Таким образом, совокупность задач по управлению недвижимостью представляет собой иерархическую систему, включающую оперативный, тактический, стратегический и генеральный уровни.
Основная часть работ по управлению функционированием объектов концентрируется на первых двух уровнях. Организация работы по управлению недвижимостью включает совокупность мероприятий воспроизводственного характера, а также экономический анализ результатов их реализации.
Оперативное управление недвижимостью согласовывает цели и задачи владельцев, пользователей, обслуживающих фирм и в краткосрочной перспективе сводится к управлению денежными потоками от ее эксплуатации, в котором ведущее место принадлежит техническому и финансовому менеджменту.
Для каждого объекта недвижимости должен быть разработан конкретный проект управления, в соответствии с которым выполняют текущие задачи, определяют набор средств (организационных, технических, финансовых, правовых), необходимых для управления рабочими процессами.
Взаимодействующие процессы технического и финансового менеджмента, стоимостной оценки и правового регулирования объекта (проекта, бизнеса) образуют в совокупности взаимосвязанную систему различных по своему содержанию экспертиз и ключевой макропроцесс управления и развития недвижимости.
Целенаправленное, комплексное, системное воздействие на определенный процесс как объект управления предпринимают в интересах собственника для достижения и поддержания состояния эффективного функционирования объекта недвижимости в соответствии с критериями, задаваемыми субъектом управления.
Чтобы обеспечить максимальную эффективность использования недвижимости в интересах владельца необходимо предложить совокупность решений в следующих аспектах системы недвижимого имущества:
· Решение социально-правового аспекта управления недвижимостью состоит в наиболее рациональном распределении, комбинировании и использовании правомочий собственности.
· Экономические решения реализуются через управление расходами и доходами, формирующимися на этапе эксплуатации недвижимости. К экономическим задачам относится подготовка сводных сметных расчетов, определение ставок арендной платы, исследование и сравнение показателей расходов и доходов, бизнес-планирование.
· Технический аспект управления предусматривает поддержание объекта недвижимости в работоспособном состоянии путем реализации комплекса операций по материальным преобразованиям, содержанию, охране окружающей среды. В техническом менеджменте наиболее важными являются задачи по: визуальной оценке и/или исследованию технического состояния; обслуживанию и уходу; текущему и капитальному ремонтам
· Организационный аспект управления состоит в определении состава работ, программы их реализации, схем и условий привлечения подрядных организаций, тендеров на проведение работ, формировании организационных структур.
Конкретными решениями спектра значимых задач в проектах управления являются планы действий на период оперативного планирования. Их разработка включает в себя составление программы и календарных графиков.
В разрабатываемых проектах субъекты хозяйственной деятельности обязаны предусмотреть в обязательном порядке экологические мероприятия по предупреждению и устранению негативного воздействия на окружающую среду:
· технические средства и технологии обезвреживания и безопасного размещения отходов производства и потребления;
· эксплуатацию объектов с применением средств контроля за воздействием на окружающую среду;
· учет отходов и иных воздействий на окружающую среду;
· природоохранные работы (благоустройство, озеленение).
Наряду с элементной и функциональной диагностикой объекта недвижимости проект управления целесообразно структурировать как систему базовых бизнес-процессов.
Для реализации принципа процессного подхода необходимо выполнить следующий минимальный объем системных требований:
· определение входов и выходов каждого процесса для установления последовательности и взаимодействия процессов;
· обеспечение ресурсами и информацией, необходимой для осуществления процесса и управления им;
· определение необходимой документированности процесса;
· осуществление планирования;
· наличие критериев и методов оценки управления процессом;
· осуществление мониторинга и измерения, оценки и анализа процесса;
· проведение корректирующих действий по результатам анализа процесса;
· определение метода и осуществление управления процессами, проводимыми субподрядными организациями.
Методическое наполнение названных требований составляет ближайшую исследовательскую задачу при проектировании всех базовых процессов – модулей управления недвижимостью.
Документ, определяющий процессы жизненного цикла объекта недвижимости и ресурсы, которые предстоит применять к конкретному проекту или контракту, может рассматриваться как план качества.
Процесс разработки проекта управления недвижимостью можно представить как трансформацию требований заказчика в рабочие документы для производства и использования по назначению. Концепция отечественной системы разработки и постановки продукции на производство (СРПП), созданная в 70-х годах XX века, разумно использована при структурировании международных требований к системам менеджмента качества.
Разработчик на основе изучения спроса, условий применения, тенденций и имеющегося научно-технического задела проводит необходимые исследовательские, конструкторские, технологические и иные работы, включая патентную проработку проблемы (темы проекта), функционально-стоимостной анализ, моделирование и др.
Процессы сбора информации, анкетирования должны быть предварены подписанием соглашения о конфиденциальности.
Этап предварительного обследования может потребовать пересмотра ключевых процессов и даже стратегии организации.
Модель организации работ по управлению недвижимостью выбирают, исходя из возможности обеспечивать необходимое качество строительной продукции и (или) услуг, выполнение обязательных требований безопасности и конкурентоспособность объекта недвижимости. Каждый раздел как законченное и самодостаточное звено будет иметь четкий критерий завершения и успешности.
Выходные данные проекта должны отвечать входным требованиям к проектированию (плану качества) и определять характеристики объекта недвижимости, существенные для его безопасности и правильного пользования.
1.4 Правовой аспект управления недвижимостью
При управлении как одном из важнейших правомочий собственника важно выявить распределение правомочий права собственности между разными субъектами при использовании недвижимого имущества. В понятие наилучшего использования входит наиболее рациональное комбинирование правомочий.
Объем правомочий субъекта по отношению к недвижимости (владения, пользования, распоряжения, управления, права на доход...) должен быть достаточным, чтобы он мог рационально ее использовать.
Избыток правомочий снижает эффективность использования субъектом собственных ресурсов и эффективность использования недвижимого имущества.
Стремление к обладанию всеми правомочиями собственника – расточительство.
В праве собственности субъекту управления следует предоставить объем полномочий с учетом его роли и функций. Правомочиями субъектов - обладателей ограниченных вещных прав - могут быть право пользования, сервитут, а также оперативное управление, хозяйственное ведение, доверительное управление, которые связаны с работой преимущественно государственных учреждений и предприятий.
Любое привлечение инвесторов имеет своим условием передачу им определенных правомочий – права на доход, на управление, на пользование.
Таким образом, распределение правомочий собственности является одним из факторов, обеспечивающих прозрачную схему финансирования недвижимости при ее воспроизводстве.
Аспект собственности на недвижимость включает не только права собственника, но и его обязанности: использовать и застраивать участок только в соответствии с правовым режимом разрешенного использования территории; платить налоги; содержать объекты в исправном состоянии.
В современных российских условиях лишь часть процедур воздействия на недвижимую собственность определены в рамках гражданского законодательства. Поэтому практически любое управленческое решение по оптимизации функционирования объектов недвижимости необходимо подкреплять разработкой правовой модели.
Совокупность проектных решений можно рассматривать как рабочий документ для управления процессом инвестирования воспроизводства объекта недвижимости в форме бизнес-плана.
Бизнес-план – это методы и способы управления конкретным видом деятельности за установленный период времени, поддержания и увеличения стоимости недвижимого имущества. Бизнес-план отражает аналитические и исследовательские способности его составителя, иллюстрирует степень синтеза широкого диапазона фактов и мнений в единое целое.
В проекте необходимо рассмотреть настоящее состояние, задокументировать противоречия, благоприятные возможности и риски. Достижение лучшего видения ситуации и общего понимания цели позволит сформировать методы управления: задать общую бизнес-стратегию на несколько лет, более детально рассчитать операционный и финансовый план на год вперед (оперативный бюджет), уделить надлежащее внимание усовершенствованию объекта недвижимости.