Первоначальный импульс заинтересованности российского общества в специальности и профессии оценщика был связан с необходимостью в приватизации большей части государственного имущества. Наибольшая потребность в оценщиках недвижимости была связана с их участием в трех переоценках основных фондов в 1995-1997 годах. В настоящее время достоверная оценка недвижимости по ее рыночной стоимости становится одним из важнейших условий деятельности налоговой службы. Оценочная деятельность заняла достойное место и в сфере земельных отношений России. В последнее время распространилось получение кредита по обеспеченному залогом обязательству.

Формирование частной собственности в РФ вызвало спрос со стороны частного сектора на услуги оценщиков. Многие хозяйственные товарищества и общества, основывающиеся на частной собственности, рассматривают недвижимость в качестве привлекательного направления капиталовложений. Осуществление инвестиционных проектов, связанных с недвижимостью, во многом ориентируется на использование информации профессионалов-оценщиков.

1 Краткое изложение основных фактов

Местонахождение объекта:	г. Тула, ул. Ложевая, д. 136, кв.20
Тип объекта недвижимости:	Однокомнатная квартира в девятиэтажном кирпичном жилом доме общей площадью 33 кв.м, в том числе жилой площадью 18 кв.м
Цель оценки:	Определение рыночной стоимости объекта имущества для целей купли-продажи
Оцениваемые права:
Улучшения (квартира):	Право собственности на оцениваемый объект.
Дата оценки:	01.08.2010 года. Дата оценки объекта совпадает с датой осмотра
Наилучшее и наиболее эффективное использование	Использование объекта для местожительства

1.1 Общие сведения

1.2 Определение термина рыночная стоимость

Под рыночной стоимостью, в соответствии со статьей 3 Федерального закона “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ (с последующими изменениями и дополнениями) понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

1.3 Объём и этапы исследования

Оценка рыночной стоимости рассматриваемого объекта включает в себя следующие этапы:

Сбор общих данных и их анализ: на этом этапе были проанализированы данные, характеризующие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта.

Сбор специальных данных и их анализ: на данном этапе была собрана детальная информация, относящаяся как к оцениваемым объектам, так и к сопоставимым с ним другим объектам, недавно проданным или сданным в аренду. Сбор данных осуществлялся путём изучения соответствующей документации, консультаций с представителями административных служб, сотрудниками агентств по недвижимости и другими лицами, обладающими необходимой информацией.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования: на этом этапе на основе собранной информации были проанализированы различные варианты использования объекта.

Применение методов оценки объекта: для оценки рыночной стоимости объекта оценки были применены три подхода (затратный, сравнительный, доходный), являющихся стандартными и принятыми Российским Обществом Оценщиков.

Подготовка отчёта об оценке: на данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сведены воедино и изложены в виде отчёта.

1.4 Среда местоположения объекта

Местоположение. Оцениваемая однокомнатная квартира находится на пятом этаже девятиэтажного кирпичного жилого дома

Объект оценки расположен в Пролетарском районе города Тулы, улица Ложевая, дом 136, квартира 20. В непосредственной близости от объекта оценки находятся: продуктовый и хозяйственный магазины, жилые дома, детский сад, парикмахерская, спортивная площадка. Фасадная сторона дома выходит во двор. Прилегающая территория имеет асфальтовое покрытие, состояние которого можно оценить как удовлетворительное.

Динамика застройки: стабильная, средняя.

Характеристика местности: Местность - городская. Рельеф площадки - спокойный. Рельеф площадки характеризуется отметками от 210 м до 234 м. Климат умеренно-континентальный. Средняя температура января -12° C, июля +23 С. Расчетная зимняя температура наружного воздуха при проектировании имущества составляет -22° С. За год выпадает в среднем 600мм. осадков. Глубина промерзания грунта – 1,3м. Преобладающее направление ветров - юго-западное. Скоростной напор ветра - 22 кг/кв. м.

Подъезд - подъезд к объекту оценки осуществляется по асфальтированным дорогам.

Инженерное обеспечение:

Водоснабжение: - холодная и горячая вода.

Канализация - общегородская сплавная.

Электроснабжение - осуществляется через систему напряжением в сети 220 В.

Теплоснабжение - осуществляется от городской теплосети.

Вентиляция - естественная.

Телефонная связь - присутствует.

Пожарно-охранная сигнализация - отсутствует.

Газоснабжение - присутствует.

Анализ спроса и предложения: анализ рынка недвижимости г. Тулы показал, что предложение подобных объектов значительно, спрос на аналогичные объекты также велик.

Коммерческая привлекательность: Объект расположен на незначительном удалении от маршрутов городского транспорта (троллейбуса 10 маршрута, автобусов 18, 16, 21, 24, 40к, 12 маршрутов).

Объект выполнен по типовым проектным решениям и может быть использован по непосредственному назначению, в качестве жилого помещения.

К достоинствам объекта оценки, увеличивающим его коммерческую привлекательность, можно отнести:

1) объект расположен в непосредственной близости от маршрутов городского транспорта, магазинов и т.п.;

2) объект имеет достаточный уровень технического обеспечения;

3) объект имеет внутреннюю отделку хорошего качества;

4) объект имеет удобные подъездные пути;

5) раздельные санузлы.

К недостаткам объекта оценки, уменьшающим его коммерческую привлекательность, можно отнести:

1) значительный износ объекта (дом – постройки конца 80-х годов).

На момент оценки объект полностью готов для использования по прямому назначению.

1.5 Описание основных параметров объектов оцениваемого имущества

Техническое обследование произведено с целью определения фактического состояния основных элементов строительных конструкций составных компонентов объекта оценки (для всего здания) и уровня технического состояния самой квартиры.

Основы оценки стоимости недвижимости (стр. 1 из 4)

Выполнил ________________

гр. Губарева Е.О.

Проверил _________________

(подпись)

доцент Федорова Т.А.

Введение