Оценка рыночной стоимости для целей реструктуризации (стр. 6 из 8)

Таблица 2.15 – Оценка стоимости оборудования здания

Наименование оборудования	Стоимость объекта-аналога, руб.	Коэффициент производительности (соотношение мощности объекта оценки и аналога)	Стоимость оцениваемого объекта, руб.
POS-терминал MagiC 6000	38 360	0,96	36 826
Блок бесперебойного питания для ПК и сервера	27 500	1,00	27 500
ККМ Samsung – 4615 RF	30 540	0,98	29 929
Компьютер Evo	28 900	1,10	31 790
Контролер ТРК КУБ-4	11 650	1,00	11 650
Принтер НР Laser Jet 1200 Printer	14 370	1,00	14 370
Фискальный регистратор Штрих RF-F	25 680	1,05	26 964
Итого	-	-	179 029

Стоимость остального оборудования АЗС, рассчитанного на основе сравнительного подхода, составляет 179 029 рублей. С учетом процента износа данного оборудования, определенного в таблице 2.8, стоимость оборудования составляет 140 700 рублей.

Таблица 2.16 – Результаты оценки основных средств АЗС №443 на основе сравнительного подхода

Наименование имущества	Оценочная стоимость на 01.01.04, руб.
Административное здание	2 387 947
Площадка с асфальтобетонным покрытием	56 095
Сооружения резервуаров	228 729
Оборудование (в т.ч.: ТРК – 15609 руб.; оборудование здания – 140700 руб.)	156 309
Итого	2 829 080

Стоимость основных средств предприятия на 01.01.2004г., рассчитанная на основе сравнительного подхода, составляет 2 829 080 рублей.

Текущая стоимость запасов нефтепродуктов, дебиторская задолженность, текущая стоимость обязательств предприятия те же, что и при использовании затратного подхода. Определяем оценочную стоимость собственного капитала предприятия:

руб.

Таким образом, стоимость предприятия, рассчитанная на основе сравнительного подхода, составляет 4 346 807 рублей.

Сравнительный (рыночный) метод – наиболее точный метод определения стоимости предприятия на дату оценки, так как он исходит из существующей ситуации, сложившейся на рынке.

В связи с этим, для согласования результатов оценки, присваиваем каждому методу удельный вес: затратный подход – 0,35; сравнительный подход – 0,65. Определяем средневзвешенную стоимость предприятия с учетом удельных весов подходов:

.

Таким образом, стоимость предприятия АЗС №443 составляет 3 692 884 рублей.

3 Мероприятия по реструктуризации предприятия

Необходимость обеспечения и сохранения конкурентоспособности в условиях непрерывной изменчивости внешней среды определяет цели, средства и направления организационного совершенствования.

Организационное совершенствование предприятия неразрывно связано с его реформированием. Поэтому наряду с реструктуризацией предприятия совершенствование его деятельности должно идти и по таким направлениям, как:

- создание эффективного, комплексного механизма управления, который в первую очередь должен включать механизм мотивации и стимулирования труда, технологию управления по конечным результатам, технологии принятия рациональных решений, повышение профессионального уровня руководителей в области управления и т.п.;

- поиск адекватной имеющимся ресурсам рыночной ниши и разработка стратегии функционирования в ней, что может дать быстрый прирост эффективности с выходом на предел, определяемый исчерпанием существующих производственно-технологических возможностей предприятия;

- структурные изменения за счет снижения доли неэффективных технологий и низкорентабельных видов продукции. Это направление может дать основной прирост эффективности с выходом за предел, определяемый исчерпанием возможностей существующих технологий и экспертно оцениваемый в 40-60%;

- устранение нерентабельных производственных структур, повышающих нагрузку на основное производство через передачу прав собственности на неиспользуемые основные фонды;

- создание новых видов продукции, услуг и технологий, что требует особого внимания к инновационному потенциалу организации;

- внедрение управленческого учета и создание системы всеобъемлющего контроля за рациональным приобретением, размещением и использованием ресурсов, что предполагает эффективное управление производственными издержками.

Руководством предприятия планируется развитие деятельности АЗС №443. Автозаправочная станция №443 находится на 435-ом километре государственной трассы Хабаровск-Владивосток, имеющей высокую пропускную способность автотранспорта. В 2005-2009 годах прогнозируется возрастание грузооборота на данном направлении за счет увеличения автопарка, увеличения производства и грузоперевозок в крае, в связи с этим прогнозируется рост спроса на продукцию и услуги АЗС №443. Увеличение объема продаж нефтепродуктов планируется в размере 20% в год.

Также планируется открытие кафе с ежегодным оборотом 350 тыс. рублей и рентабельностью продаж услуг не менее 10%, мастерской по замене масла и шиномонтажу с ежегодным оборотом 900 тыс. рублей и рентабельностью продаж услуг не менее 10%.

Кроме этого, в 2006 году руководство предприятия планирует реализацию мероприятий по снижению уровня издержек обращения до 16%, так как в 2003-2005 годах значительно увеличился уровень издержек обращения, за счет которого снизилась прибыль предприятия.

Таким образом, основными мероприятиями по реструктуризации предприятия АЗС №443, способствующими увеличению его стоимости, являются:

- строительство на территории автозаправочной станции кафе и мастерской по замене масла и шиномонтажу;

- создание системы всеобъемлющего контроля за рациональным приобретением, размещением и использованием ресурсов.

4. Оценка рыночной стоимости реструктурированного предприятия на основе доходного подхода

При оценке стоимости доходной недвижимости используем метод дисконтированных денежных потоков. Метод дисконтирования применяется для приведения потока денежных доходов и затрат, распределенных во времени, к одному моменту для получения текущей стоимости денежного потока как стоимости доходоприносящего объекта.

Этап 1. Выбор модели денежного потока

Денежный поток будем рассчитывать, добавляя к полученной чистой прибыли (после уплаты налогов) сумму амортизационных отчислений и корректируя затем на изменение собственного оборотного капитала, инвестиций в основные средства и долгосрочной задолженности.

Этап 2. Определение длительности прогнозируемого периода

Начальной границей прогноза принимаем 01.01.2006г., конечной – 01.01.2009г. Длительность прогнозируемого периода составит 3 года.

Этап 3. Прогноз изменения денежного потока на будущее

В прогноз изменения денежного потока закладывается темп роста цен на нефтепродукты в размере 125%.

На основе указанных данных по планируемым мероприятиям по развитию деятельности АЗС №443 составляем прогноз изменения денежного потока (таблица 4.1).

Для повышения точности прогноза выполним три вида прогноза: оптимистичного, наиболее вероятного и пессимистичного.

В первом случае будем считать, что все три вида бизнеса на АЗС №443 будут развиваться согласно прогнозу руководства.

Таблица 4.1 – Оптимистичный прогноз изменения денежного потока

Наименование показателя	2006 г.	2007г.	2008г.
1. Реализация нефтепродуктов
1.1. Объем продаж нефтепродуктов, тн	1 540	1 848	2 218
1.2. Средняя цена реализации нефтепродуктов без налогов, руб./тн	16 395	20 494	25 617
1.3. Выручка от реализации нефтепродуктов без налогов, руб.	25 248 300	37 872 450	56 808 675
1.4. Средняя цена закупки нефтепродуктов без налогов, руб.	12 460	15 575	19 469
1.5. Затраты на покупку продукции без налогов, всего	19 188 400	28 782 600	43 173 900
1.6. Валовый доход от реализации нефтепродуктов, руб.	6 059 900	9 089 850	13 634 775
1.7. Уровень издержек обращения, %	16,0	16,0	16,0
1.8. Издержки обращения, руб.	4 039 728	6 059 592	9 089 388
1.9. Прибыль от реализации нефтепродуктов	2 020 172	3 030 258	4 545 387
1.10. Налог на прибыль	484 841	727 262	1 090 893
1.11. Чистая прибыль	1 535 331	2 302 996	3 454 494
1.12. Амортизация	0	0	0
2. Услуги шиномонтажа
2.1. Выручка от реализации услуг без налогов, руб.
2.2. Рентабельность продаж, %	900 000	900 000	900 000
2.3. Прибыль от реализации, руб.	10	10	10
2.4. Налог на прибыль	90 000	90 000	90 000
2.5. Чистая прибыль	21 600	21 600	21 600
3. Услуги кафе	68 400	68 400	68 400
3.1. Выручка от реализации услуг без налогов, руб.
3.2. Рентабельность продаж, %	350 000	350 000	350 000
3.3. Прибыль от реализации, руб.	10	10	10
3.4. Налог на прибыль	35 000	35 000	35 000
3.5. Чистая прибыль	8 400	8 400	8 400
Общая чистая прибыль предприятия	26 600	26 600	26 600
Чистый доход предприятия (с учетом амортизации)	1 630 331	2 397 996	3 549 494

Во втором случае будем считать, что реализация мероприятий по снижению себестоимости не привела к существенному снижению издержек обращения. Их уровень составил 20%.