Из условий постановки задачи признаётся, что участок экономически целесообразно осваивать. Предположим, что ожидания инвестора одинаковы для любой стратегии при равновесном развитии рынка и в качестве альтернативных вариантов рассмотрим строительство офисного центра, складского или торгового комплекса.
Определим чистый операционный доход (табл.4.2), исходя из допущений (табл. 4.1). Метод прямой капитализации (метод Ринга) в случае принятых допущений даст одинаковые изменения коэффициента капитализации для всех вариантов, например, при сроке экономической жизни объектов в 50 лет g= 0,02, а kкап = kкап 1 + g = 0,02786.
Распределение чистого операционного дохода между землёй и зданиями (улучшениями) даёт возможность сопоставить рассматриваемые варианты (стратегии) застройки и рекомендовать лучший вариант для реализации (табл. 4.3).
Табл. 4.1
| Вариант застройки | Ставка арендной платы, $/м2/год | Потери от недозагрузки, % | Эксплуатационные расходы (% от ДВД) | Стоимость строительства, $/1м2 |
| Склад | 100 | 5 | 5 | 300 |
| Офис | 500 | 10 | 35 | 1 200 |
| Торговое помещение | 400 | 15 | 30 | 1 000 |
Табл. 4.2
| Вариант застройки | Потенциальный валовый доход, $ | Действительный валовый доход, $ | Эксплуатационные расходы, $ | Чистый операционный доход, $ |
| Склад | 300 000 | 285 000 | 14 250 | 270 750 |
| Офис | 1 500 000 | 1 350 000 | 472 500 | 877 500 |
| Торговое помещение | 1 200 000 | 1 020 000 | 306 000 | 714 000 |
Табл. 4.3
| Вариант застройки | Стоимость объекта, $ А | Стоимость строительства, $ | Доход, относимый к улучшениям, $ | Стоимость земли, $ |
| Склад | 1 630 813 | 900 000 | D = А*0,02786 = 45 434 | -56 250 ЧОД – D = 225 316 |
| Офис | 4 387 500 | 3 600 000 | 545 000 | 787 500 |
| Торговое помещение | 3 570 | 3 000 000 | 699 000 | 570 000 |
Вывод: лучшим и наиболее эффективным использованием земельного участка является строительство офиса. Инвестиционная стоимость земельного участка с учётом лучшего эффективного использования может составить более $500 000, что приводит к расчётной стоимости земельного участка в 250 соток ~ $2 000 за сотку (и выше).
Из сравнения данных таблиц, очевидно, что в стоимостном выражении вариант 1 проигрывает, что, вообще говоря, и следовало ожидать. Но его выбор может быть правомерен, так как он требует значительно меньших первоначальных вложений.
[1] Донцова Л.В., Никифорова Н.А. Анализ бухгалтерской отчетности. - М.: НКЦ Дис, 1998. – Ч.2.6. - Стр. 79-92.
[2]Литвак Б.Г. Разработка управленческого решения. Учебник. - М.: Дело, 2001.
[3] на основании исследований выполненных ЦНИИЭПжилища и ЦНИИПградостроительства (см. «Размеры затрат на жилищное, культурно-бытовое и коммунальное строительство в микрорайоне, жилом районе и городе», «Сборник укрупнённых показателей затрат и нормативов по комплексной застройке жилых микрорайонов»).
[4] там же и данные нормативной и справочной литературы по градостроительству [9].
[5] Структурное подразделение ООН по содействию промышленному развитию
[6] Беренс В., Хавранек П. Руководство по оценке эффективности инвестиций. — М.: Интерэксперт, 1995.