Принятие управленческого решения по выбору наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости (стр. 10 из 12)
5142,59
FV310% = 5142,59 1,13 = 6844,79 тыс. руб.3818,37
FV410% = 3818,37 1,14 = 5590,48 тыс. руб.4. Определяется суммарная будущая стоимость дохода от анализируемого инвестиционного проекта:
233972,59+7306,98+7087,64+6844,79+5590,48 = 260802,48 тыс. руб.
5.Составляется модифицированный денежный поток:
| Период (год) | 0 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 |
| Денежный поток, у.е. | -13500 | -504 | 3818,37 | 5142,59 | 5857,55 | 6642,71 | 233972,59 |
| Модифицированный денежный поток | -13984,62 | - | - | - | - | - | 260802,48 |
| FMRR | 62,85 | ||||||
7. Рассчитывается ставка дохода финансового менеджмента FMRR по схеме ВНД, но на основе модифицированного денежного потока:
FMRR для варианта B:
1.Определяется величина безрисковой ставки доходности: ценные бумаги - 4%
2.Затраты по проекту дисконтируются по безрисковой ликвидной ставке
558
=536,54 тыс. руб.14050+536,54=14586,54 тыс. руб.
3.Определяется круговая ставка доходности - (1+Е)n
Е=10%
229919,31
FV010% = 229919,31тыс. руб.2999,45
FV110% = 2999,45 1,1 = 3299,40 тыс. руб.2491,25
FV210% = 2491,25 1,12 = 3014,41 тыс. руб.2030,14
FV310% = 2030,14 1,13 = 2702,12 тыс. руб.1357,89
FV410% = 1357,89 1,14 = 1988,09тыс. руб.4. Определяется суммарная будущая стоимость дохода от анализируемого инвестиционного проекта:
229919,31+3299,40+3014,41+2702,12+1988,09=240923,33 тыс. руб.
5.Составляется модифицированный денежный поток:
| Период (год) | 0 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 |
| Денежный поток, у.е. | -14050 | -558 | 1357,89 | 2030,14 | 2491,25 | 2999,45 | 229919,31 |
| Модифицированный денежный поток | -14586,54 | - | - | - | - | - | 240923,33 |
| FMMR | 59,58 | ||||||
6. Рассчитывается ставка дохода финансового менеджмента FMRR по схеме ВНД, но на основе модифицированного денежного потока:
FMRR для варианта C:
1.Определяется величина безрисковой ставки доходности: ценные бумаги-4%
2.Затраты по проекту дисконтируются по безрисковой ликвидной ставке
510,00
= 490,38 тыс. руб.15450 + 490,38 = 15940,38 тыс. руб.
3.Определяется круговая ставка доходности - (1+Е)n
Е=10%
231084,02
FV010% = 231084,02 тыс. руб.8090,48
FV110% = 8090,48 1,1 = 8899,53 тыс. руб.7282,56
FV210% = 7282,56 1,12 = 8811,90 тыс. руб.6540,63
FV310% = 6540,63 1,13 = 8705,58 тыс. руб.5613,56
FV410% = 5613,56 1,14 = 8218,81 тыс. руб.4. Определяется суммарная будущая стоимость дохода от анализируемого инвестиционного проекта:
231084,02+8899,53+8811,90+8705,58+8218,81=265719,84 тыс. руб.
5.Составляется модифицированный денежный поток:
| Период (год) | 0 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 |
| Денежный поток, у.е. | -15450 | -510 | 5613,56 | 6540,63 | 7282,56 | 8090,48 | 231084,02 |
| Модифицирован-ный денежный поток | - - 15940,38 | - | - | - | - | - | 265719,84 |
| MIRR | 59,83 | ||||||
6. Рассчитывается ставка дохода финансового менеджмента FMRR по схеме ВНД, но на основе модифицированного денежного потока:
3.6 Определение индекса рентабельности (РI)
Индекс рентабельности (доходности) – это отношение суммы текущей стоимости будущих доходов к затратам на инвестиции
,где Р1, Р2, . . . , Рк – годовые денежные поступления в течение n лет;
к – порядковый номер года в будущем, считая от даты начала строительства;
n – продолжительность расчётного периода;
Е - процентная ставка;
– коэффициент дисконтирования;
– накопленная величина дисконтированных поступлений.
PI для варианта А:
РIА = 56913,63 /13887,69 = 4,10 > 1
PI для варианта В:
РIБ= 51041,45 /14479,23 = 3,53 > 1
PI для варианта С:
РIС= 58902,65 /15842,31= 3,72 > 1
4. Сравнительный анализ основных экономических показателей эффективности вариантов реконструкции (А, В, С)
Таблица 4.1. Основные экономические показатели эффективности по вариантам (А, В, С)
| Показатели | Ед. изм. | Варианты | ||
| A | B | C | ||
| Период окупаемости (Ток) | год | 5,11 | 5,23 | 5,10 |
| Чистый дисконтированный доход (ЧДД) | тыс. руб. | 43025,94 | 36562,22 | 43060,33 |
| Индекс рентабельности, доходности(PI) | – | 4,10 | 3,53 | 3,72 |
| Внутренняя норма доходности (IRR;ВНД) | % | 69,48 | 66,54 | 68,69 |
| Модифицированная ставка доходности (MIRR; МСД) | % | 69,31 | 66,34 | 68,52 |
| Ставка доходности финансового менеджмента (FMRR) | % | 62,85 | 59,58 | 59,83 |
По данным таблицы 4.1 можно сделать следующие выводы:
1. Период окупаемости - число лет, необходимых для полного возмещения вложений в недвижимость за счет приносимого дохода. Из таблицы видно, что по варианту А инвестиции окупятся через 5,11 лет, по варианту В - через 5,23 года, по варианту С – через 5,10 лет. Предпочтение отдается варианту с наименьшим сроком окупаемости, то есть С.
2. Положительное значение ЧДД указывает на то, что проект является прибыльным и его следует принять. При рассмотрении данных вариантов предпочтение отдается варианту, у которого ЧДД больше, т. е варианту С.
3. Внутренняя норма доходности (ВНД) – это норма прибыли, при которой осуществляется равенство текущей стоимости будущих доходов и затрат на инвестиции. Чем больше ВНД, тем больше уровень доходности данного проекта, следовательно, наиболее рентабельным является вариант А.
4. Модифицированная ставка доходности (MIRR) разработана для получения возможности применения ВНД, когда финансирование проекта осуществляется поэтапно, при этом отрицательные денежные потоки дисконтируются по безрисковой ликвидной ставке. По варианту А модифицированная ставка доходности больше, поэтому данный вариант предпочтительнее двух других вариантов.