Порядок разработки, согласования и утверждения ТЭО инвестиций
Заказчик (инвестор), исходя из своих целей и анализа ситуации, с учетом решений, принятых в программах и схемах размещения производительных сил, подготавливает Декларацию о намерениях, примерное содержание которой приведено в п.4.4. Декларация направляется в местный орган государственного самоуправления, обладающий правом изъятия и предоставления земельных участков.
После получения положительного решения от органа местного самоуправления по поводу Ходатайства (Декларации) о намерениях и рассмотрения условий размещения площадки (трассы) для строительства объекта Заказчик (инвестор) принимает решение о разработке ТЭО.
Для подготовки исходной информации и материалов, составления задания на разработку ТЭО, организации и проведения конкурса (тендера) на их разработку, заказчиком привлекаются па договорных условиях инжиниринговая, консалтинговая, маркетинговая фирмы или создается тендерный комитет.
Состав исходной информации определяется в зависимости от вида и масштабов планируемой деятельности объекта, количества и видов используемых ресурсов, вовлекаемых в хозяйственный оборот, особенностей экологической ситуации и др.
Согласование намеченных решений по строительству объекта и условий предварительного согласования земельного участка производится заказчиком или, по его поручению, проектировщиком с учетом полученной информации согласно порядку, приведенному в схеме организации предварительного согласования размещения земельного участка строительства.
Затраты, связанные с проведением согласований, подготовкой и передачей документации по предварительному согласованию и отводу земельного участка, оплачиваются инвестором из собственных средств, в порядке и размере, которые определены органами местного самоуправления.
Проекты, независимо от источников финансирования, форм собственности и принадлежности, подлежат государственной экспертизе в соответствии с Порядком, установленным в Российской Федерации.
Утверждение проектов на строительство объектов, в зависимости от источников финансирования, производится:
» за счет государственных капитальных вложений, финансируемых из республиканского бюджета РФ — в порядке, установленном Минстроем России совместно с заинтересованными министерствами и ведомствами;
» за счет капитальных вложений, финансируемых из соответствующих бюджетов республик в составе РФ, краев, областей, автономных образований, Москвы и Санкт-Петербурга — соответствующими органами государственного управления или в установленном ими порядке;
» за счет собственных финансовых ресурсов, заемных и привлеченных средств инвесторов (включая иностранных инвесторов) — непосредственно заказчиками (инвесторами).
В результате разработки ТЭО определяются технико-экономические и финансовые показатели, состав которых приведен ниже.
Основные технико-экономические и финансовые показатели, включенные в распорядительный документ об утверждении (одобрении) ТЭО инвестиций
1. Мощность предприятия (годовой выпуск продукции, в соотв. ед. пропускная способность) в натуральном выражении (по видам продукции);
2. Стоимость товарной продукции (млн. руб.);
3. Общая численность работающих, в том числе рабочих (чел.);
4. Количество (прирост) рабочих мест, ед.;
5. Общая стоимость строительства (млн. руб.), в том числе:
— объектов производственного назначения (млн. руб.);
— объектов жилищно-гражданского назначения (млн. руб.);
— прочих объектов.
6. Стоимость основных производственных фондов (млн. руб.);
7. Продолжительность строительства (лет);
8. Удельные капитальные вложения (руб./ед.);
9. Себестоимость основных видов продукции (руб./ед.);
10.Балансовая прибыль (млн./руб.);
11.Чистая прибыль (доход) (млн./руб.);
12.Срок окупаемости капитальных вложений (лет);
13.Внутренняя норма рентабельности (норма прибыли), %.
Для объектов жилищно-гражданского строительства ТЭО состоит из следующих разделов:
» общая пояснительная записка;
» архитектурно-строительные решения;
» технологические решения;
» решения по инженерному оборудованию;
» охрана окружающей среды;
» инженерно-технические мероприятия гражданской обороны. Мероприятия по предупреждению чрезвычайных ситуаций;
» сметная документация;
» эффективность инвестиций.
Выбор площадки
Принятию инвестиционного решения предшествует выбор площадки (земельного участка) для проекта. От этого выбора в значительной степени зависит успех всего проекта, поэтому данная процедура традиционно состоит из ряда этапов:
» формирование критериев, которым площадка должна соответствовать;
» формирование альтернативных вариантов;
» сравнение вариантов возможных площадок на предмет соответствия выбранным критериям;
» проведение инженерно-геологических изысканий на лучших из альтернативных вариантов;
» дополнительное изучение вариантов, признанных лучшими, на предмет соответствия совокупности критериев
» окончательный выбор месторасположения площадки.
Для этой цели специалистами разрабатываются специальные карты рейтинга строительных участков. Основные факторы рейтинга участков: - инженерно-геологическая приемлемость;
» возможность получить разрешительные документы; - политическая характеристика региона;
» кадры (наличие, уровень заработной платы, законы по труду);
» налоги (имущественные, на инвестиции, на предпринимательство);
» окружающая среда (законодательство, отношение общественности, качество воды);
» климатические условия (количество осадков, затраты на отопление, влажность);
» инфраструктура (безопасность, дороги, местные ресурсы);
» транспорт (стоимость, наличие подвижного состава).
Земельный участок
После утверждения ТЭО и принятия инвестиционного решения заказчик обращается в орган местного самоуправления, обладающий правом изъятия и предоставления земельных участков, с ходатайством об изъятии предварительно согласованного земельного участка и предоставлении его для строительства объекта.
Подготовку материалов по изъятию и предоставлению земельных участков осуществляют районные (городские) комитеты по земельной реформе и земельным ресурсам.
Орган местного самоуправления рассматривает указанные материалы и принимает решение об изъятии (выкупе) земельного участка. Копия решения о предоставлении земельного участка выдается заказчику.
На этом заканчивается начальная (предынвестиционная) фаза проекта. Ее результат:
» объемы работ по проекту;
» смета и бюджет проекта;
» площадка (земельный участок);
» график проекта, в т. ч. график поставок ресурсов;
» нормы и стандарты;
» задание на проектирование.
Бизнес-план — это подробный, четко структурированный и тщательно подготовленный документ, описывающий цели и задачи, которые необходимо решить предприятию (компании), способы достижения поставленных целей и технико-экономические показатели предприятия и/или проекта в результате их достижения. В нем содержится оценка текущего момента, сильных и слабых сторон проекта, анализ рынка и информация о потребителях продукции или услуг. Бизнес-план:
» дает возможность определить жизнеспособность проекта в условиях конкуренции;
» содержит ориентир развития проекта (предприятия, компании);
» служит важным инструментом получения финансовой поддержки от внешних инвесторов.
Бизнес-план предназначен, прежде всего, для трех категорий участников проекта:
» менеджеров — создателей бизнес-плана, разработка которого, помимо вышеуказанных результатов, позволяет получить очевидные преимущества от самого процесса планирования;
» собственников, заинтересованных в составлении бизнес-плана с точки зрения перспектив развития фирмы;
» кредиторов — обычно банков, для которых бизнес-план является обязательным документом, подтверждающим коммерческую привлекательность проекта.
Таким образом, бизнес-план дает возможность понять общее состояние дел на данный момент; ясно представить тот уровень, которого может достичь проект (предприятие); планировать процесс перехода от одного состояния в другое. В настоящее время бизнес-планирование — общепринятая форма ознакомления потенциальных инвесторов, кредиторов и прочих партнеров с проектом, в котором им предлагается принять участие.
Состав бизнес-плана и степень его детализации зависят от размеров будущего проекта и сферы, к которой он относится.
Так, если предполагается наладить производство нового вида какой-либо продукции, то должен быть разработан весьма подробный план, диктуемый сложностью самого продукта и сложностью рынка этого продукта. Если же речь идет только о розничной продаже какого-либо продукта, бизнес-план может быть более простым.
Таким образом, состав и детализация бизнес-плана зависят от характера создаваемого предприятия — относится ли оно к сфере услуг или к производственной сфере. Если предприятие производственное, то на состав и детализацию бизнес-плана повлияет вид товара и будет ли этот товар выпускаться для потребителей или для производителей.