Принятие управленческого решения по выбору наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости (стр. 9 из 12)
,
где Р1, Р2, . . . ,Рк - годовые денежные поступления в течение n лет;
к – порядковый номер года в будущем, считая от даты начала капиталовложений;
n – продолжительность расчётного периода;
ВНД – внутренняя норма доходности.
Схема расчета ВНД:
1. выбираем произвольную ставку дисконтирования и на ее основе рассчитываем суммарную текущую стоимость будущих доходов по проекту;
2. сопоставляем затраты по проекту с полученной суммой текущих стоимостей будущих доходов;
3. если первоначальная произвольная ставка дисконтирования не дает 0-ого значения ЧДД, то выбираем вторую ставку дисконтирования по следующему правилу:
· если ЧДД>0, то новая ставка дисконтирования должна быть больше первоначальной;
· если ЧДД<0, то новая ставка дисконтирования должна быть меньше первоначальной;
4. Подбираем вторую ставку дисконтирования до тех пор, пока не получим варианты суммарной текущей стоимости будущих доходов как большей, так и меньшей величины затрат по проекту;
5. Рассчитываем внутренние нормы доходности проекта методом интерполяции.
ВНД для варианта А:
1.ЧДД = 56913,63 – 13887,69 = 43025,94 > 0 при ставке дисконтирования 30%.
2.Выбираем новую ставку дисконтирования 70% :
3818,37 
+5142,59
+5857,55 
+6642,71 
++233972,59
= 13230,443.ЧДД=13230,44-(13500+504
)=13230,44-13796,48= -566,04< 04. Составляем пропорцию:
Х=39,48
5. Вычисляем ВНД: ВНД= 30+39,48 =69,48 %
ВНД для варианта B:
1.ЧДД=51041,45–14479,23= 36562,22> 0 при ставке дисконтирования 30%.
2.Выбираем новую ставку дисконтирования 70%:
1357,89 +2030,14
+2491,25 
+2999,45 
++229919,31
= 10917,983. ЧДД=10917,98-(14050+558
)= 10917,98-14378,24= -3460,26< 04. Составляем пропорцию:
Х= 36,54
5. Вычисляем ВНД: ВНД= 30+36,54 = 66,54%
ВНД для варианта C:
1. ЧДД= 58902,65-15842,31 = 43060,34 > 0 при ставке дисконтирования 30%.
2.Выбираем новую ставку дисконтирования 70%:
5613,56 +6540,63
+7282,56 +8090,48 
++231084,02
= 14289,083. ЧДД=14289,08-(15450+510
)= 14289,08-15750= -1460,92< 04. Составляем пропорцию:
Х= 38,69
5. Вычисляем ВНД: ВНД= 30 +38,69 = 68,69%
3.4 Определение модифицированной ставки доходности (MIRR)
Схема расчета MIRR:
1. Определяется величина безрисковой ликвидной ставки доходности;
2. Затраты по проекту, распределенные по годам инвестирования, инвестируются по безрисковой ликвидной ставке;
3. Составляется модифицированный денежный поток;
4. Рассчитывается модифицированная ставка доходности по схеме ВНД, но на основе модифицированного денежного потока.
MIRR для варианта А:
1) Определяем безрисковую ликвидную ставку: ценные бумаги – 4%.
2) Затраты по проекту дисконтируются по этой ставке 504,00
=484,623) Общие затраты в настоящий момент 13500+484,62=13984,62тыс. руб.
4) Составим модифицированный денежный поток, а на его основе – MIRR по схеме расчёта ВНД:
| Период (год) | 0 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 |
| Денежный поток,у.е. | -13500 | -504 | 3818,37 | 5142,59 | 5857,55 | 6642,71 | 233972,59 |
| Модифицированный денежный поток | -13984,62 | - | 3818,37 | 5142,59 | 5857,55 | 6642,71 | 233972,59 |
| MIRR | 69,31 | ||||||
1.Суммарная текущая стоимость доходов по проекту при ставке дисконтирования 30% составляет 56913,63 тыс. руб.
2. ЧДД = 56913,63 – 13984,62 = 42929,01 > 0
3.Выбираем новую ставку дисконтирования 50% :
4. Суммарная текущая стоимость доходов при Е = 70% = 13230,44 тыс. руб.
5. ЧДД=13230,44 -13984,62= -754,18 тыс. руб. <0
6. Составляем пропорцию:
56913,63 – 13984,62 = 30-30-х
56913,63-13230,44 30-70
Х= 39,31
MIRR = 30 + 39,31 =69,31 %
MIRR для варианта B:
1) Определяем безрисковую ликвидную ставку: ценные бумаги – 4%.
2) Затраты по проекту дисконтируются по этой ставке
558
=536,54 тыс. руб.3) Общие затраты в настоящий момент 14050+536,54=14586,54 тыс. руб.
4) Составим модифицированный денежный поток, а на его основе – MIRR по схеме расчёта ВНД.
| Период (год) | 0 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 |
| Денежный поток,у.е. | -14050 | -558 | 1357,89 | 2030,14 | 2491,25 | 2999,45 | 229919,31 |
| Модифицированный денежный поток | -14586,54 | - | 1357,89 | 2030,14 | 2491,25 | 2999,45 | 229919,31 |
| MIRR | 66,34 | ||||||
1.Суммарная текущая стоимость доходов по проекту при ставке дисконтирования 30% составляет 51041,45 тыс. руб.
2. ЧДД = 51041,45 – 14586,54 = 36454,91> 0
3.Выбираем новую ставку дисконтирования 70%
4. Суммарная текущая стоимость доходов при Е=70% = 10917,98 тыс. руб.
5. ЧДД= 10917,98 – 14586,54 = -3668,56 тыс. руб. < 0
6. Составляем пропорцию:
51041,45 – 14586,54 = 30-30-х
51041,45 – 10917,98 30-70
Х = 36,34
MIRR = 30 +36,34 = 66,34%
MIRR для варианта C:
1) Определяем безрисковую ликвидную ставку: ценные бумаги – 4%.
2) Затраты по проекту дисконтируются по этой ставке
510,00
= 490,38 тыс. руб.3) Общие затраты в настоящий момент 15450 + 490,38 = 15940,38 тыс. руб.
4) Составим модифицированный денежный поток, а на его основе – MIRR по схеме расчёта ВНД.
| Период (год) | 0 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 |
| Денежный поток, у.е. | -15450 | -510 | 5613,56 | 6540,63 | 7282,56 | 8090,48 | 231084,02 |
| Модифицированный денежный поток | - - 15940,38 | - | 5613,56 | 6540,63 | 7282,56 | 8090,48 | 231084,02 |
| MIRR | 68,52 | ||||||
1.Суммарная текущая стоимость доходов по проекту при ставке дисконтирования 30% составляет 58902,65 тыс. руб.
2. ЧДД = 58902,65– 15940,38 = 42962,27 > 0
3.Выбираем новую ставку дисконтирования 70 % :
4. Суммарная текущая стоимость доходов при Е=70% = 14289,08 тыс. руб.
5. ЧДД= 14289,08 – 15940,38= -1651,3 тыс. руб. < 0
6. Составляем пропорцию:
58902,65 – 15940,38 = 30–30 -х
58902,65 – 14289,08 30-70
Х = 38,52
MIRR = 30 +38,52 = 68,52 %
3.5 Ставка дохода финансового менеджмента (FMRR)
Схема расчета FMRR:
1. Определяется величина безрисковой ликвидной ставки доходности;
2. Рассчитывается сумма затрат по инвестиционному проекту, продисконтированных по безрисковой ликвидной ставке;
3. Определяется круговая ставка доходности;
4. Рассчитывается суммарная будущая стоимость доходов от анализируемого инвестиционного проекта, накопленных по круговой ставке доходности;
5. Составляется модифицированный денежный поток;
6. Рассчитывается ставка дохода финансового менеджмента по схеме ВНД, но на основе модифицированного денежного потока.
FMRR для варианта A:
1.Определяется величина безрисковой ставки доходности: ценные бумаги-4%
2.Затраты по проекту дисконтируются по безрисковой ликвидной ставке
504,00
=484,6213500+484,62=13984,62тыс. руб.
3.Определяется круговая ставка доходности - (1+Е)n
Е=10%
233972,59
FV010% = 233972,59 тыс. руб.6642,71
FV110% = 6642,71 1,1 = 7306,98 тыс. руб.5857,55
FV210% =5857,55 1,12 = 7087,64 тыс. руб.