Основы оценки стоимости недвижимости (стр. 4 из 4)

Приведение доходов к текущему моменту производится по следующей формуле:

Пi = (Сарi – Сзсi) * ТСЕi,

где Capi - арендная плата в году i;

Сзсi - затраты содержания в году i.

TCEi - текущая стоимость единицы для года i, рассчитывается по следующей формуле:

где СД - ставка дисконтирования за год;

i - количество лет.

Величина ставки дисконтирования - СД - отражает возможность альтернативного вложения капитала. В наших условиях это ставка по депозитам высоконадежного банковского вклада Сбербанка РФ – 15 %. С учетом минимального риска инвестирования в недвижимость, принимаем ставку дисконтирования равной 20 %.

Вторым источником дохода является продажа объекта оценки по истечении 5 лет (реверсия). Для определения возможной стоимости реверсии, воспользуемся следующей формулой:

Доход от аренды берется по шестому году.

Ставка возвратной капитализации в данном случае показывает, во сколько раз стоимость имущества превышает приносимый годовой доход. После получения стоимости реверсии ее необходимо так же, как и доходы от аренды, привести к текущему моменту. Для этого воспользуемся следующей формулой:

ТСрев = Срев*ТСЕ5,

где Срев - стоимость реверсии,

ТСЕ5 - текущая стоимость единицы для пятого года.

Затраты владельца на содержание квартиры составляют в среднем 1700 рублей в месяц. Принимаем, что затраты на содержание квартиры будут расти, как и арендная плата: на 10 % в год.

Необходимо отметить, что для использования оцениваемой квартиры как недвижимости, приносящей доход, ни ремонта, ни реконструкции производить не требуется.

Исходя из принятых выше условий, проведем анализ потока дохода за 5 лет аренды. Этот анализ целесообразно представим в табличной форме (таблица 2.3).

Таблица 2.3 - Расчет дисконтированного денежного потока

Наименование показателя	Единица измерения		Изменение по годам
			1	2	3	4	5	6
Арендная плата за месяц	руб./м2	11000
Арендная плата за год	руб./м2	132000	132000	145200	159720	175692	193261,2	212587,32
Увеличение арендной платы в год	%/год		0	10	10	10	10	10
Эксплуатационные расходы	руб./год		20400	22440	24684	27152,4	29867,64
Изменение эксплуатационных расходов	%/год		0	10	10	10	10
Чистый операционный доход	руб./год		111600	122760	135036	148539,6	163393,56	179732,92
Процент по депозиту			20	20	20	20	20
Стоимость единицы			0,833	0,694	0,579	0,482	0,402
Текущая стоимость денежных потоков	руб.		92962,8	85195,44	78185,84	71596,09	65684,21
Текущая стоимость будущих доходов	руб.							393624,38
Стоимость реверсии	руб.							898664,6
Рыночная стоимость объекта	руб.							1292288,98

Таким образом, рыночная стоимость оцениваемой квартиры, определенная доходным подходом, составляет 1292289 (один миллион двести девяноста две тысячи двести восемьдесят девять рублей).

3 Обобщение результатов и заключение о рыночной стоимости

Три традиционных подхода – затратный, сравнительный и доходный, использованные для расчёта стоимости оцениваемой квартиры, дали следующие результаты:

Наименование основных средств	Стоимость затратным подходом, руб.	Стоимость сравнительным подходом, руб.	Стоимость доходным подходом, руб.
Оцениваемая однокомнатная квартира	1217700	1303269	1292289

Целью сведения результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них применительно к объекту оценки и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки.

Окончательная рыночная стоимость объекта оценки определяется по формуле:

Sрын = Sср*Дср + Sзат*Дзат+ Sд*Дд,

где Sср, Sзат, Sд, - стоимости, рассчитанные соответственно сравнительным, затратным и доходным подходом, руб.;

Дср, Дзат, Дд - удельный вес значимости этих подходов.

Для определения итоговой величины рыночной стоимости оцениваемой квартиры по состоянию на 1 августа 2010 года были проанализированы преимущества и недостатки использованных подходов.

Затратный подход является наиболее применимым для определения рыночной стоимости недавно построенных или уникальных объектов оценки. Здание, в котором располагается объект оценки к таковым не относится. К тому же, данный метод не учитывает рыночной ситуации на рынке недвижимости. Значимость данного метода примем равной 20 %.

Сравнительный подход в данном случае дает наиболее реальную информацию о стоимости объекта. Основополагающим фактором при купле-продаже недвижимости является уровень спроса и предложения. В настоящий момент информация по предложению и продаже аналогичных объектов представлена в достаточном объеме, усредненные данные о сопоставимых продажах отражают объективный уровень цен. Значимость данного метода примем равным 60 %.

Доходный подход так же менее объективен, чем сравнительный, так как основан на прогнозных данных, определенных в условиях нестабильной экономики. Значимость данного метода примем равной 20 %.

При оценке квартиры для целей продажи наиболее вероятная цена складывается из соотношения спроса и предложения на рынке недвижимости, в связи с этим наиболее объективным является сравнительный подход.

На основании вышеизложенного, приходим к выводу о распределении методов по значимости следующим образом: затратный подход (Дзат) 0,2, сравнительный подход (Дср) 0,6, доходный подход (Дд) 0,2.

Тогда рыночная стоимость оцениваемой квартиры составит:

S_рын = 0,2 * 1217700 + 0,6* 1303269+ 0,2 * 1292289 =

=243540 + 781961,4+ 258457,8 = 1283959 руб. 20 коп.

или округленно 1284000 руб.

Таким образом, основываясь на доступной информации, приходим к следующему заключению - рыночная стоимость оцениваемой однокомнатной квартиры, общей площадью 33 кв.м, в том числе жилой площадью 18 кв.м, расположенной по адресу: г. Тула, ул. Ложевая, д. 136, кв.20 составляет: 1284000 (один миллион двести восемьдесят четыре тысячи) рублей.

Список использованной литературы

1. Федорова Т.А., Рылеев А.В. Методические указания по выполнению курсовой работы, Тула, 2000.

2. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.98 №135–ФЗ

3. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Учебное и практическое пособие. –М.: Дело, 1998.

4. Генри С. Харрисон. Оценка недвижимости Учеб. пособие, М.: Российское Общество Оценщиков, 1994 г. -230 с.

5. Оценка рыночной стоимости недвижимости. М.: Российское Общество Оценщиков: Метод. разработка. ч.1, 1995 г.-92 с.

6. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Учебное и практическое пособие. – М.: Дело, 2008. – 384с.

7. Попов Г.В. Основы оценки недвижимости, М.: РОО, 1995.

8. Правила оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86 (р), М.: Госгражданстрой, 2007.

9. Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. Спб.: ТОО «Технобалт», 2008.

10. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости/ Пер. с англ. М.: Дело, 2005.

11. Экспертиза правового положения объектов недвижимости :-M.: Российское Общество Оценщиков: Метод. разработка, 2004 г. -8б с.