Более распространенным является страхование на стадии строительства. Страхуются строительные материалы на участке, завезенная на участок техника (от поломки и от хищения), профессиональная ответственность при проведении строительно-монтажных работ. Производится страхование на случай пожара или какого-то другого стихийного бедствия. Возможно включение в страховку не только стоимости самих материалов, но и все расходов на перевозку и таможенные сборы и пошлины редкого импортного оборудования, поскольку они составляют немалую часть общей стоимости.[27]
После постройки, по статистике, основной вред загородной недвижимости наносится вследствие пожаров и краж: эти случаи составляют примерно две трети общего числа обращений в страховые компании. Существует и ряд других факторов, которые следует учитывать. Например, страхование от проседания грунта под домом и др. Можно застраховать дом по полному перечню рисков, а можно выбрать наиболее реальные и актуальные. В некоторых компаниях предлагается страхование довольно редкого объекта – ландшафтных сооружений. Дорогие цветники, газоны, искусственные водоемы, дорожки и т.д. – все это иногда стоит дорого и может быть застраховано на случай противоправных действий третьих лиц, стихийных бедствий или пожара.[28]
Стандартный полис комплексного страхования загородной недвижимости предполагает выплату компенсации при повреждении коттеджа в результате пожара и мер по его тушению, стихийных бедствий (наводнения, урагана, паводка, оползня и пр.), удара молнии, падения деревьев, взрыва газа, противоправных действий третьих лиц и т.д.[29]
Страхование производится с оценкой объекта с осмотром на месте. Однако многие компании предлагают клиентам программы страхования загородных домов без осмотра при условии, что страховая сумма не будет превышать 10–50 тыс. долларов (у компаний лимит разный). Страхование "без осмотра" и без посещения офиса компании пользуется большим спросом у петербуржцев и жителей Ленобласти. Нередко страховщики доверяют распространение типовых полисов своим "сервисным агентам", функции которых могут выполнять банки или Всероссийское общество садоводов. Между тем страхование "на скорую руку" может заведомо занизить оценку недвижимости с согласия его владельца. [30]
Размер страховых тарифов у всех компаний примерно одинаков. Страховка каменной постройки обходится в 0,4–0,5% страховой суммы в год, деревянного дома – 0,8–1,6%. При этом на ценообразовании сказываются такие факторы, как год постройки, степень горючести материалов, наличие систем безопасности, размер и вид франшизы (предусмотренное в договоре страхования освобождение страховой компании от обязательств по возмещению убытков, не превышающих заранее оговоренную сумму[31]). В зависимости от степени риска к тарифам могут применяться повышающие либо понижающие коэффициенты. Так, стоимость страхового полиса обычно уменьшают, если клиент оборудует на объекте систему сигнализации или обзаводится прочной входной дверью с противовзломной фурнитурой. И наоборот, при страховании дома, забраться в который просто (особенно если стены деревянные), тариф взлетит до максимума. Возможен также вариант отказа страховой компании заключать договор по не внушающему доверия объекту. Страховщики предлагают различные бонусы и скидки. Чаще всего "послабления" предоставляются постоянным "безубыточным" страхователям (от 10 до 40%). Скидками 5–10% нередко поощряются клиенты, страхующие в одной компании сразу несколько объектов – например, дачу, квартиру и автомобиль. Страхование дачи, коттеджа может обойтись дешевле, если страхуется целый дачный кооператив или садовое товарищество. Практически все компании предлагают сезонные и праздничные скидки.[32]
При инвестировании в строительство средства передаются на стадии, когда объект недвижимости не достроен, или строительство еще и не начиналось, объективно присутствует риск не получить обещанное в силу различных обстоятельств: остановки строительства из-за ошибок проектирования, отсутствия достаточных средств у генерального инвестора, несогласованности в действиях подрядчика и субподрядчиков, "двойной продажи" квартир и др.
Страховым случаем является факт невозврата денежных средств, вложенных в строительство жилья, при отсутствии своевременной регистрации права собственности, т.е. квартира не предоставлена, денег не вернули. Возможные ситуации, в которых имеется риск не получить ни квартиры, ни денежного взноса[33]:
- Строительство дома растягивается на неопределенный срок по различным причинам (недостаток финансирования, ошибки проекта, выявившиеся при строительстве проблемы, возражения местных жителей против строительства, пр.).
- Построенный дом не пригоден для проживания (трещины вследствие ухода грунта, санитарные, экологические факторы, пр.).
- После постройки дома может выясниться, что на одно и то же жилье претендуют несколько лиц.
- Проблемы с выполнением инвестиционного проекта вследствие изменений в руководстве генерального инвестора, подрядчика либо администрации города, района, в связи с террористическими актами и пр.
- Ошибка в экономическом расчете (дом не достроен, деньги закончились, темп финансовых поступлений от дополнительной продажи квартир в недостроенном доме не достаточен для завершения строительства; начинается паника, люди, которые раньше внесли деньги, требуют вернуть их назад, новых покупателей в такой ситуации практически нет; денег нет и квартир нет);
- Низкое качество строительства (был случай, когда рухнул подъезд в уже почти построенном доме);
- Ошибка в проектировании, особенно это касается геологической экспертизы строительного участка (под землей много пустот, в некоторых районах возможен высокий уровень грунтовых вод и др.);
- Спорные моменты по выделению земельного участка под строительство;
- Случайные неприятности с первыми лицами фирмы (часто успех и возможности фирмы в значительной степени зависят от ее руководителей);
- Мошенничество;
- Возникновение прочих непредвиденных обстоятельств, которые могут помешать стать собственником жилья.
Все указанные выше обстоятельства, если им сопутствует также невозможность вернуть инвестированные деньги, подпадают под действие договора страхования, предусматривающего покрытие следующих рисков: банкротство должника; ликвидация должника; действие непреодолимой силы (чрезвычайные и непредотвратимые обстоятельства); умышленные действия (бездействия) должника.
Страхование финансового риска, связанного с инвестированием в строительство объекта недвижимости, используется на начальном этапе строительства, если строительство законно и договорные отношения участников инвестиционного проекта корректны. Данный вид страхования используется для минимизации рисков финансовых институтов, связанных с кредитованием населения. На сегодняшний день уже разработаны схемы страховой защиты финансовых интересов кредиторов для различных вариантов кредитования. Эти направления интенсивно развиваются. Как правило, срок действия кредитного договора перекрывает срок строительства, поэтому страховая защита включает два этапа. На первом этапе — этапе строительства — осуществляется страхование финансового риска инвестора-заемщикана случай неполучения объекта недвижимости в установленный срок и оформляется залог права требования на результат инвестирования. Стоимость страхования — в пределах 1% от страховой суммы в год. На втором этапе, когда объект недвижимости возник де-факто и де-юре, то есть на него оформлено право собственности, осуществляется залог (ипотека) объекта и комплексное ипотечное страхование. В любом случае расходы на страхование при приобретении жилья в новостройке для заемщика будут ниже, чем на вторичном рынке.[34] Стоимость страхования зависит от этапа строительства на момент заключения договора страхования, формы инвестиционного договора, суммы инвестиций, других факторов и составляет в среднем 1 % - 1,5 % от страховой суммы в расчете на один год страхования.[35]
В размер страхового возмещения, как правило, не включаются: убытки, возникшие вследствие каких-либо недостатков (скрытых и других) объекта недвижимости; убытки в виде упущенной выгоды, хотя они вызваны страховым случаем; убытки, возникающие вследствие пользования чужими денежными средствами; неустойка, моральный вред.[36] Следует отметить неутешительный прогноз, что качество новостроек вряд ли улучшится, т.к. технические стандарты и нормы носят рекомендательный характер, и при приемке объекта многие существенные недостатки (как, например, пустые полости в стенах) заметить практически невозможно.[37]
Ипотека - это получение целевого кредита под залог приобретенной квартиры (недвижимости) кредитному учреждению. Риски, связанные с историей квартиры при приобретении ее на вторичном рынке, никуда не пропадают, но теперь они ложатся как на покупателя, так и на банк-кредитор. [38]
Есть две разновидности ипотечного страхования, - классическая ипотека, когда жилье приобретается на вторичном рынке, и когда ипотечный кредит выдается под строящееся жилье. Классическая ипотека предполагает страхование жизни и здоровья заемщика, предмета залога и права собственности на квартиру (титульное страхование). Страховой тариф по всем трем видам страхования составляет от 0,98% до 1,2% в год. В случае кредита на рынке строящегося жилья, когда объект еще не построен и не зарегистрировано право собственности на квартиру, заемщик заключает договор страхования инвестиций на срок строительства и страхования на случай потери трудоспособности и смерти в течение срока действия договора. Кроме того, уже после окончания строительства банк потребует заключить договор страхования предмета залога от гибели и повреждений до момента погашения кредита. Во всех этих случаях выгодоприобретателем по договору выступает банк. На стадии строительства страхование жизни и здоровья заемщика и страхование инвестиций обойдется клиенту в 1,74- 2% от стоимости объекта, а после получения жилья (до момента погашения кредита) тариф составит 0,8-1% в год. Перечень страховых компаний, полисы которых он готов принять, предоставляет банк. Среди страховщиков уже наметилась жесткая конкуренция за право близости к банкам. При этом порой сотрудничество страховщиков и банков не строится на основе оценки качества услуг, на учете стабильности страховщика, а определяется либо размером депозита, вносимого страховщиком в банк, либо отношениями соучредительства. Западный же опыт свидетельствует о преимуществах другого способа работы. Например, обязанность страховать кредиты можно вменить банку, а не заемщику. Таким образом, банк станет самостоятельно страховать собственные риски. Как профессиональный участник рынка он сумеет объективно выбрать страховщика и следить за его устойчивостью.[39]