Основные проблемы ипотеки
Российский рынок ипотечных кредитов развивается все более стремительными темпами, но при этом он сталкивается с некоторыми проблемами:
1. Сдерживающим фактором для развития ипотеки является высокая стоимость ипотечных продуктов.
2. Зачастую в регионах, в глубинке нет офисов банков, и клиентам достаточно сложно получить финансовые услуги и доступ к ним.
3. Правовая база по ипотеке находится в стадии разработки.
4. Ипотека реализуется медленно и неравномерно в основном из-за неравномерного распределения банковских ресурсов по стране. В большинстве регионов России на три-четыре ведущие кредитные организации приходится более 70% рынка
5. Галопирующий рост цен на недвижимость (особенно жилье), дефицит недвижимости приводят к несбалансированности спроса и предложения на рынке недвижимости, приводя к сужению целевого клиентского сегмента, то есть все меньше организаций имеют возможность получать ипотечные кредиты.
Договор ипотеки
Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (п. 2 ст. 10 Закона об ипотеке).
В договоре ипотеки должны быть в обязательном порядке указаны:
1) предмет ипотеки (он определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием), а также право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - орган, осуществляющий государственную регистрацию прав), зарегистрировавшего это право залогодателя;
2) оценка предмета ипотеки (она определяется в соответствии с законодательством РФ по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в денежном выражении);
3) существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Оно должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.
Договор ипотеки заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки.
Права и обязанности сторон по договору установлены законодательством и включают следующее [14, c. 41]. .
1. Основная обязанность заемщика состоит в возврате полученных кредитных средств и выплате процентов за пользование ими.
2. Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании, т.е. должник по договору ипотеки имеет право им пользоваться по своему усмотрению, но ни продать, ни обменять, ни подарить его не вправе без согласия на то залогодержателя.
3. Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.
4. Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем. Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем.
5. При отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке (т.е. если заемщик без согласования с залогодателем осуществит реализацию заложенного имущества), с нарушением указанных ранее требований залогодержатель вправе по своему выбору потребовать:
а) признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий недействительности сделки (ст. 167 ГК РФ);
б) досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.
6. Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
Таким образом, обобщая вышесказанное, нужно остановиться на следующем.
После подписания договора ипотеки возникают правоотношения его сторон (залогодателя и залогодержателя). Эти субъекты наделяются взаимными правами и обязанностями.
Залогодатель (должник по кредитному договору) обязан:
а) застраховать заложенное имущество в полной его стоимости, а также осуществить страхование в соответствии с требованиями кредитной организации (например, своей жизни, здоровья и трудоспособности);
б) уведомлять залогодержателя о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества;
в) при намерении повторного залога уже заложенного имущества сообщать каждому последующему залогодержателю сведения обо всех предшествующих залогах данного имущества, в противном случае залогодатель отвечает за убытки, причиненные залогодержателям.
Кроме обязанностей, залогодатель имеет следующие права:
а) пользоваться заложенной квартирой в соответствии с назначением (в настоящем случае - для проживания);
б) для дальнейшего отчуждения предмета залога, передачи его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу запрашивать согласие залогодержателя;
в) завещать заложенное имущество;
г) прекратить обращение взыскания на предмет залога и его дальнейшую реализацию путем исполнения обеспеченного залогом обязательства;
д) если иное не предусмотрено Законом об ипотеке и договором, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут).
Правда, некоторые права из приведенного перечня больше похожи на обязанности, но этого требует закон.
Залогодержатель, в свою очередь, имеет следующие права:
1. Передать свои права другому лицу:
а) по договору об ипотеке;
б) по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству).
2. Требовать от залогодателя принятия мер, необходимых для сохранения предмета залога.
3. Потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства в случаях:
а) если предмет залога выбыл из владения залогодателя не в соответствии с условиями договора о залоге;
б) нарушения залогодателем правил о замене предмета залога (ст. 345 ГК РФ);
в) утраты предмета залога по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает.
4. Не только потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, но и, если это требование не будет выполнено, обратить взыскание на предмет залога в случаях:
а) нарушения залогодателем правил о последующем залоге;
б) невыполнения залогодателем своих обязанностей;
в) нарушения залогодателем правил о распоряжении заложенным имуществом.
Таким образом, действия заемщика регламентированы законом и гражданским законодательством, чего нельзя сказать о правах и обязанностях кредитной организации. Ее обязанности будут выполнены в момент предоставления заемщику кредита на приобретение жилья и подачи заявления на государственную регистрацию.
2. Отражение в бухгалтерском учете операций по ипотеке
Для отражения операций, связанных с ипотекой, организация-залогодатель использует счет 009 "Обеспечение обязательств и платежей выданных", а организация-залогодержатель - счет 008 "Обеспечение обязательств и платежей полученных". [11, c. 22].
Факт передачи в залог недвижимости учитывается по дебету указанных счетов, а факт возврата залога - по кредиту. Аналитический учет необходимо вести по каждому полученному и выданному обеспечению.
Недвижимое имущество, заложенное по договору об ипотеке, остается на балансе у залогодателя и находится в его владении и пользовании. При этом залогодателем может выступать как сам должник, так и другое лицо.
В данной главе рассмотрим, как в бухгалтерском учете отразить операции, связанные с передачей залогового имущества. В частности, найдем ответы на три основных вопроса: как оформить передачу залога, как списать связанные с этим затраты и как быть при реализации залогового имущества, рассмотрим примеры.
Передаем имущество в залог
Объект залога учитывается на балансе собственника - на отдельном субсчете. Например, если в залог передается оборудование, числящееся в составе основных средств, то при передаче его в залог в учете необходимо будет сделать проводку:
Дебет 01 субсчет "Основные средства, переданные в залог"
Кредит 01 субсчет "Основные средства в эксплуатации"
- отражена стоимость имущества, переданного в залог.
Одновременно залогодатель должен отразить стоимость предметов, переданных в залог, на отдельном счете 009 "Обеспечения обязательств и платежей выданные". Отметим, что на счете 009 имущество нужно отражать по стоимости, которая указана в договоре залога, а она может отличаться от остаточной. В момент возврата займа или кредита суммы обеспечений нужно со счета 009 списать.