Табл. 2.2
| Элементы сравнения | Объекты сравнения | ||||
| Оцениваемый | Объект 1 | Объект 2 | Объект 3 | Объект 4 | |
| Цена продажи, $ | 396 000 | 900 000 | 840 000 | 661 500 | |
| Площадь, соток | 250 | 180 | 500 | 250 | 350 |
| Стоимость сотки, $ | 2200 | 1800 | 3360 | 1890 | |
| Корректировки | |||||
| Поправка на торги, % | -3 2134 | -3 1746 | -3 3259,2 | +3 1946,7 | |
| Поправка на состояние окружающей среды, % | 0 2134 | +5% 1833,3 | 0 3259,2 | 0 1946,7 | |
| Поправка на наличие улучшений, % | -17% 1771,22 | +25 2291,63 | 0 3259,2 | +2% 1985,63 | |
| Поправка на целевое назначение, % | +23 2178,6 | 0 2291,63 | +23 4008,82 | +23 2442,32 | |
| Поправка на размер участка, % | 0 2178,6 | +2,5 2348,92 | 0 4008,82 | +1,50 2478,95 | |
| Поправка на условия рынка (время продажи) | +8,1 2355,07 | +22,4 2875,078 | +10,4 4425,73 | +6,1 2630,17 | |
| Поправка на местоположение, % | 0 2355,07 | 0 2875,08 | -47 2345,64 | +4% 2735,38 | |
| Скорректированная цена сотки по Ккд, $ | 0 2355,07 | 0 2875,08 | 0,7 1641,95 | 0,53 1448,11 | |
| Валовая коррекция | 155,07 | 1075,08 | 1718,05 | 441,89 | |
| в % от цены продажи | 7,1 | 59,7 | 51,1 | 23,4 | |
| Весовые коэффициенты | 4 | 5 | 5 | 7 | |
| Средневзвешенная цена сотки, $ | 2006,77 | 9420,28 | 14375,4 | 8209,75 | 10136,77 |
Рассчитав суммарный коэффициент относительной ценности территории в границах конкретного оценочного участка. Можно получить стоимость земель кадастрового квартала в оценочной зоне.
При этом поправочный коэффициент к кадастровой стоимости земель, влияющий на ставку земельного налога через коэффициент дифференциации, в производственной зоне для складских объектов равен 1,0. Это, конечно, неточность, которая даёт неверный результат, но других значения, например, для наших конкретных условий, просто нет. В этом и проявляются затруднения практического определения стоимости земельных участков с применением кадастровой оценки. Поэтому вполне состоятелен вывод о трудности использования кадастровой оценки, и ещё - состояние кадастровых массивов, требующих постоянного обновления, должно иметь многолетнюю статистику.
Выход из данного положения найден в опоре на мировой опыт налогообложения земельных участков, согласно которому ставка земельного налога для земельных участков, расположенных в городском поселении, принимается равной, как правило, до 2,0% их рыночной стоимости. Имея среднюю ставку земельного налога в соответствии с Законом “О плате за землю” (табл. 1, 3 Приложения к закону), Правительство РФ вынуждено регулировать стоимость земельных участков нерыночными методами, - с помощью повышающего коэффициента ставки налога, повышая его постоянно (в 1995 - 2,0; в 1996 - 1,5; в 1997 -2,0; в 1998 - почти в 2; в 2000 - 1,2 раза). Их перемножением находится средняя ставка, точнее чем раньше отражающая реальное положение, но не адекватно конкретной сегодняшней ситуации.
Наилучшее и наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным (то есть соответствовать ресурсному потенциалу), разумно оправданным, юридически законным (то есть срок и форма предполагаемого использования не должна подпадать под действие правовых ограничений, существующих либо потенциальных), осуществимым с финансовой точки зрения (то есть использование должно обеспечить доход, равный или больший по сравнению с суммой операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат) и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальным (то есть иметь наибольшую продуктивность среди вариантов использования, вероятность реализации которых подтверждается рынком). Результаты анализа представлены в Приложении 4.
Стоимость земельного участка. Складской комплекс представляет собой помещение склада суммарной площадью 2 808 кв.м и крытой рампой площадью 504 кв.м, офисное здание с помещениями площадью 230 кв.м и здание со вспомогательными помещениями площадью 312 кв.м. (см. Глава 3).
В ориентировочных расчётах ТЭО строительства (упрощённый бизнес-план) при определении площади земельного участка необходимого для размещения комплекса промышленного и культурно-бытового назначения можно принять как 5-7 - кратное увеличение известной суммарной площади входящих в него объектов [9].
В нашем случае площадь необходимого земельного участка составляет:
50м х 500м = 25 000кв.м = 250 соток
Цена за сотку неосвоенного участка, определенная выше, составляет $2 006,77. Тогда стоимость земельного участка равна:
2 006,77 х 250 = $501 692
При освоении участка его стоимость возрастёт и составит:
501 692 х 1,3 = $652 200,
где 1,3 – коэффициент освоения [20].
Суммарная стоимость земельного участка под строительство складского комплекса составит с затратами на освоение неосвоенного участка и строительством дорожного полотна длиной 200 метров для подъезда к объекту (из расчёта стоимости 1 км дороги $1 000 000):
652 200 + 400 000 = $1 052 200
Вывод: выбор и оценка стоимости земельного участка под строительство складского комплекса, проведенные с использованием методов сравнения продаж, кадастровой оценки земель и анализа наилучшего и наиболее эффективного использования, позволили предложить для этого неосвоенный участок площадью 25 000 кв.м в Ленинском районе Московской области в 28км от МКАД по Каширскому шоссе стоимостью $1 052 200.
2.2. Оценка инвестиционного проекта и его рисков
Как известно, понятие инвестиционного проекта трактуется двояко: как деятельность (мероприятие), предполагающая осуществление комплекса каких-либо действий, обеспечивающих достижение заданных целей и как система, включающая определённый набор организационно-правовых и расчётно-финансовых документов, необходимых для осуществления каких-либо действий или описывающих эти действия [35].
Для целей настоящей работы необходима оценка капитальных вложений в реальный инвестиционный проект, поэтому понятие “инвестиционный проект” используется во втором значении, а в первом значении употребляется обычно понятие “проект”.
“Инвестиционный проект - обоснование экономической целесообразности, объёма и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектно-сметная документация, разработанная в соответствии с законодательством РФ и утверждённой в установленном порядке и стандартами (нормами и правилами), а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес-план)” [ ].
Перед реализацией необходимо провести экономическое обоснование инвестиционного проекта, которое должно дать ответ о его целесообразности. При этом должны быть использованы надёжные и апробированные методические подходы,что позволит свести инвестиционный риск к минимуму.
В СССР действовала методика определения абсолютной и относительной эффективности капитальных вложений. С переходом экономики России на рыночные отношения эта методика не может быть использована в полной мере на практике. Основной недостаток её заключается в том, что величины нормативных коэффициентов эффективности капитальных вложений в значительно занижены, что в конечном итоге даёт неверную оценку, так как в условиях рыночной экономики их величины должны адекватно изменяться в зависимости от изменения уровня инфляции и быть на уровне процентной ставки или другого аналогичного критерия, например, ставки дивиденда.