Конспект лекций по курсу Менеджмент инвестиций (стр. 5 из 6)
-----
Пропуск - 1 лекция
-----
Бюджет капитальных вложений. Формирование бюджета.
-------------------------------
Главная задача: отбор и реализация проекта осуществляется в рамках бюджета. При разработке проекта необходимо учитывать рчд конкретных исходных предпосылок:
· Проектыиогктбытьальтернативнымиинезависимыми
· Включениеочередногопроектавбюджетпредролагаетнахождениеисточникаегофинансирования
· Ценакапитала, используемаядляоценкипроектанапредметихвключениявбюджетнеобязательнодолжнабытьодинаеовойдлявсехпроектовпортфеля, т.е. онаможетменяться, взависимостиотстепенириска, генерируемоготемилиинымпроектом
· Сростомобъемакапитальныхвложений, ценакапиталаувеличиваетсяипоэтомучислопректрв, принимаемыхкфинансированиюнеможетбытьбесконечнобольшим
· Существуетрядограниченийпоресурснымивременнымпараметрам, которыеслежуетуситыватьприразработкепроекта
На практике используют 2 подхода к формированию бюджета:
· наприменениикритерия IRR
Все доступные проекты упорядочиваются по IRR, проводится их последовательный просмотр. Очередной проект, IRR которого превосходит цену капиталаЮ. Отбирается для реализации. Включение проекта в портфель требует привлечения новых источников, а так как влзможномти фирмы по мобилизации собственных средств ограничены, наращивание портфеля приводит к увеличению стоимости капитала (возрастает финансовый риск). Здесь налицо применение 2-ух тенденций: помимо расширения портфеля инвестиций, внутренняя норма падает, а уена капиталаирастет. Очевидно, что если число проектов кандидата на включение в портыель велико, то наступает момент, когда внутренняч норма рентабельности будет меньше цены капитала и включение следующего проекта в портфель не целесообразно. Только после комплектации портфеля на основе IRR с одновременныммисчислением предельной цены капитала, становится возможным рассчитать суммарный NPV, генерируемый данным портфелем.
·
наприменениикритерия NPVЕсли нет ограничений, то в наиболее общем виде методика бюджетирования включает процедуры: устанавливается значение коэффициента дисконтирования: или общее значение для всех проектов или индивидуальное по всем проектам, в зависимости от истосника финансирования. Из альтернативных проектов выбирается проект с максимальным NPV. При введении ограничений по цене иои срокам методика усложняется, так как влзникает необходимомть оптимизации бюджета.
---------------
Оптимизация бюджета капитальных вложений.
---------------
Если существуют ограничения по финансовым ресурсам, то следует отобрать такие проекты, что бы получить наибольшую выгоду от инвестирования, в частности через формирование целевой установки на максимизацию суммарного NPV. Типовые ситуации, требующие оптимизации инвестиций:
· Пространственнаяоптимизация. Общаясуммафинансовыхресурсовнагодограниченасверху, имеетсянескольконезависимыхпроектовссуммарнымиинвестициями, превышающиеимеющиесяресурсы; необходимосоставитьпортфель, оптимизирующийсуммарныйвозможныйприросткапитала. Есливариантовмного, топереборвариантовнапредметсоответствияограничениям - этооченьсложно. Взависимостиоттого, поддаютсялидроблениювариантыилинет, товозможноразложениезадач:
Рассматриваемые проекты поддаются дроблению:
Можно реализовывать часть проектов, при этом к рассмотрению берется соответствующая доля инвестиций и денежных поступлений. В этом случае объем инвестиций в отношении данного проекта может быть сколь угодно малым. Максимальный суммарный эффект достигается при наибольшей эффективности использования вложенных средств, т.е. речь идет о максимизации отдачи на вложенный капитал. Последовательность действий:
1. рассчитывается индекс рентабельности = приведенный денежгый поток поступлений / оттока
2. Проекты упорядычиваются по убыванию инвестиций
3. В портфель инвестиций включаются первые К-проектов, которые в сумме могут быть профинансировпны коммерческой организацией. Очередной проект берется в его части, которая может быть профинансирована (остаточный принцип).
Пример:
Вариант В
инвестиции до 55.000.000 (проинвестировано 30.000.000, доходы - 6 11 13 и 12 ежегодно)
СС - 10%
В - до 90.000.000 (4 8 12 5) npv=2,68 pi= irr=15,6%
С - (12 15 15 15) npv=4,82 pi=1,121 irr=15,3%
D - (4 5 6 и 5) npv=1,37 pi=1,091 irr 13,9%
Рассчитать NPV и IRR и индексы рентабельности каждого проекта
По убыванию PI упорядочиваются:
Вариант В
Инвестирование до 55.000.000
Возможные сочетания:
А и В: 50.000.000, npv=5,19
А и D: 45.000.000, npv=3,88
B и D: 35.000.000, npv=4,38
C и D: 55.000.000, npv=6,19
· Временнаяоптимизация
Общая сумма ремурсов, доступная для финансирования, ограничена сверху. Имеются несколько доступных независимых проектов, которые ввиду ограниченности ресурсов, могут быть реализованы в планируемом году одновременно, а вследующем году оставшиеся проекты или их части могут быть реализованы. Требуется оптимально распределить проекты по двум годам. В основе методики составления оптимального портфеля закладывается следующая идея: по каждому проекту рассчитывается специальный индекс, показывающий относительную потерю NPV, есои проект будет отсрочен к исполнению на 1 год. Проекты с минимальными значениями индекса могут быть отложены на следующий год. Ключевую роль играет PI. В условиях предыдущего примера, необходимо составить портфель на два года в том случае, если объем инвестиции на планируемый год будет ограничен 70.000.000. Потери NPV составят:
NPV1 - NPV в первом году
DM - дисконтирующив множитель
NPV0 - NPV в нулевом году
PNPV - потери NPV
OI - величина отложенных инвестиций
IP - индекс возможных потерь
П NPV1 DM NPV0 PNPV OI IP
А 2,61 0,9091 2,28 0,23 30 0,0077
B 2,58 0,9091 2,44 0,24 20 0,120
C 4,82 0,9091 4,38 0,44 40 0,011
D 1,37 0,9091 1,25 0,12 15 0,008
IP показывает чему равна величина относительных потерь в случае откладывания проекта к исполнению на 1 год. Из расчета видно, что наименьшие потери будут при отложении проекта А, затем D, C и В.
П И ЧИ NPV
Инвестиции в 0 году:
B 20 100 2,68
C 40 100 4,82
D 10 67 0,92
Итог: 70 8,42
Инвестиции в 1 году:
D 5 33 0,41
A 30 100 2,28
Итог: 35 2,69
Итого: 11,11
Общие потери: 0,27 - min
----------
Оптимизация в условиях реинвестирования дохода.
----------
Все доходы от дополнительных проектов могут быть использованы для целей инвестирования. На момент анализа доступны следующие проекты:
A -20 25 7
B -15 4 30
C -5 8 8
D --- -45 69
CC - 12%
Перед составлением портфеля необходимо рассчитать NPV и PI для каждого проекта при CC=12%
П NPV PI
A 7,9 1,4
B 12,5 1,83
C 8,5 2,7
D 15,6 1,37
PI рассчитывается на конец года 0 с учетом оттоков и притоков.
Объем капитальных вложен й ограничен в 0 году 20.000.000, то встает выбор: принять проект А или комбинацию B и C. С оценки PI, то B и C более выгодны.
-------------
Вероятностная модель рынка
-------------
Инвестор реализует все активы портфеля (превращает портфель в начальную форму). Реализационная стоимость портфеля - W1. Покупка и реализация осуществляются по рыночным ценам. Инвестор желает максимизировать конечную стоимость инвестированного капитала, сто равносильно максимизации доходности R x P. Процесс инвестирования сталкивается с трудностями ввиду неопределенности цен и реализованных возможностей. Самое существенное, то что состояние определяет цены и доходность активов на данном рынке. Состояние рынка изменяется не определенным образом и инвестор не может точно представить будущ е цены и доходности, тем не менее, на основе ретроспективной информации, он мог бы заметить, что эти изменения повторяются с определенной частотой. Инвестор замечает, так как состояние повторяется с определннной частотой, можно сформировать вероятностную модель инвестиционного рынка. Данную модель можно описать следующим образом: имеется некоторый рынок активов. Класс этих активов - A, отдельный актив - а1, a2, a3, ... an. Класс невозможных состояний - S. Каждому состоянию припишем состояние: P(S)>0. Sum P(S)=1.
В модели Марковица это делается следующим образом:
Активу А ставится в соответствие случайная велисина R, которая показывает доходность А для выбранного инвестиционного горизонта Т. Значение доходности - r. Это значение инвестор может вычисдить по истечении инвестиционного периода. Случайная величина - функция, определенная в пространстве. Современное обозначение: Ra/S-R или ra=Ra(S). Распределение для дискретной, т.е. принимающей конкретное значение дискрктной величины, строится следующим образом:
· перечислениевсехвозможныхзначений
· Длякаждого rk прик=1...m определяютвероятностноезначение
Распределение дискретной случайной величины можно выразить таблицей.
----------------
!!! ПРОПУСК !!! (надоело писать)
----------------
распределение является функцией. нъНепосредственное использование таблиц при большем количестве активов затруднительно. На практике вместо распределений используются качественные характеристики величин: дисперсия, стандартное отклонение и т.д. R принимается как случайная величина.
Инвестору доступен не весь рынок, а доступна только его часть, включающая активы А2 и А3. Поэтому нельзя забывать, что мы выбираем наилучший актив по двум критериям. А2 обладает более высокой доходностью, но и обладает большим риском. Предположим, что инвестора удовлетворяет доходность от 2,5 до 10%%. Но не устраивает такой риск по этим активам. Инвестор вместо одного актива будет формировать портфель. Эта характеристика определяется следующим образом:
cov(R1,R2) =
= SUM(R1(S)-MR2) x (R2(S)-MR2) x P(S). Для выделения меры связи между случайными величинами,прибегаюткнормированиюковариации.Такаянормированнаявеличинаназывается коэффициентом корреляции.
cor(R1,R2)=cov(R1,R2) / DR1,DR2
--- П Р О П У С К Л Е К Ц И Й ---
Методы оценки недвижимости
1. Метод капитализации. Используется только при доходной недвижимости. Доходы от владения недвижимостью могут поступать в виде текущих и будущих денежных поступлений, периодических платежей, текущей и будущей экономии на налогах, приргста стоимости недвижимости, полученных при ее продаже в будущем или залоге под ипотечный кредит, в виде налоговых сбережений от продажи, обмена или дарения этого имущества в будущем. Метод основывается на трех принципах оценки недвижимости: