Апарт-отели востребованы людьми, которые приезжают в чужой город не на один день и привозят семьи, детей.
Потенциальными клиентами качественных апарт-отелей могут стать как состоятельные иностранцы, приезжающие в Россию на работу, так и семьи отечественных крупных бизнесменов, высокопоставленных чиновников, сенаторов и депутатов.
На срок полномочий им будет выгоднее снимать номер в апарт-отеле, чем арендовать элитные квартиры. Апартаменты сдаются в аренду на жесткой договорной основе, а также имеется возможность использования дополнительных сервисов.
Такие проекты, как апарт-отели трудно просчитывать. Во-первых, для их реализации нужны длинные деньги. Во-вторых, это квартиры можно построить и продать, апарт-отелями же надо будет управлять, а это дополнительные хлопоты. В-третьих, трудно спрогнозировать загрузку таких объектов. Из-за отсутствия достаточного предложения можно выводить только умозрительные оценки.
Важным преимуществом апарт-отелей эксперты считают долгосрочность контрактов на проживание. Главное — найти хорошего арендатора. В этом случае не придется заниматься поиском клиентов каждый день и будет сглаживаться влияние сезонного фактора.
Что же касается доходности строительства апарт-отелей, то она как минимум сопоставима с гостиничными проектами. Доходность апарт-отелей в среднем такая же, как и у гостиниц. Более того, есть мнение, что апарт-отели, если “убрать из них все лишнее” — например, обязательную уборку, питание, — могут оказаться доходнее гостиниц. Правда, это рискованный шаг. Он позволит сэкономить на персонале, но может отрицательно отразиться на загрузке, поскольку клиенты хотят, чтобы “дома было, как в гостинице”.
Сочетание высокого уровня сервиса, продуманного комплекса дополнительных услуг и гибкой ценовой политики с удобным расположением могут значительно ускорить возврат «неформатных» вложений.
Таким образом, зарубежные и российские апарт-отели различаются, в первую очередь, благоустроенностью и качеством обслуживания. Можно сказать, что российские аппарт-отели - это достаточно вольная адаптация европейского прототипа.
2.3 Анализ рынка гостиниц в г. Владивостоке
Претендуя на то, чтобы называться европейским культурно-экономическим центром России на Дальнем Востоке, Владивосток часто демонстрирует свое несоответствие этому статусу. Одна из сфер несоответствия - гостиничная инфраструктура. Всего в городе, насчитывающем 550 тыс. жителей, официально числятся 39 гостиниц (не считая санаториев и баз отдыха) с общим номерным фондом 4400 номеров. Из этого числа гостиниц по уровню сервиса лишь одну можно отнести к категории "4 звезды" - отель "Хендэ" и "Версаль". На трехзвездочную категорию претендуют всего лишь несколько отелей: "Гавань", "Акфес-Сейо". Уровню сервиса "2 звезды" соответствуют "Приморье" и "Владивосток".
Владивосток долгое время был закрытым городом, лишь с начала 90-х он стал доступен для широкого потока как отечественных, так и иностранных туристов. Этим отчасти можно объяснить неразвитость гостиничной инфраструктуры города. Самые крупные гостиницы были спроектированы и построены еще в советские времена и, конечно же, не соответствовали тогдашним, а тем более современным международным стандартам. Одной из главных причин завышенных расценок на гостиничные услуги во Владивостоке является сезонность спроса. В период с июля по сентябрь наполняемость владивостокских гостиниц нередко превышает 120%, дело доходит до уплотнения номеров лишними кроватями. Зато в зимний период закрываются целые этажи: наполняемость номеров редко превышает 10-15%. В итоге среднегодовая наполняемость держится в районе 40%. Чтобы обеспечить рентабельность своему бизнесу при таком уровне среднегодовой наполняемости владельцы гостиниц вынуждены завышать средний уровень расценок на свои услуги. Особенно взлет цен наблюдается в пляжный сезон, когда во Владивосток стекаются массы туристов со всех частей страны и из соседнего зарубежья. Выход здесь может быть предложен только один - строить гостиниц как можно больше - хороших и разных. Для этого нужны инвестиции. Но вкладывать в гостиницы зачастую... невыгодно.
Большинство гостиниц Владивостока имеют небольшой номерной фонд (до 100 номеров) и ориентированы на деловых туристов. Отсутствуют, к примеру, такие категории гостиниц, как курортные, конгресс-центры, апарт-отели и т.д. По уровню обслуживания рынок гостиничных услуг во Владивостоке представлен в основной своей массе гостиницами экономического класса. Этот сегмент, кстати, по свидетельству специалистов образовательного института Американской ассоциации отелей и мотелей, является растущим в мировой индустрии гостеприимства, т.к. большая часть людей путешествует, располагая ограниченными средствами. Что касается формы собственности, то почти все гостиницы города имеют независимый статус, т.е. не входят в гостиничные сети. Исключение составляют с недавнего времени отели "Амурский залив" и "Владивосток", купленные столичной сетью "Азимут". Одна из особенностей владивостокского гостиничного рынка: ему не присуща специализация, ставшая тенденцией в мире.
К примеру, нет специальных номеров для бизнес-дам, мотелей, отелей для студентов и т.п.
Но в настоящее время Владивосток является не только туристическим центром, расположенном на тихоокеанском побережье России, но и городом, в котором отмечается постоянный рост деловой активности. В связи с этим количество гостей города ежегодно увеличивается независимо от их цели приезда, будь то отдых или командировка во Владивосток. Соответственно, постоянно растущий поток приезжих приводит к развитию и расширению гостиничного рынка Владивостока. В любом случае, какой бы ни была цель визита, отели Владивостока всегда готовы дружелюбно встретить гостей города.
Гостиницы Владивостока динамично развиваются, совершенствуются и расширяют спектр предоставляемых услуг. На 2012 год во Владивостоке запланировано довольно крупное и значимое деловое мероприятие - Форум экономического сотрудничества стран Азиатско-Тихоокеанского региона, поэтому к этому времени гостиничный рынок Владивостока пополнится несколькими новыми отелями.
Как недорогие гостиницы Владивостока, так и отели Владивостока высшей категории предлагают своим постояльцам достаточно широкий комплекс услуг, обеспечивающий максимально комфортное проживание, насыщенный и разнообразный отдых, а также плодотворный труд. Каждый гость города может без труда выбрать для себя наиболее подходящую гостиницу Владивостока, которая будет соответствовать всем требованиям. Для кого-то особое значение имеет месторасположение гостиницы, для кого-то - наличие конференц-зала, для других самым главным фактором при выборе отеля является стоимость проживания. В любом случае для каждого гостя Владивостока найдется оптимальный вариант.
Цены в гостиницах Владивостока варьируются в достаточно широком диапазоне и зависят от ряда показателей, из которых и складывается стоимость проживания в том или ином отеле. Главными показателями являются расположение гостиницы: в центре города или на его окраине; категория гостиницы: 2, 3 или 4 звезды; инфраструктура: оснащенность и т.д.; предоставляемые услуги.
Отели Владивостока эконом-класса:
Данную категорию составляют дешевые гостиницы Владивостока, которые предлагают ограниченный набор услуг по доступным ценам. Как правило, гостиницы Владивостока эконом-класса - это мини-отели и двухзвёздочные гостиницы. Отели Владивостока эконом-класса сочетают в себе приемлемую стоимость и достойные условия для проживания.
Данную категорию составляют такие отели Владивостока, как: «Приморье», «Амурский залив», «Гранит», «Изумруд», «Моряк», «Незабудка», «Островок», «Русь», «Славянская».
Отели Владивостока бизнес-класса:
К этой категории относятся трехзвёздочные гостиницы Владивостока, располагающими необходимыми для труда и отдыха современными удобствами и находящиеся недалеко от центра города.
Отелями бизнес-класса являются: «Владивосток», «Гавань», «Влад Мотор Инн», «Акфес Сейо», «Экватор».
Отели Владивостока супер-бизнес класса:
Отели супер-бизнес класса представляют собой лучшие гостиницы Владивостока с отлично развитой инфраструктурой и имеющие категорию четыре звезды. Это такие гостиницы Владивостока как: «Хенде» и «Версаль».
Во Владивостоке подписано соглашение о проектировании двух пятизвездочных гостиничных комплексов. Проекты должны быть готовы к апрелю 2010 года, а к декабрю 2011 года в столице Приморья должны возвести курортный комплекс площадью 43,1 тыс. кв. м и деловой бизнес-центр в 32,3 тыс. кв. м. Документ подписали представители российской и шотландской компаний.
В городе в этом году планируется открытие двух трехзвездочных гостиниц (на 40 и 50 номеров). Администрация города ведет переговоры о строительстве в краевом центре гостиниц французской компанией Ассоr Group и известнейшей американской сетью Marriot International. Интерес в этой области проявляют корейские и японские отельеры.
3 Разработка мероприятии и предложении по модернизации гостиницы «Гранит» в апарт-отель
3.1 Общая характеристика гостиницы «Гранит»
Гостиница «Гранит» расположена на сопке Шошина в тихом уютном районе г. Владивостока, в 15-20 минутах езды от центра города. Из окон гостиницы открывается панорамный вид на город.
Гостиница находится вблизи основных транспортных развязок, соединяющих разные районы Владивостока. В непосредственной близости от гостиницы расположен известный всем автодилерам и автолюбителям России рынок Зеленый Угол.
Гостиница Гранит является членом Российской Гостиничной Ассоциации.