» формирование инвестиционного замысла проекта (инвестиционные предложения, Ходатайство о намерениях) — 0,2—1%;
» исследование инвестиционных возможностей (обоснование инвестиций, краткое ТЭО) — 0,25—1,5%;
» технико-экономическое обоснование (проект) строительства — 1,0—3,0% (для небольших проектов) и 0,2—1,0% (для крупных).
На первом этапе прединвестиционных исследований изучают:
» прогноз экономического и социального развития Российской Федерации;
» отраслевые прогнозы;
» градостроительные прогнозы и программы;
» генеральную схему расселения, природопользования и территориальной организации производительных сил регионов и Российской Федерации в целом;
» схемы и проекты районной планировки, административно-территориальных образований;
» генеральные планы городов, других поселений и их систем, а также жилищных, промышленных, рекреационных и других функциональных зон;
» территориальные комплексные схемы охраны природы и природопользования зон интенсивного хозяйственного освоения и уникального значения, включающие мероприятия по предотвращению и защите от опасных природных и техногенных процессов;
» проекты детальной планировки общественных центров, жилых районов, магистралей городов;
» проекты застройки кварталов и участков городов и других поселений;
» прогнозы деловой активности иностранных и отечественных компаний в регионе;
» документы государственного регулирования инвестиционной деятельности в регионе осуществления проекта.
Этот этап выполняется заказчиком (инвестором) и специальными группами, содержание деятельности которых описано в конце данной главы.
Разработка обоснования инвестиций
После предварительного согласования Ходатайства (Декларации) о намерениях заказчик (инвестор) принимает решение о разработке Обоснований инвестиций. Документ разрабатывается с учетом обязательных требований государственных органов и заинтересованных организаций в объеме, достаточном для принятия заказчиком (инвестором) решения о целесообразности дальнейшего инвестирования и о разработке проектной документации, получения от соответствующего органа исполнительной власти предварительного согласования места размещения объекта (акта выбора участка). Обоснования подлежат экспертизе в установленном порядке (гл. 10).
Примерный состав обоснования инвестиций:
1. Резюме проекта
2. Общая характеристика отрасли и предприятия
3.Исходные данные и условия, в том числе:
3.1. Цели и задачи проекта
3.2. Характеристика объектов и сооружений, в том числе:
3.2.1. Мощность предприятия, номенклатура продукции
3.2.2. Основные технологические решения
3.2.3. Основные строительные решения
3.2.4. Место размещения предприятия
3.2.5. Обеспечение предприятия ресурсами
3.3. Окружение проекта
3.4. Оценка воздействия на окружающую среду
3.5. Текущее (исходное) состояние проекта
3.6. Кадры и социальное развитие
4.Анализ рынка, в том числе:
4.1. Характеристика рынка продукции проекта
4.2. Оценка конкурентоспособности продукции проекта
4.3. Прогноз развития рынка продукции проекта
4.4. Прогноз спроса на продукцию проекта
5.Управление проектом, в том числе:
5.1. Укрупненная структура работ
5.2. План проекта
5.3. Структура управления проектом
5.4. Команда проекта
6.Оценка эффективности проекта, в том числе:
6.1. Исходные данные и результаты расчета
6.2. Финансовый план
6.3. Анализ рисков
7.Приложения
Материалы обоснований направляются на заключение в соответствующий орган исполнительной власти для оформления Акта выбора земельного участка (регламент и состав работ приведен в «Рекомендациях по организации и выполнению работ, связанных с предоставлением и закреплением земельных участков под строительство», одобренных Министерством строительства РФ от 13.03.97).
Утвержденные (одобренные) обоснования могут использоваться заказчиком для:
» проведения дальнейших исследований, опросов общественного мнения;
» переговоров с органами исполнительной власти о предоставлении ему субсидий, налоговых и иных льгот;
» переговоров с потенциальными инвесторами (кредиторами).
Этот этап выполняется под руководством заказчика (инвестора), проектной организацией или специализированной консалтинговой фирмой. Результат — оценка жизнеспособности вариантов проекта, выводы по материалам обоснований и документы для принятия предварительного инвестиционного решения.
Выбор и согласование места размещения объекта, экологическое обоснование проекта и экспертиза
Этап включает:
» предварительные условия возможного предоставления земельного участка. В случае согласования указывается место расположения площадки и основные предварительные возможные условия ее предоставления (согласие не означает закрепления возможных площадок за заказчиком);
» материалы по экологическому обоснованию места размещения объекта. Состав обоснования принимается в соответствии с [3];
» экспертиза материалов экологического обоснования места размещения объекта.
Оформление акта выбора земельного участка
В качестве итога этапа оформляется акт выбора земельного участка, к которому прилагаются:
» картографические материалы;
» заключение о согласовании условий природопользования;
» расчеты убытков собственников земли;
» материалы других согласований и экспертиз;
» принципиальные условия, подлежащие включению в до
» говор о хозяйственных отношениях органов местного само
» управления и заказчика.
Участниками этого этапа являются, помимо инвестора (заказчика), органы местной администрации, органы государственной экологической экспертизы, генпроектная организация (по договору с заказчиком).
Предварительное инвестиционное решение
Предварительное инвестиционное решение принимается на основании следующих материалов:
» результаты предпроектных обоснований;
» предварительное согласование места размещения объекта.
Исполнитель этапа — инвестор (заказчик).
Предварительный план проекта
Предварительный план проекта включает:
» план проектно-изыскательских работ;
» предварительный план реализации проекта в целом. Этот план дает возможность оценить длительность, структуру и состав необходимых исполнителей проекта;
» предварительный план финансирования проекта;
» предварительная смета проекта.
Этап выполняется инвестором (заказчиком) с привлечением необходимых экспертов, в том числе в области управления проектами.
Окончательным итогом предынвестиционных исследований является задание на разработку ТЭО строительства. Примерный перечень исходных данных для его разработки приведен ниже.
Примерный перечень исходных данных для составления ТЭО строительства
1. Материалы прогнозов экономического и социального развития целевых научно-технических и комплексных республиканских (РФ) программ, в том числе межотраслевой программы «Энергетическая стратегия России» и «Экологическая программа России» на период до 2010 г.
2. Копии решений государственных и местных органов по намечаемому к строительству объекту.
3. Сведения о состоянии ресурсов, вовлекаемых в хозяйственную деятельность будущего объекта (предприятия), окружающей природной среды в предполагаемом районе строительства, об инфраструктуре, о рекреационных и особо охраняемых территориях.
4. Сведения о возможности применения на объекте (предприятии) импортного оборудования.
5. Примерная производственная программа в денежном и натуральном выражении, номенклатура основной и попутной продукции, требования к ее качеству и конкурентоспособности.
6. Общая характеристика объекта строительства (предприятия), сведения для определения его оптимальной мощности.
7. Заключение Антимонопольного комитета о невозможности или нецелесообразности увеличения производства на существующих предприятиях.
8. Результаты выполненных ранее научно-исследовательских и опытно-конструкторских работ по технологическим процессам, оборудованию, исследованиям существующего рынка и тенденций его развития и т. д.
9. Выкопировки из утверждений в установленном порядке проектно-планировочной документации с указанием предполагаемой площадки (площадок) строительства и возможных мест при соединения к сетям и коммуникациям.
10.Данные о подлежащих сносу при строительстве объекта зданиях и сооружениях, примерное число переселяемых граждан.
11.Другие данные, характеризующие особенности намечаемого к строительству объекта.
Организация выполнения прединвестиционных исследований
Обычно эту функцию выполняет специально создаваемая заказчиком группа, состоящая из:
» специалистов по маркетингу. Их задача — ответить на вопрос, сколько и по какой цене можно продать продукции проекта;
» производственников, оценивающих вероятную стоимость продукции и требования к сырью;
» финансистов, оценивающих затраты на проект и определяющих источники и размеры финансирования;
» специалистов, собирающих информацию об окружении проекта, законодательных и нормативных актах и др., имеющую большое значение для конкретного проекта.
В задачи группы, занятой прединвестиционными исследованиями, как правило, входит:
» сбор информации, на основе которой будет приниматься решение — быть проекту или нет. Для этого разрабатываются специальные вопросники (обычно не менее двух типов (уровней)), имеющих целью:
· отсев заведомо неприемлемых идей проекта;
· детальный анализ предложений, признанных заслуживающими дальнейшей проработки. Этот же вопросник должен помочь оценить жизнеспособность вариантов проекта;
· анализ предложений на основе информации, полученной на предыдущем этапе. Методика экспертного анализа описана выше;