Принятие управленческого решения по выбору наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости (стр. 11 из 12)

5. Особенностью ставки дохода финансового менеджмента (FMRR) является то, что в дополнение к дисконтированию отрицательных денежных потоков, положительные денежные потоки пересчитываются по круговой ставке доходности на момент окончания проекта.

Проанализировав данные показатели по трем вариантам, можно сделать вывод, что наиболее рентабельным является вариант А.

6. PI >1 указывает на то, что проект является прибыльным и его следует принять. При рассмотрении данных вариантов предпочтение отдается варианту, у которого PI больше, т. е варианту А.

5. Принятие управленческого решения по выбору наиболее экономически эффективного варианта использования объекта недвижимости из трех вариантов его реконструкции

Принятие управленческого решения по выбору наиболее экономически эффективного варианта использования объекта недвижимости производится на основе сравнительного анализа изменения текущей стоимости кассовых поступлений по каждому из вариантов (таблицы 2.1-2.3) и на основе графического анализа ситуаций оценки.

Таблица 5.1. Расчет рентабельности варианта А по текущей стоимости кассовых поступлений

	Начало 2007	Конец 2007	2008	2009	2010	2011	2012
Кассовые поступления, тыс. руб.	-13500	-504	3818,37	5142,59	5857,55	6642,71	233972,59
Коэффициент дисконтирования, Е=10 %	1	0,909	0,826	0,751	0,683	0,621	0,564
Дисконтированные кассовые поступления, тыс. руб.	-13500	-458,18	3155,678	3863,704	4000,79	4124,60	132071,4
Чистый дисконтированный доход (ЧДД), тыс. руб.	133258
	Начало 2007	Конец 2007	2008	2009	2010	2011	2012
Кассовые поступления, тыс. руб.	-13500	-504	3818,37	5142,59	5857,55	6642,71	233972,59
Коэффициент дисконтирования, Е=20 %	1	0,833	0,694	0,579	0,482	0,402	0,335
Дисконтированные кассовые поступления, тыс. руб.	-13500	-420,00	2651,646	2976,036	2824,82	2669,56	78356,95
Чистый дисконтированный доход (ЧДД), тыс. руб.	75559,01
	Начало 2007	Конец 2007	2008	2009	2010	2011		2012
Кассовые поступления, тыс. руб.	-13500	-504	3818,37	5142,59	5857,55	6642,71		233972,59
Коэффициент дисконтирования, Е=30 %	1	0,769	0,592	0,455	0,350	0,269		0,207
Дисконтированные кассовые поступления, тыс. руб.	-13500	-387,69	2259,391	2340,733	2050,89	1789,07		48473,55
Чистый дисконтированный доход (ЧДД), тыс. руб.	43025,95
	Начало 2007	Конец 2007	2008	2009	2010	2011		2012
Кассовые поступления, тыс. руб.	-13500	-504	3818,37	5142,59	5857,55	6642,71		233972,59
Коэффициент дисконтирования, Е=40 %	1	0,714	0,510	0,364	0,260	0,186		0,133
Дисконтированные кассовые поступления, тыс. руб.	-13500	-360,00	1948,148	1874,122	1524,77	1235,11		31073,97
Чистый дисконтированный доход (ЧДД), тыс. руб.	23796,12

Таблица 5.2. Расчет рентабельности варианта B по текущей стоимости кассовых поступлений

	Начало 2007	Конец 2007	2008	2009	2010	2011	2012
Кассовые поступления, тыс. руб.	-14050	-558	1357,89	2030,14	2491,25	2999,4	229919,3
Коэффициент дисконтирования, Е=10 %	1	0,909	0,826	0,751	0,683	0,621	0,564
Дисконтированные кассовые поступления, тыс. руб.	-14050	-507,27	1122,223	1525,274	1701,56	1862,4	129783,5
Чистый дисконтированный доход (ЧДД), тыс. руб.	121437,7
	Начало 2007	Конец 2007	2008	2009	2010	2011		2012
Кассовые поступления, тыс. руб.	-14050	-558	1357,89	2030,14	2491,2	2999,4		229919,3
Коэффициент дисконтирования, Е=20 %	1	0,833	0,694	0,579	0,482	0,402		0,335
Дисконтированные кассовые поступления, тыс. руб.	-14050	-465,00	942,979	1174,85	1201,41	1205,4		76999,51
Чистый дисконтированный доход (ЧДД), тыс. руб.	67009,17
	Начало 2007	Конец 2007	2008	2009	2010	2011		2012
Кассовые поступления, тыс. руб.	-14050	-558	1357,89	2030,14	2491,25	2999,4		229919,31
Коэффициент дисконтирования, Е=30 %	1	0,769	0,592	0,455	0,350	0,269		0,207
Дисконтированные кассовые поступления, тыс. руб.	-14050	-429,23	803,485	924,051	872,26	807,84		47633,81
Чистый дисконтированный доход (ЧДД), тыс. руб.	36562,21
	Начало 2007	Конец 2007	2008	2009	2010	2011		2012
Кассовые поступления, тыс. руб.	-14050	-558	1357,89	2030,14	2491,25	2999,4		229919,31
Коэффициент дисконтирования, Е=40 %	1	0,714	0,510	0,364	0,260	0,186		0,133
Дисконтированные кассовые поступления, тыс. руб.	-14050	-398,57	692,801	739,84	648,49	557,70		30535,65
Чистый дисконтированный доход (ЧДД), тыс. руб.	18725,92

Таблица 5.3. Расчет рентабельности варианта C по текущей стоимости кассовых поступлений

	Начало 2007	Конец 2007	2008	2009	2010	2011	2012
Кассовые поступления, тыс. руб.	-1545	-510	5613,56	6540,63	7282,56	8090,48	231084,02
Коэффициент дисконтирования, Е=10 %	1	0,909	0,826	0,751	0,683	0,621	0,564
Дисконтированные кассовые поступления, тыс. руб.	-15450	-463,64	4639,306	4914,072	4974,09	5023,55	130440,9
Чистый дисконтированный доход (ЧДД), тыс. руб.	134078,3
	Начало 2007	Конец 2007	2008	2009	2010	2011	2012
Кассовые поступления, тыс. руб.	-15450	-510	5613,56	6540,63	7282,56	8090,48	231084,02
Коэффициент дисконтирования, Е=20 %	1	0,833	0,694	0,579	0,482	0,402	0,335
Дисконтированные кассовые поступления, тыс. руб.	-15450	-425,00	3898,306	3785,087	3512,04	3251,38	77389,57
Чистый дисконтированный доход (ЧДД), тыс. руб.	75961,38
	Начало 2007	Конец 2007	2008	2009	2010	2011	2012
Кассовые поступления, тыс. руб.	-15450	-510	5613,56	6540,63	7282,56	8090,48	231084,02

На основании данных таблиц 5.1-5.3 построим график выбора эффективного управленческого решения по вариантам реконструкции объекта недвижимости по текущей стоимости кассовых поступлений (рис. 5).

Рисунок 1. График выбора эффективного управленческого решения по текущей стоимости кассовых поступлений.

6. Общее заключение и вывод о наиболее эффективном варианте реконструкции

На основании проведенной оценки инвестиционной привлекательности проектов реконструкции нежилого здания, можно сделать следующие заключения.

Произведенный расчет основных экономических показателей эффективности вариантов реконструкции и последующий их сравнительный анализ показал, что вариант В реконструкции здания следует отклонить из-за наименьших значений каждого из показателей, наиболее предпочтителен вариант реконструкции здания под торгово-офисный центр А .

На основании анализа рентабельности вариантов реконструкции по текущей стоимости кассовых поступлений и на основании графического анализа, можно сделать вывод, что переоборудование основных площадей здания под офисные и торговые помещения (вариант В), а также переоборудование площадей здания под офисные помещения и помещения под кафе (вариант С) является менее рентабельными. Это связано с тем, что инвестиционные затраты на реализацию данного проекта велики, а получаемый доход от аренды небольшой, так как ставка арендной платы помещений низкая. Исходя из этого, данные проекты реконструкции недвижимости нужно отклонить.

Что касается проекта реконструкции по варианту А, при котором сдается под офисы 330,86 м², а под торговые помещения сдается 93,2м² является экономически эффективным по сравнению с вариантами В и С. Из расчета экономических показателей эффективности видно, что затраты на реконструкцию окупятся через 5,93 лет, Что является положительным моментом для инвестора, так как предполагаемый срок владения данной недвижимостью составляет 6 лет (с 2006года по 2011 год). Перепродажа объекта в конце периода владения обеспечивает инвестору покрытие затрат на приобретение данного здания и выплату оставшейся суммы долга.