· Ожидания. Характеризуетточкузренияпокупателянабудущееинастоящуюстоимость. Рыночнаястоимость- текущаястоимостьбудущихвыгод, вытекающихизправвладенияилидругихправ.
· Спросаипредложения. характеризуетточкузрениярынканастоимостьобмена. Исходяизэтого, можноопределитькаксамипотокиденежныхсредствиизотношениекстоимоститакитенденцииихизменения.
· Замещения. Характеризуетточкузренияинформированногопокупателя, которыйзаплатитзаобъектсумму, большуюстоимостианалогичногообъектаодинаковойполезностинатомжесигментерынкаикоторыеприпрогнозебудущихдоходовориентируетсянаданныеанализасоответствующихпокупателейаналогичныхобъектов.
Исходя из этого, норма прибыли, арендная плата и т.д. определяются аналогичными показателями на рынке.
Методы перевода дохода в стоимость:
· Методпрямойкапитализации. Основаннаиспользованииставкикапитализации
Основные этапы:
1. Оценка потенциального валового дохода
ПВД - доход, который можно получить от недвижимости при 100% функционировании без всех потерь и расходов. Зависит от площади и арендной ставки за 1 м2 (их произведение).
2. Оценка потерь от неуплат и недогруженности объекта.
Проводится на основе анализа рынка, характера его динамики, применительно к недвижимости. ПНН=ПВД-Скидки на неплатежи и недогрузы.
3. Расчет издержек на эксплуатацию. При этом исрользуется ретроспективный анализ и прогнозный доход. Используют информацию до и после налогообложения. Единственное условие - потокииденежных средств для различных объектов необходимо рассчитывать на одной основе, т.е. нельзя сравнивать доходы от ретроспективных данных с прогнозными. Также надо сравнивать прогнозы расходов. Периодические расходы, обеспечивающие нормальную работу объекта - операционные расходы (условно постоянные, условно переменные и расходы на замещение - имеют место 1 или 2 раза за несколько лет и серьезно варьируются из года в год. Обычно это расходы на периодическую замену быстро изнашивающихся компанентов улучшения). Если в период срока владения замена не предусматривается, то расходы не учитываются, но необходимо учесть износ от реверсии (перепродажи).
4. Определение итогового показателя доходов денежных средств (чистого операционного дохода). Пересчитывается вмтекущую стоимость обхекта несколькими способами и выбор способа зависит от качестваминформации на рынке. ЧОД - действительный валовой доход за вычетом всех расходов, кроме налогов, амортизации и долгов по кредитам.
5. Определение коэффициента капитализации R. Включает доход на капитал (компенсация инвестору, которая должна быть ему выплачена с учетом фактора времени, риска и т.д.) и возврат капитала (погашение суммы начального вложения). R учитывает компенсации за безрисковые неликвидные инвестиции, за риск, за низкую ликвидность, за менеджмент и поправку на корректировку стоимости недвижимости. Способы определения R:
· Методрыночнойвыжимки. Наиболеепростой, быстрыйиточныйдлянедвижимостиподаннымнаконкретномсигментепосопоставимымпродажам, аналогичнымпосвоимхарактеристикамиполезностиобъектовнедвижимости. Характеристики: мотивация, платежеспосолность, инвестицииит.д. Стоимость = Чистыйоперационныйдоход / Коэффициенткапитализации. Припреобразованиичистогооперационногодоходавстоимость, то R = ЧОД / Стоимость. Дляболееточногорасчетанеобходимоиспользоватьбольшеданных. Стоимость = ЧВДхМультипликатор. Мультипликатор = Ценапродаж / ЧОД
· Методкоммулятивногопостроения (суммирования). Делитставкуначасти: проектнаяставка (в %) иставкавозвратакапитала. Проектнаяставкаделитсяна: безрисковая, надополнительныйриск, компенсациязанизкуюликвидность, компенсациязаменеджмент, поправканаповышение (снижение) недвижимости. Безрисковаяставка - базовая, ккоторойдобавляютсяостальныесоставляющие. Вслучаеиспользованиясреднеевропейскихпоказателей, кбезрисковойставкеприбавляетсяпремиязарискинвестирования (страновойриск). ВРФберутсяизставокподепозитамвысоконадежныхбанков. Безрисковаяставкаопределяетминимальнуюставкузаинвестированныйкапиталсучетомфакторавремени. Недвижимостьнизколиквиднаипоправканаинеликвидность - поправканадлительнуюэксплуатациюприпродажеобъектаилипоправканавремяпопоискуновогоарендатора. Компенсациязаменеджмент - чемрискованнееисложнееинвестициитемболеекомпетентногоуровняуправленияонитребуют. Нельзяпутатьсуправлениемнедвижимости. Ставкавозмещениякапитала = 1 / Числолетдлявозвратавложенногокапитала.
· Методсвязанныхинвестиций
Большинство недвижимости покупается с помощью заемного или собственного капитала. Кредиторы должны предусматривать получение конкурентной ставки, соизмеримой с предполагаемым риском капитальных вложений, иначе кредитор не даст денег. Инвесторы собственного капитала должны предполагать получение конкурентных доходов на вложенные средства, соизмеримые с ожидаемым риском. Ставка капитализации на заемные средства называется ипотечной постоянной = Ежегодные выплаты на обслуживание долга / Основная сумма ипотечной ссуды. ИП - функция процентной ставки. Когда условия кредита известны, то ИП определяют по финансовым таблицам (ИП=Ставка процента+Коэффициент фонда погашения). Ставка, используемая для капитализации дохода определяется: СК = Денежные поступления до вычета налога / Сумма вложений собственных средств. СК сочетает в себе возврат вложенного капитала. Общая ставка капитализации должна удовлетворять определенному уровню ипотечной постоянной для кредитора и притока дохода для инвестора собственного капитала. Кредитная или долговая доля в суммарных инвестициях в недвижимость = Величина кредита / Стоимость недвижимости. Доля собственного капитала = 1 - Кредитная доля инвестиций в недвижимость. При известной ипотечной постоянной (Кз) и ставке Капитализации дохода на собственный капитал (Rc), то R=Кз х Мкр + Rc(1-Мкр). Мкр получают на основе данных по сопоставимым продажам и рассчитывают: Rc= Денежные поступления до налогообложения / Собственный капитал. Взвешанные ставки могут быть рассчитаны при условии получения точных ставок для каждого из компанентов и доли их вклада. Тогда R=L x R1 + B x R2. Не учитывает снижение и повышение стоимости имущества в течение периода.
· Методинвестиционнойгруппы
·
· методЭлвуда.
R = Rc x Mkр x C + Dep -app x SFF
C=Y+P x SFF - Ra
Rc - ставка дохода на собственный капитал
Мкр - отношение величины ипотечного кредита к стоимости (ипотечная доля в суммарном капитале)
С - Ипотечный коэффициент
Dep - Уменьшение стоимости имущества за прогнозируемый период
App - повышение стоимости имущества за прогнозируемый период
SFF - Коэффициент фонда погашения по соответствующей ставке Y для прогнозируемого периода
P - ставка для периода владения
SFF - Часть ипотечного кредита, которая будет погашена в прогнозируемом периоде
Ra - Ипотечная постоянная
Метод может быть рассмотрен в виде алгоритма:
1. Собирается информация об оцениваемом имуществе. Определяется Rc= Реальный доход на капитальные вложения, который инвестор ожидает получить за весь период владения имуществом. Включает прибыли от продаж и убытки.
2. Рассмотрение Мкр. В Mkp не рассматриваются льготные условия кредитования.
3. Определение типичностииусловий кредита и ставки по нему. Отношение инвестора к ставке прогнозируемо. Если прогноз сделать нельзя, то нельзя применять данный метод.
4. Горизонт расчета. Следует определить срок использования имущества. При рассчете С с помощью таблиц Элвуда, в качестве типичного периода владения недвижимостью возможен выбор: 5, 10, 15 и 20 лет.
5. Арр. Больштнство инвесторов считают, что стоимость имущества будет расти.
6. SFF. Определяется в таблицах Элвуда и фактически рассматривается в таблице "6 функциях денег".
Учет возмещения капитальныз затрат в коэффициенте капитализации - R.
Потоки дохода на инвестиции, поступления которых прогнозируются равными долями в течении неограниченного срока, а также если не прогнозируется изменение стоимости влрженного капиталаЮ то эти потоки могут быть капитализированы по ставке дисконта. В этом случае, возмещение инвестиционных затрат происходит в момент реверсии (перепродажи) и весь поток доходов является доходом на инвестиции. Если прогнозируется изменение стоимости активов, то возникает необходимость учета возврата или вощмещения капитала в коэффициенте капитализации.
Порядок расчета коэффициента капитализации, если:
1. Стоимость капитала не меняется
Если реверсия произойдет по цене, равной первоначальным инвестициям, то доходы прогнозируются по стоимости: I/R
2. Снижается стоимость капитала
Сумма возмещений должна быть получена из текущего дохода. R должен включать доход и возмещение ожидаемой потери. Способы возмещения:
· Прямолинейныйвозврат (методРинга)
Предполагает, что возмещение суммы происходит ежегодно равными частями.
· Возвраткапиталапофондувозмещенияиставкидоходапоинвестициям (методИнвуда)
Норма возврата инвестиции как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям. Часть суммарного потока доходов может составлять порядка сорока, остаток обеспечивает возмещение или возврат. Если происходит 100% потеря капитала, то часть доходов, идущая на возмещение капитала, реинвестированная по процентной ставке вырастает ло первоначальной основной сумме, т.е. происходит полное возмещение капитала.
· Возвраткапиталапофондувозмещенияибезрисковойставкипроцента (методХоскольда)
Иногда инвестиции бывают очень прибыльными и возможность реинвестирования по той де ставке процента, что и у первонрчального процента маловероятно. Для реинвестированных средств возможно получение дохода по более низкой безрисковой ставке процента. Обычно при вложении в недвижимость, типичный инвестор расчитывает на рост стоимости вложенного капитала. Этот расчет строится на прогнозе повышения цены зданий, земли, спроса на определенные объекты недвижимости. Появляется необходимость учета прироста стоимости капитальных вложений.
3. Повышается стоимость капитала