Принятие управленческого решения по выбору наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости (стр. 8 из 12)
3.1 Определение срока окупаемости (Ток)
Период окупаемости – это число лет необходимых для полного возмещения вложений в недвижимость за счёт приносимого дохода.
,
где: Т1 – число лет, предшествующих году окупаемости;
НС – невозмещенная стоимость на начало года окупаемости;
ДДП – дисконтированный денежный поток в год окупаемости.
Таблица 3.1. Вариант А
| Показатели | Период (год) | ||||||
| 0 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | |
| Нач. 2007 | Кн. 2007 | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 | |
| Денежный поток, тыс. руб | -13500 | -504 | 3818,37 | 5142,59 | 5857,55 | 6642,71 | 233972, |
| Коэффициент дисконтирования | 1 | 0,769 | 0,592 | 0,455 | 0,350 | 0,269 | 0,207 |
| Дисконтированный денежный поток (ДДП), тыс. руб. | -13500 | -387,69 | 2259,39 | 2340,73 | 2050,89 | 1789,07 | 48473,55 |
| Накопленный дисконтированный денежный поток, тыс. руб. | -13500 | -13887,69 | -11628,30 | -9287,57 | -7236,68 | -5447,60 | 43025,95 |
лет
Таблица 3.2. Вариант B
| Показатели | Период (год) | ||||||
| 0 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | |
| Нач. 2007 | Кон. 2007 | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 | |
| Денежный поток, тыс. руб. | -14050 | -558 | 1357,89 | 2030,14 | 2491,25 | 2999,45 | 229919,31 |
| Коэффициент дисконтирования | 1 | 0,769 | 0,592 | 0,455 | 0,350 | 0,269 | 0,207 |
| Дисконтированный денежный поток (ДДП), тыс. руб. | -14050 | -429,23 | 803,49 | 924,05 | 872,26 | 807,84 | 47633,81 |
| Накопленный дисконтированный денежный поток, тыс. руб. | -14050 | -14479,23 | -13675,75 | -12751,69 | -11879,44 | -11071,60 | 36562,21 |
лет
Таблица 3.3. Вариант C
| Показатели | Период (год) | ||||||
| 0 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | |
| Нач. 2007 | Кон. 2007 | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 | |
| Денежный поток, тыс. руб. | -15450 | -510 | 5613,56 | 6540,63 | 7282,56 | 8090,48 | 231084,02 |
| Коэффициент дисконтирования | 1 | 0,769 | 0,592 | 0,455 | 0,350 | 0,269 | 0,207 |
| Дисконтированный денежный поток (ДДП), тыс. руб. | -15450 | -392,31 | 3321,63 | 2977,07 | 2549,83 | 2179,00 | 47875,11 |
| Накопленный дисконтированный денежный поток, тыс. руб. | -15450 | -15842,31 | -12520,67 | -9543,60 | -6993,77 | -4814,77 | 43060,34 |
лет
3.2 Определение чистого дисконтированного дохода (ЧДД)
Чистый дисконтированный доход – это разница межу текущей стоимостью прибыли и затратами на инвестиции.
Схема расчета ЧДД:
1. определяется текущая стоимость каждой суммы потока доходов, исходя из ставки дисконтирования и периода возникновения доходов;
2. суммируется текущая стоимость будущих доходов;
3. сравнивается суммарная стоимость дохода с величиной затрат по проекту:
- для разовых инвестиций расчёт ЧДД можно представить как:
,
где Р1, Р2, . . . ,Рк - годовые денежные поступления в течение n лет;
к - порядковый номер года в будущем, считая от даты начала капиталовложений;
n – продолжительность расчётного периода;
Ко – разовые инвестиции или вложенный капитал;
Е – процентная ставка;
– коэффициент дисконтирования;
– накопленная величина дисконтированных поступлений.
- при последовательном инвестировании в течение m лет ЧДД определяется как:
,
где К j – отток средств.
Воспульзуемся результатами расчетов таблиц 3.1-3.3.
Чистый дисконтированный доход для варианта А:
ЧДДА= 2259,39+2340,73+2050,89+1789,07+48473,55-(13500+387,69)=
=43025,94 тыс. руб.
Чистый дисконтированный доход для варианта Б:
ЧДДБ=803,49+924,05+872,26+807,84+47633,81-(14050+429,23)=
=36562,22 тыс. руб.
Чистый дисконтированный доход для варианта С:
ЧДДС=3321,63+2977,07+2549,83+2179,00+47875,11-(15450+392,31)=
= 43060,33 тыс. руб.
3.3 Определение внутренней нормы доходности (ВНД)
Внутренняя норма доходности – это норма прибыли, при которой осуществляется равенство текущей стоимости будущих доходов и затрат на инвестиции.