Державний житловий фонд, суспільний житловий фонд, фонд житлово-будівельних кооперативів, приватний житловий фонд, що належить громадянам на правах особистої власності, становлять систему належності житлового фонду, що склалася. Ця система закріплена в Основах житлового законодавства.
Цей фонд обслуговують житлово-експлуатаційні організації, основні вимоги до яких записані в Житловому кодексі України.
Свою діяльність житлово-експлуатаційні господарства провадять на підставі господарсько-фінансових планів, а також кошторисів експлуатаційних доходів і витрат. Державні житлово-експлуатаційні підприємства переважно планово-збиткові [37, с. 46].
Специфіка ведення господарської діяльності викликає й деякі особливості в організації і веденні бухгалтерського і податкового обліку.
Відповідно до нового Плану рахунків, витрати житлової організації враховуються на рахунку 23 "Виробництво" з відповідними субрахунками, які житлова організація відкриває самостійно.
До доходів житлової організації зараховують:
- орендну плату;
- квартирну плату і відшкодування експлуатаційних витрат;
- надходження від підприємств і організацій за обслуговування внутрішньобудинкових мереж і обладнання;
- збори з орендарів за відшкодування експлуатаційних витрат;
- надходження від прийнятих на обслуговування будинків житлово-будівельних кооперативів;
- інші доходи.
Склад витрат підприємств житлового господарства
Склад витрат підприємств житлового господарства затверджений Постановою №939. До нього входять такі статті:
- утримання обслуговуючого персоналу;
- утримання домогосподарства;
- амортизація (знос) основних фондів, крім житлового фонду;
- капітальний ремонт основних фондів, крім житлового фонду;
- поточний ремонт житлового фонду;
- експлуатація ліфтів;
- утримання апарату управління;
- інші прямі витрати.
Підприємства житлового господарства, пов'язані з утриманням будинків і прибудинкових територій, включають до складу витрат тільки ті витрати, які підлягають відшкодуванню в складі тарифів на квартирну плату й експлуатаційних витрат орендарями.
Орендарі і квартиронаймачі, крім експлуатаційних витрат, оплачують також і цільові витрати, тобто витрати на комунальне обслуговування, через житлову організацію.
До цільових витрат належать:
- водопостачання;
- центральне опалювання;
- електропостачання;
- газопостачання;
- каналізація.
Облік доходів житлова організація веде на субрахунку 703 "Дохід від реалізації робіт і послуг". Прибутки від оренди нежитлових приміщень враховуються на субрахунку 714 "Дохід від операційної оренди активів". Облік витрат ведеться на рахунку 23 "Виробництво" з відкриттям субрахунку підприємством самостійно з подальшим списанням цих витрат на субрахунок 903 "Собівартість реалізованих робіт і послуг". Адміністративні витрати враховуються на рахунку 92 "Адміністративні витрати" і списуються безпосередньо на субрахунок 791 "Фінансовий результат від звичайної діяльності".
Облік витрат і доходів з комунального обслуговування квартиронаймачів здійснюється окремо від витрат і доходів з квартплати на рахунку 23 "Виробництво" на окремому субрахунку, що відкривається самостійно підприємством. За дебетом цього субрахунку відображаються витрати житлової організації з комунального обслуговування. У кредиті знаходять своє відображення цільові збори, нараховані квартиронаймачам на покриття цих витрат. Треба врахувати, що витрати на комунальні послуги мають бути повністю відшкодовані квартиронаймачами і орендарями, такі витрати і збори не відображаються на рахунках результатів діяльності житлової організації.
Розглянемо типові проведення з обліку доходів і цільових надходжень житлової організації в таблиці 2.1.
У визначенні бази оподаткування послуг житлові організації використовують положення Закону про ПДВ. Враховуючи те, що вартість житлово-комунальних послуг підлягає державному регулюванню, базою обкладення ПДВ буде регульована ціна, встановлена виконавчою владою. З моменту набрання чинності Законом України про ПДВ метод обчислення податкових зобов'язань і податкового кредиту кілька разів змінювався.
На підтримку житлово-комунальної сфери Президент України підписав Указ №234/99, яким знову був введений "касовий" метод при обчисленні податкових зобов'язань і податкового кредиту. Це означає, що податкові зобов'язання виникають у підприємства в момент отримання коштів, а податковий кредит - у момент списання коштів з поточного рахунка в національній валюті.
Таблиця 2.1
Типові проведення з обліку доходів і цільових надходжень житлової організації
| № з/п | Зміст операції | За старим Планом рахунків | За новим Планом рахунків | ||
| Дебет | Кредит | Дебет | Кредит | ||
| Облік доходів | |||||
| 1 | Нарахована квартплата за тарифами з ПДВ | 764 | 291 | 377 | 703 |
| 2 | Нарахована орендна плата за нежитлові приміщення з ПДВ | 764 | 291 | 377 | 713 |
| 3 | Нарахована сума зборів за нежитлові приміщення для відшкодування експлуатаційних витрат з ПДВ | 764 | 291 | 377 | 713 |
| 4 | Нараховані різні суми зборів для покриття витрат житлової організації з ПДВ | 764 | 291 | 377 | 703 |
| 5 | Відображені розрахунки за податковими зобов'язаннями з ПДВ від сум квартплати | 291 | 671 | 703 | 643 |
| 6 | Відображені розрахунки за податковими зобов'язаннями з ПДВ від сум оренди | 764 | 671 | 713 | 643 |
| 7 | Надійшли платежі від квартиронаймачів | 51 | 764 | 311 | 377 |
| 8 | Нараховані податкові зобов'язання з ПДВ | 671 | 68 ПДВ | 643 | 641 ПДВ |
У Законі про прибуток визначено, що валовий дохід - це загальна сума доходу від усіх видів діяльності, отриманого (нарахованого) протягом звітного періоду. Для житлової організації - це виручка, дотації, субсидії. Датою збільшення валового доходу житлової організації буде або дата зарахування коштів на рахунок у банку, або дата оприбуткування грошей у касу, або дата фактичного надання результатів послуг житлової організації.
Якщо вартість послуг житловій організації буде відшкодована субсидіями або дотаціями, датою збільшення валового доходу буде дата надходження коштів на поточний рахунок у банку або дата отримання відповідної компенсації, до якої зараховують і зменшення заборгованості організації перед бюджетом.
Склад валових витрат визначений статтею 4.1 Закону про прибуток, відповідно до якої до складу валових витрат включаються всі витрати підприємства, пов'язані з господарською діяльністю, сплачені (нараховані) протягом податкового періоду в зв'язку з підготовкою, організацією, веденням виробництва, продажем послуг і охороною праці. Виходячи з цього датою збільшення валових витрат вважається дата, що припадає на податковий період, протягом якого відбувається будь-яка з подій: або дата списання коштів з поточного рахунка в банку, або дата фактичного отримання платником податків результатів робіт.
Що стосується дотацій у житлове господарство, то дотація - це фінансова компенсація частини експлуатаційних витрат житловим організаціям з боку держави у зв'язку зі встановленням регульованих тарифів, ставок. Дотації розраховуються за формулою:
розрахунковий тариф = регульований тариф, встановлений місцевими органами влади + державна дотація.
Суми дотацій, отримані підприємством, у бухгалтерському обліку відображаються в кореспонденції з рахунком 48 "Цільове фінансування і цільові надходження" з одночасним записом за дебетом рахунка 48 і кредитом субрахунку 718 "Отримані гранти і субсидії".
Отримані субсидії не оподатковуються ПДВ, оскільки не виникає бази оподаткування. Згідно з пунктом 4.1 Закону про ПДВ, базою оподаткування є регульований тариф, а, як видно з формули, дотації надходять понад регульований тариф.
Однак суми дотацій, отримані протягом податкового періоду, при надходженні коштів на поточний рахунок у банку включаються до складу валового доходу.
Не менш важливим питанням в обліку житлової організації є облік субсидій, права на отримання яких передбачені Постановою №512, згідно з якою громадянам, сімейний дохід яких нижчий від передбаченого у цій Постанові, держава призначає щомісячну безготівкову субсидію на покриття витрат за житлово-комунальні послуги.
При нарахуванні квартирної плати і вартості комунальних послуг квартиронаймачам житлова організація в дохід включає вартість послуг за регульованими тарифами, встановленими місцевими органами влади. У валовий дохід житлової організації буде включатися повністю квартирна плата і вартість комунальних послуг. Однак датою виникнення валового доходу буде:
- дата нарахування квартирної плати - на суму квартплати, що відшкодовується квартиронаймачами;
- дата надходження на поточний рахунок у банку субсидій - на суму квартирної плати, що відшкодовується шляхом надання дотацій.
Таблиця 2.2
| № з/п | Зміст операції | За старим Планом рахунків | Сума | За новим Планом рахунків | Сума | ||
| Дебет | Кредит | Дебет | Кредит | ||||
| Вересень | |||||||
| 1 | Нарахована квартплата за вересень | 764 | 291 | 20000 | 377 | 703 | 18000 |
| 2 | Відображені розрахунки за податковими зобов'язаннями з ПДВ | 764 | 671 | 4000 | 703 | 643 | 3000 |
| 3 | Відображена заборгованість за субсидіями (з ПДВ), у т. ч. квартплата - 5000 грн., ПДВ - 1000 грн. | 96 | 764 | 6000 | 48 | 703 | 6000 |
| Жовтень | |||||||
| 4 | Надійшла квартплата від квартиронаймачів | 51 | 764 | 18000 | 311 | 377 | 18000 |
| 5 | Нараховані податкові зобов'язання з ПДВ | 671 | 68 ПДВ | 3000 | 643 | 641 ПДВ | 3000 |
| 6 | На поточний рахунок зараховані частково суми субсидій | 51 | 96 | 3000 | 311 | 48 | 3000 |
| 7 | Зроблено залік сум за платежами до бюджету | 68 | 96 | 3000 | 641 | 48 | 6000 |
| 8 | Нараховані податкові зобов'язання з ПДВ | 671 | 68 ПДВ | 1000 | 703 | 641 ПДВ | 1000 |
У базу обкладення ПДВ включається вся сума плати за житлово-комунальні послуги за регульованим тарифом.