На вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному собственнику - физическому или юридическому лицу.
Первичный и вторичный рынки непосредственно взаимосвязаны. Если по каким-либо мотивам (например, межнациональный конфликт в регионе, неблагоприятная экологическая обстановка) увеличиться предложение недвижимости на вторичном рынке, что непосредственно ведет к обесцениванию недвижимости на первичном рынке. В то же время рост затрат на строительство приводит к увеличению цен на первичном рынке жилья, что тут же непосредственно сказывается на росте цен на вторичном рынке.
Таким образом, можно сделать следующие выводы.
Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно дифференцировать по различным признакам, как размер финансового актива, географическому фактору, функциональному назначению и иным показателям.
Первичный рынок в России формировался за счет приватизации государственных и муниципальных предприятий, земельных участков, зданий и помещений и иных вещных прав. Он обеспечивает передачу недвижимого имущества в экономический оборот. Все последующие сделки носят вторичный характер, так как связаны с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.
3. Определите величину износа, если эффективный возраст здания - 50 лет, срок экономической жизни - 100 лет, стоимость продажи - 2000000 руб., стоимость участка - 150000 руб.
Решение:
1. Физический износ равен:
Иф = (Тэф / Тн) * 100%,
где: Тэф - эффективный возраст объекта оценки на дату оценки, лет;
Тн - нормативный срок службы объекта оценки до списания, лет.
Иф=(50/100)*100%=50%
2. стоимость здания равна
стоимость продажи – стоимость участка =2000000-150 000=1850 000 руб
3. Величина износа 50 % от 1850 000 = 925 000 руб
4. Определите величину корректировки цен продаж на наличие гаража на даче, используя метод парного анализа продаж.
Основные характеристики дачных участков:
| Номер п/п | Размер, соток | Расстояние до города, км | Водоем | Состояние дорог | Баня | Гараж | Цена продажи, тыс. руб. |
| 1 | 7 | 60 | Нет | Плохое | - | + | 49 |
| 2 | 7 | 65 | Река | Хорошее | + | + | 65 |
| 3 | 7 | 65 | Озеро | Хорошее | - | + | 67 |
| 4 | 12 | 60 | Река | Хорошее | + | - | 67 |
| 5 | 12 | 65 | Озеро | Хорошее | + | - | 65 |
| 6 | 7 | 65 | Река | Хорошее | + | - | 60 |
| 7 | 7 | 60 | Нет | Плохое | - | - | 43 |
| 8 | 12 | 60 | Река | Хорошее | + | + | 75 |
| 9 | 12 | 65 | Озеро | Хорошее | + | + | 72 |
| 10 | 7 | 65 | Озеро | Хорошее | - | - | 60 |
Расчет величины корректировки на наличие гаража на даче оформите в таблице:
| Цены исходя из характеристик дачных участков | Пары продаж с единственным отличием | ||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | |
| Цена продажи дачи с гаражом, тыс. руб. | |||||
| Цена продажи дачи без гаража, тыс. руб. | |||||
| Разница в ценах, тыс. руб. | |||||
Решение:
Сравним попарно участки с гаражом и без него.
1)первая пара
| Номер п/п | Размер, соток 7 | Расстояние до города, км | Водоем | Состояние дорог | Баня | Гараж | Цена продажи, тыс. руб. |
| 3 | 7 | 65 | Озеро | Хорошее | - | + | 67 |
| 5 | 12 | 65 | Озеро | Хорошее | + | - | 65 |
2)вторая пара
| Номер п/п | Размер, соток 7 | Расстояние до города, км | Водоем | Состояние дорог | Баня | Гараж | Цена продажи, тыс. руб. |
| 9 | 12 | 65 | Озеро | Хорошее | + | + | 72 |
| 6 | 7 | 65 | Река | Хорошее | + | - | 60 |
3)третья пара
| Номер п/п | Размер, соток 7 | Расстояние до города, км | Водоем | Состояние дорог | Баня | Гараж | Цена продажи, тыс. руб. |
| 8 | 12 | 60 | Река | Хорошее | + | + | 75 |
| 4 | 12 | 60 | Река | Хорошее | + | - | 67 |
4)четвертая пара
| Номер п/п | Размер, соток 7 | Расстояние до города, км | Водоем | Состояние дорог | Баня | Гараж | Цена продажи, тыс. руб. |
| 1 | 7 | 60 | Нет | Плохое | - | + | 49 |
| 7 | 7 | 60 | Нет | Плохое | - | - | 43 |
5)пятая пара
| Номер п/п | Размер, соток 7 | Расстояние до города, км | Водоем | Состояние дорог | Баня | Гараж | Цена продажи, тыс. руб. |
| 2 | 7 | 65 | Река | Хорошее | + | + | 65 |
| 10 | 7 | 65 | Озеро | Хорошее | - | - | 60 |
| Цены исходя из характеристик дачных участков | Пары продаж с единственным отличием | ||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | |
| Цена продажи дачи с гаражом, тыс. руб. | 67 | 72 | 75 | 49 | 65 |
| Цена продажи дачи без гаража, тыс. руб. | 65 | 60 | 67 | 43 | 60 |
| Разница в ценах, тыс. руб. | 2 | 12 | 8 | 6 | 5 |
Фактор- наличие гаража
Максимальная разница в ценах = 12 тыс. руб.
Минимальная разница в ценах = 2 тыс. руб.
Средняя разница в ценах = 6,4 тыс. руб.
1. Боровкова В.А., Боровкова В.А., Мокин В.О., Пирогова О.Е., Экономика недвижимости: Учебник для вузов. - Спб: Питер, 2007. - 416 с.
2. Гриненко С.В. Экономика недвижимости. Конспект лекций. - Таганрог: Издательство ТРТУ, 2004. - 107 с.
3. Гриненко С.В. Экономика недвижимости. Конспект лекций / С.В. Гриненко. - Таганрог: Издательство ТРТУ, 2004. - 350 с.
4. Иваницкая И.П., Яковлев А.Е., Введение в экономику недвижимости: Учебник для вузов / И.П. Иваницкая, А.Е. Яковлев. - М.: Кнорус, 2007. - 184 с.
5. Гражданский кодекс РФ
6. Международные стандарты оценки МСО 1-4.- Том 1 / Под ред. И.Л. Артеменкова. - М.: МКСОН, РОО. -2005.-120 с.
7. Балабанов И.Т. Основы финансового менеджмента. Как управлять капиталом? -М.: Финансы и статистика, 2005.-250 с.
8. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. - М.: Финансы и статистика, 2008.-310 с.
9. Витт М. Б. Экономическая оценка земли при строительстве. - М.: Стройиздат, 2002.-420 с
10. Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. - М.: ИНФРА - М, 2009.-350 с.
11. Григорьев В. В. Оценка и переоценка основных фондов: Учебно-практическое пособие. - М. : ИНФРА-М, 2003.-345 с.
12. Григорьев В. В. Федотова М. А. Оценка предприятия: теория и практика. - М. : ИНФРА-М, 2007.-560 с.
13. Горемыкин В. А. Российский земельный рынок. - М.: ИНФРА-М, 2003.-720 с.
14. Кабакова С. И. Экономические проблемы использования земель в строительстве. - М.: Стройиздат, 2001.-830 с.
15. .Ковалев А. П. Оценка стоимости имущества промышленного предприятия: Учебное пособие. - М.: Изд-во "Станкин", 2005.-540 с.
16. Красноглазое Б. М. Недвижимость: оценка, аренда, купля-продажа. - М.: Акционерное торгово-промышленное общество «Русская инициатива», 2002.-125 с.