Принятие управленческого решения по выбору наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости (стр. 6 из 12)

Таблица 1.3. Баланс площадей варианта С

Помещения спорткомплекса	87%	1158,76
Помещения под кафе	5%	67,43
Технические помещения	8%	112,05
Итого:	100%	1338,24

1.2 Характеристика исходных данных о рыночной ситуации по объекту недвижимости и его финансированию

Таблица 1.4. Исходные данные о рыночной ситуации

№	Данные о рынке	Ед. изм.	Год
№	Данные о рынке	Ед. изм.	2006	2007	2008	2009	2010	2011
1	2	3	4	5	6	7	8	9
1	Изменение затрат	%	-	4	5	6	6	7
2	Коэффициент капитализации	%	9
3	Изменение арендных ставок (прогноз)	%	-	10	10	10	10	10
4	Степень загрузки офисных площадей	%	-	90	95	95	95	95
5	Степень загрузки торговых площадей	%	-	85	95	95	95	95
6	Степень загрузки площадей под кафе	%	-	100	100	100	100	100
7	Степень загрузки площадей спорткомплекса	%	-	90	95	95	95	95

Таблица 1.5. Исходные данные для рассматриваемых вариантов

Исходные данные по объекту	Ед. изм.	Вариант
Исходные данные по объекту	Ед. изм.	A	B	C
1	2	3	4	5
Арендуемая общая площадь	м²	1338,24	1338,24	1338,24
Амортизационные отчисления	тыс. р. / год	249	249	249
Цена продажи недвижимости перед ремонтом в начале 2006 года	тыс. руб.	12700	12700	12700
Инвестиционные затраты по ремонту на начало 2007 года	тыс. руб.	1268,26	2626,44	2171,94
Инвестиции в строительство	тыс. руб.	5000	6000	7000
Арендуемые офисные площади	м²	221,64	1166,87	-
Арендуемые торговые площади	м²	1028,4	-	-
Арендуемая площадь кафе	м²	-	83,88	67,43
Арендуемая площадь спорткомплекса	м²	-	-	1158,76
Уровень арендной платы офисных площадей	тыс. р. / м² / год	4,8	4,8	-
Уровень арендной платы торговых площадей	тыс. р. / м² / год	7,2	-	-
Уровень арендной платы площади под кафе	тыс. р. / м² / год	-	7,8	7,8
Уровень арендной платы площади под спорткомплекс	тыс. р. / м² / год	-	-	5,4

Стоимость 1 м² арендуемого помещения:

· офисные помещения – 400 рублей;

· торговые помещения –600 рублей;

· помещения под кафе – 650 рублей;

· помещения спорткомплекса – 450 рублей.

Расчет уровня арендной платы помещений:

- офисные помещения

-торговые помещения

- площадь под кафе

- помещения спорткомплекса

Таблица 1.6. Исходные данные о финансировании объекта

Исходные данные о финансировании	Ед. изм.	Вариант
Исходные данные о финансировании	Ед. изм.	A	B	C
1	2	3	4	5
Налог на прибыль	%	24	24	24
Процент за привлеченный капитал	%	12	12	12
Доля привлеченного капитала в инвестиционных затратах	%	40	40	40
Время выплаты привлеченного капитала	Год	10	10	10
Погашение долга равными долями по 10% с конца 2006 года	тыс. руб.	420	465	425
Ставка дисконтирования	%	30	30	30
Доля собственного капитала в инвестиционных затратах	%	60	60	60

2. Формирование денежных потоков от эксплуатации реконструируемого объекта

Оценка инвестиционной привлекательности вариантов реконструкции проводиться с учетом доходов от аренды и продажи, затрат на ремонт и переоборудование, амортизационных отчислений, а также затрат на содержание и использование объекта недвижимости. Все эти затраты возникают в период, определяемый 2007-2012 года.

Реализация проекта включает инвестиционные затраты, а использование объекта – эксплуатационные затраты. Различают:

· условно-постоянные расходы;

· условно-переменные расходы.

К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта. Как правило, это налоги на имущество.

К условно-переменным относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Это расходы на управление, коммунальные расходы, расходы на уборку, на содержание территории.

Доходы образуются от продажи результатов строительных работ и от аренды помещений. Доходы определяются на весь жизненный цикл функционирования объекта или на весь предполагаемый срок владения этим объектом. Различают:

· Потенциальный валовой доход (ПВД) – доход, который можно получить от объекта недвижимости при 100% занятости без учета всех потерь и расходов. При расчете ПВД используются рыночные данные, полученные с самого объекта или с его аналогов. А также прогнозы оценщиков относительно изменений арендных ставок и других источников дохода.

· Действительный (эффективный) валовой доход (ДВД; ЭВД) – ПВД за вычетом скидки на простой площадей и неполучение платежей. Расчет данного показателя осуществляется аналогично предыдущему.

· Чистый операционный доход – действительный валовой доход за вычетом всех статей расходов (эксплуатационных и расходов по управлению), но до обслуживания долгов по кредитам, налогообложения и амортизационных отчислений.

· Поток денежных средств до уплаты налогов – чистый эксплуатационный доход за вычетом псевдорасходов: амортизации (так, как не является расходом, а, напротив, служит для уменьшения налогооблагаемой прибыли) и расходов по обслуживанию кредита (так как эти выплаты увеличивают стоимость прав инвестора).

· Поток денежных средств после уплаты налогов – сумма денежных средств, которую ежегодно получает собственник после вычета всех денежных выплат.

Расчеты кассовых поступлений от сдачи в аренду и перепродажи объекта недвижимости по трем вариантам реконструкции приведены в таблицах 2.1-2.3.

Таблица 2.1. Расчет кассовых поступлений от сдачи в аренду торговых площадей и офисных площадей по варианту A

Доходы от аренды	Ед. измер.	Нач.2007	Кон.2007	2008	2009	2010	2011	2012
Доходы от аренды	Ед. измер.	Нач.2007	Кон.2007	2008	2009	2010	2011	2012	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Ставка арендной платы	т.р./м²/год	7,2	7,92	8,71	9,58	10,54	11,60
Арендуемая площадь	м²	1028,4	1028,4	1028,4	1028,4	1028,4
Потенциальный валовой доход	тыс. руб	8144,93	8959,42	9855,36	10840,90	11924,99
Коэффициент загрузки	0,85	0,95	0,95	0,95	0,95
Потери дохода	тыс. руб	1221,7	447,97	492,77	542,04	596,25
Эффективный валовый доход	тыс. руб	6923,1	8511,45	9362,59	10298,8	11328,7
Ставка арендной платы	т.р/м²/год	4,8	5,28	5,81	6,39	7,03	7,73
Арендуемая площадь	м²	221,64	221,64	221,64	221,64	221,64
Потенциальный валовой доход	тыс. руб	1170,26	1287,29	1416,01	1557,61	1713,38
Коэффициент загрузки	0,90	0,95	0,95	0,95	0,95
Потери дохода	тыс. руб	117,03	64,36	70,80	77,88	85,67
Эффективный валовый доход	тыс. руб	1053,2	1222,92	1345,21	1479,73	1627,71
Всего ПВД	тыс. руб	9315,1	10246,7	11271,3	12398,5	13638,3
Всего ЭВД	тыс. руб	7976,4	9734,37	10707,8	11778,5	12956,4
Расчет финансовых результатов	2007	2008	2009	2010	2011	2012
Эффективный валовый доход	тыс. руб	7976,4	9734,37	10707,8	11778,5	12956,4
Эксплуатацион-ные расходы	тыс. руб	-1318,9	-1384,9	-1468,0	-1556,1	-1665,0
Процент за привлеченный капитал	тыс. руб	-504	-504	-453,6	-403,2	-352,8	-302,4
Оперативный чистых доход	тыс. руб	-504	6153,4	7895,83	8836,57	9869,67	10989,0
Амортизация	тыс. руб	-249	-249	-249	-249	-249
Финансовый результат перед уплатой налога	тыс. руб	-504	5904,4	7646,83	8587,57	9620,67	10740,0
Налог на прибыль	тыс. руб	-1417,0	-1835,2	-2061,0	-2308,9	-2577,6
Финансовый результат после уплаты налога	тыс. руб	-504	4487,3	5811,59	6526,55	7311,71	8162,40
Обслуживание долга	2007	2008	2009	2010	2011	2012
Заемный капитал в начале года	тыс.руб	4200	4200	3780	3360	2940	2520
Погашение долга в конце года	тыс.руб	420	420	420	420	420
Заемный капитал в конце года	тыс.руб	3780	3360	2940	2520	2100
Процент от стоимости в начал года	тыс.руб	504	504	453,6	403,2	352,8	302,4
Стоимость недвижимости	2006	2007	2008	2009	2010	2011
Цена продажи недвижимости в конце года	тыс. руб	35001	52501	78752,5	118128	177193	265789
Налоговые отчисления	тыс. руб	-37210
Выплаты долга за привлеченный капитал	тыс. руб	-2100
Чистые кассовые поступления от цены продажи недвижимости								226479
Расчет кассовых поступлений		Нач.2007	Кон.2007	2008	2009	2010	2011	2012
Начальная стоимость недвижимости	-12700
Инвестиции в строительство	-5000
Заемный капитал	4200
Погашение займа	-420	-420	-420	-420	-420
Годовые финансовые результаты после уплаты налога	-504	4487,3	5811,59	6526,55	7311,71	8162,40
Амортизационные отчисления	-249	-249	-249	-249	-249
Цена продажи недвижимости	265789
Налоговые отчисления	-37210
Платежи по займу	-2100
Кассовые поступления	-13500	-504	3818,3	5142,59	5857,55	6642,71	233972

Таблица 2.2. Расчет кассовых поступлений от сдачи в аренду офисных площадей и площадей под кафе по варианту B

	Доходы от аренды	Ед. измер.	Нач.2007	Кон.2007	2008	2009	2010	2011	2012
1
Аренда офисных площадей
1	Ставка арендной платы	т.р./м²/год	4,8	5,28	5,81	6,39	7,03	7,73
2	Арендуемая площадь	м²	1166,8	1166,8	1166,8	1166,8	1166,87
3	Потенциальный валовой доход	тыс. руб	6161,0	6777,1	7454,9	8200,3	9020,43
4	Коэффициент загрузки	0,90	0,95	0,95	0,95	0,95
5	Потери дохода	тыс. руб	616,11	338,86	372,74	410,02	451,02
6	Эффективный валовый доход	тыс. руб	5544,9	6438,3	7082,1	7790,3	8569,41
Аренда помещений под кафе
1	Ставка арендной платы	т.р/м²/год	7,8	8,58	9,44	10,38	11,42	12,56
2	Арендуемая площадь	м²	83,88	83,88	83,88	83,88	83,88
3	Потенциальный валовой доход	тыс. руб	719,69	791,66	870,83	957,91	1053,70
4	Коэффициент загрузки	1	1	1	1	1
5	Потери дохода	тыс. руб	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
6	Эффективный валовый доход	тыс. руб	719,69	791,66	870,83	957,91	1053,70
Всего ПВД	тыс. руб	6880,7	7568,8	8325,7	9158,3	10074,1
Всего ЭВД	тыс. руб	6264,66	7229,98	7952,98	8748,28	9623,11
Расчет финансовых результатов	2007	2008	2009	2010	2011	2012
1	Эффективный валовый доход	тыс. руб	6264,6	7229,9	7952,9	8748,2	9623,11
2	Эксплуатационные расходы	тыс.руб	-2731,49	-2868,06	-3040,15	-3222,56	-3448,14
3	Процент за привлеченный капитал	тыс. руб	-558	-558	-502,2	-446,4	-390,6	-334,8
4	Оперативный чистых доход	тыс. руб	-558,00	2975,1	3859,7	4466,4	5135,1	5840,17
5	Амортизация	тыс. руб	-249	-249	-249	-249	-249
6	Финансовый результат перед уплатой налога	тыс. руб	-558,00	2726,1	3610,7	4217,4	4886,1	5591,17
7	Налог на прибыль	тыс.руб	-654,28	-866,57	-1012,1	-1172,6	-1341,88
8	Финансовый результат после уплаты налога	тыс. руб	-558,00	2071,8	2744,1	3205,2	3713,4	4249,29
Обслуживание долга	2007	2008	2009	2010	2011	2012
1	Заемный капитал в начале года	тыс. руб	4650	4650	4185	3720	3255	2790
Погашение долга в конце года	тыс. руб	465	465	465	465	465
2	Заемный капитал в конце года	тыс. руб	4185	3720	3255	2790	2325
Процент от стоимости в начал года	тыс. руб	558	558	502,2	446,4	390,6	334,8
Стоимость недвижи-мости	2007	2008	2009	2010	2011	2012
1	Цена продажи недвижимости в конце года	тыс. руб	35021	52531	78797	118195	177293	265940
2	Налоговые отчисления	тыс. руб	-37231,7
3	Выплаты долга за привлеченный капитал	тыс. руб	-2325
Чистые кассовые поступления от цены продажи недвижимости								226384
Расчет кассовых поступлений		Нач.2007	Кон.2007	2008	2009	2010	2011	2012
1	Начальная стоимость недвижимости	-12700
2	Инвестиции в строительство	-6000
3	Заемный капитал	4650
4	Погашение займа	-465	-465	-465	-465	-465
5	Годовые финансовые результаты после уплаты налога	-558,00	2071,8	2744,1	3205,2	3713,4	4249,29
6	Амортизационные отчисления	-249	-249	-249	-249	-249
7	Цена продажи недвижимости	265940,72
8	Налоговые отчисления	-37231,7
9	Платежи по займу	-2325
Кассовые поступления	-14050	-558,00	1357,8	2030,1	2491,2	2999,4	229919

Таблица 2.3 Расчет кассовых поступлений от сдачи в аренду площадей спорткомплекса и площадей под кафе по варианту C