Целью работы по управлению недвижимостью является извлечение из объекта недвижимости максимального стабильного дохода и обеспечение роста рыночной стоимости управляемого муниципального имущества.
Структура комитета по управлению муниципальным имуществом состоит из следующих структурных подразделений:
Структурные подразделения
· ОТДЕЛ АРЕНДЫ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
· ОТДЕЛ ЭКСПЛУАТАЦИИ ИМУЩЕСТВА
· КОНТРОЛЬНО-АНАЛИТИЧЕСКИЙ СЕКТОР
· СЕКТОР РЕЕСТРА
· ЮРИДИЧЕСКИЙ ОТДЕЛ
· БУХГАЛТЕРИЯ
· ОРГАНИЗАЦИОННЫЙ ОТДЕЛ
· ОТДЕЛ ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМИ ПРЕДПРИЯТИЯМИ И УЧРЕЖДЕНИЯМИ
· ОТДЕЛ ПРИВАТИЗАЦИИ
· ОТДЕЛ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ
· ОТДЕЛ АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
· КОНТРОЛЬНО-АНАЛИТИЧЕСКОЕ УПРАВЛЕНИЕ
· ОТДЕЛ МОНИТОРИНГА ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ
· ИНФОРМАЦИОННО-АНАЛИТИЧЕСКИЙ ОТДЕЛ
Пути совершенствования управления недвижимого имущества муниципальных образований на настоящем этапе является:
· полная инвентаризация объектов недвижимости;
· классификация всех объектов в соответствии с принятой муниципалитетом системой критериев;
· рыночная оценка отдельных объектов недвижимости;
· завершение инвентаризации многоквартирного жилищного фонда с целью выявления домов, в которых не выбран способ управления или такое решение не реализовано;
· осуществление необходимой подготовительной работы по проведению открытых конкурсов по выбору управляющих организаций (подготовка объявлений в средствах массовой информации, подготовка конкурсной документации, предварительная разбивка жилищного фонда на лоты и т.д.);
· составление реестра управляющих организаций, работающих на территории муниципального образования (при необходимости – соседних муниципальных образований), проведение определенных мероприятий оценки их надежности и кредитоспособности с целью недопущения выхода на рынок недобросовестных претендентов;
· продолжение работы по проведению собраний в многоквартирных домах по выбору управляющих организаций на общих собраниях собственников помещений;
· проведение работы по выполнению постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491 по установлению границ земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, объекты электро-, тепло-, газо-, водоснабжения и водоотведения населения.
При заключении договоров аренды, муниципалитеты вступают на поле гражданско-правовых отношений, где действуют принципы свободы договора и равенства его участников. Но предоставить муниципальным чиновникам право вести эксклюзивные переговоры об условиях договора аренды (сроках, цене и т. д.) невозможно. Олицетворяя собой публичную власть, органы местного самоуправления обязаны:
· регламентировать свою деятельность нормативно-правовыми актами;
· действовать в интересах всех членов местного сообщества;
· обеспечивать гласность и прозрачность своей деятельности.
Отсюда вытекает необходимость разработки местного нормативно-правового акта (Положение об аренде) о порядке передачи в аренду имущества, находящегося в муниципальной собственности, утверждения его местным представительным органом власти и доведения его до сведения всех заинтересованных лиц через средства массовой информации.
Для достижения эффективности в управлении, в документе должна быть регламентирована методика расчета арендной платы, учитывающая качество сдаваемых в аренду земельных участков и помещений, их местонахождение, наличие инфраструктуры и прочие существенные показатели. При необходимости поддержки каких-либо видов деятельности арендаторов, следует ввести и коэффициент вида деятельности.
Важно заранее учесть вероятность объективного роста цен (инфляции), введя в Положение об аренде способ механического повышения арендной платы при изменении какого-нибудь внешнего показателя. Таким показателем - ориентиром могут служить законодательно установленный минимальный размер оплаты труда (МРОТ), курс доллара или средний уровень заработной платы в регионе. Ранее было доказано, что в условиях финансовой нестабильности, первые два ориентира оказались несостоятельными, зато последний отразил реальное изменение ценовых пропорций.
Для арендаторов умеренные цены, стабильность и предсказуемость условий аренды, открытые конкурсы на право аренды, выявляющие истинную стоимость объектов аренды, имеет особое значение. Именно благодаря этим факторам предприниматели охотнее арендуют муниципальную недвижимость, чем такую же частную.
Серьезной проблемой для муниципального арендодателя является крайне неудовлетворительное состояние муниципальной недвижимости. Кроме естественного для арендаторов текущего ремонта, им приходится заботиться о кровле, системе отопления, фасадах. Т.е. осуществлять капитальные вложения в муниципальную собственность. Чтобы заинтересовать в них арендаторов, можно предложить систему стимулов:
· освобождение от арендной платы в объеме 10 – 30 % от сметной стоимости произведенных работ;
· увеличение срока действия договора аренды в зависимости от объема произведенных работ;
· возможность возмещения произведенных затрат при расторжении договора аренды.
Освобождение от арендной платы на весь период ремонта (или весь объем сметной стоимости капитальных затрат) нецелесообразно: существенны потери бюджета, арендатор теряет стимул к сокращению затрат и сроков ремонта, сметная стоимость ремонта чаще всего не соответствует его рыночной стоимости.
2 Управление муниципальным имуществом на примере иностранного опыта.
2.1 Изучение зарубежного опыта.
Правительство управляет тремя основными элементами – деньгами, людьми и имуществом. Как в развитых, так и в развивающихся странах недвижимое имущество составляет наибольшую часть общественных материальных ценностей. Тем не менее, в сфере общественной недвижимости наблюдается недостаток качественного управления, обслуживания и ремонта недвижимого имущества, которое в большинстве стран используется нерационально. Это наводит на очевидные вопросы: почему во всем мире управление общественным имуществом находится на таком низком уровне? Почему при всех политических и социально-экономических различиях рассматриваемых стран в сфере управления недвижимым имуществом ими совершаются аналогичные ошибки? Почему этим ошибкам уделяется так мало внимания? И как можно исправить данное положение? Эти вопросы как никогда актуальны в тех странах, где раньше существовала централизованная плановая экономика и всё недвижимое имущество находилось в государственной собственности.
1. В таких странах, как Канада, Австралия и Новая Зеландия, где уровень дореформенного управления недвижимым имуществом оставлял желать лучшего, имущественные реформы способствовали решению многих важных проблем, хотя, конечно, не исчерпали их все.
2. Методы управления муниципальным имуществом, используемые муниципальными властями и органами местного самоуправления, могут варьироваться даже в пределах одной страны. В большинстве случаев управление как таковое либо отсутствует, либо находится на начальной стадии своего развития. Даже в США – с их богатой практикой управления частной недвижимой собственностью – найдется лишь несколько городов, деятельность которых в сфере управления муниципальным имуществом можно назвать успешной, а опыт могли бы использовать представители других местных самоуправлений. Для большинства стран характерной чертой является отсутствие политической воли к более продуктивному использованию муниципального имущества, к улучшению отчетности, к увеличению прозрачности и усовершенствованию практики управления имуществом.
3. В странах, как с рыночной, так и нерыночной экономикой наблюдается поразительное сходство в практике управления государственным недвижимым имуществом. Структура управления в этих странах крайне нечеткая. Зачастую вообще неизвестно, какая недвижимость находится в распоряжении органов управления, а существующие данные по этому вопросу бывают скудны. В целом процесс управления фрагментирован. Каждый объект имущества рассматривается по отдельности, в режиме реагирования на проблемы. Обслуживание и ремонт не производятся своевременно, откладываются на будущее и имеют некачественный характер. Многие пользователи недвижимости не имеют договоров аренды и соответственно не платят арендной платы. Наличие имущества не отражается в плане бухгалтерских счетов или в финансовых отчетах. Более того, решения в сфере управления подвержены политическому вмешательству. Иными словами, государственное недвижимое имущество зачастую рассматривается как «бесплатное благо», за которое пользователи ничего не платят и которое не имеет никакого отношения к вопросам эффективности и результативности деятельности правительства.
4. Даже в условиях прямой демократии, например в Швейцарии, у граждан сложилось иллюзорное представление, что при соблюдении демократических порядков эффективность управления имуществом гарантирована. В системах, основанных на римском праве, упор делается на наличие объектов, но никак не на их обслуживание, использование их экономического потенциала и управление ими. Вероятнее всего, такой акцент на факте владения собственностью, по сути, смутно проявляется во многих странах и затмевает вопросы эффективного управления имуществом. Этим негласным принципом руководствуются политики, которые считают, что избирателей больше волнует удержание прав на общественное имущество, чем его рациональное использование.
5. Политика часто играет ключевую роль в принятии правительственных решений в сфере управления недвижимым имуществом. Это отличает данную сферу от частного сектора и усложняет применение моделей управления имуществом из частного сектора. Устранение политического влияния на принятие решений о муниципальной недвижимости, в городах США, можно смело сравнить с практикой «очистки пляжа от песка». Политики часто проявляют законный и обоснованный интерес к управлению общественным имуществом. Сфера их интересов в данной области может варьироваться от темы поддержки экономического развития до ответов на вопросы, вызывающих у их избирателей озабоченность. Важно учитывать превратности политики, ее влияние на управление недвижимым имуществом, а также принятие решений.