Оценка рыночной стоимости для целей реструктуризации (стр. 2 из 8)
Увеличение объемов внешнеторговых операций требует увеличивать пропускную способность автомобильных дорог. В то же время сеть автомобильных дорог в Хабаровском крае развита слабо. Современные дороги сосредоточены лишь в южной части территории. В центральных и северных районах основные грузоперевозки осуществляются по временным дорогам-зимникам.
Весьма слабая транспортная инфраструктура Дальнего Востока имеет вполне очевидное объяснение, – этот регион далек от густонаселенного и промышленно развитого центра страны. Все, что Дальний Восток мог предложить стране – рыба, лес, золото – доставлялось по имеющимся дорогам.
В отличие от европейских стран, давно превративших транзит в источник пополнения бюджета, дальневосточный транзит стал источником обогащения лиц, имеющих к нему непосредственный доступ. Поэтому на благосостоянии большей части населения и состоянии автомобильных дорог положение региона никак не сказывается.
Наиболее прибыльными являются трансграничные с Китаем железнодорожные и автомобильные ветки. Они приносят доход не только для экспедиторских фирм, пунктов пропуска, АЗС, принадлежащим отдельным фирмам и частным лицам, но и для таможни и прочих многочисленных инспекций.
Прогноз развития мировой экономики чрезвычайно благоприятен для российского дальневосточного транзита. Основные грузопотоки в ближайшее столетие, как полагают специалисты, будут сосредоточены в треугольнике Европа – Юго-Восточная Азия – США. Уже сегодня в АТР производится треть мирового валового продукта, оттуда идет четверть мирового экспорта, а обратно приходит 40 % мировых инвестиций. Учитывая эту ситуацию, Россия могла бы увеличить транзит через свою территорию в 7-8 раз. Очевидно, что будущее транспортной системы российского Дальнего Востока лежит в интеграции в мировые направления перевозок.
Развитие транспортной сети, в силу объективных причин, происходит ассиметрично. Порты Магадана, Камчатки, Чукотки и частично Хабаровского края будут, вероятно, нести на себе исключительно социальную нагрузку: на Севере живут люди, для их жизни нужен северный завоз. Все эти грузы – топливо, продовольствие, ТНП – и будут принимать полумертвые порты, портопункты, причалы этих краев и областей. Основная же жизнь будет кипеть на пересечении линий Япония-Европа, Корея-Европа, Китай-США-Корея-Япония.
Также рост числа личных автомобилей, используемых для некоммерческих перевозок, будет способствовать увеличению объема платежеспособного спроса на топливо.
В связи с этим в преддверии ожидаемого спроса ООО «РН-Востокнефтепродукт» намерено модернизировать свои АЗС. В частности, в 2006 г. АЗС №443 планируется реконструировать в комплекс, состоящий из собственно автозаправочной станции, кафе, шиномонтажной мастерской, магазина автомобильных запчастей.
2 Оценка рыночной стоимости предприятия
2.1 Оценка затратным подходом
Оценку стоимости предприятия АЗС №443 на основе затратного подхода проведем с помощью метода стоимости чистых активов, в мировой практике нередко называемого методом накопления активов. Метод стоимости чистых активов основан на определении рыночной стоимости всех активов объекта: материальных (земли, зданий, оборудования, товарно-материальных запасов), финансовых и нематериальных. Конечная цель использования затратного подхода состоит в расчете оценочной стоимости собственного капитала предприятия. Затратный подход показывает оценку восстановительной стоимости объекта за вычетом износа, увеличенную на стоимость земли и прибыль предпринимателя. Прежде всего, проведем оценку рыночной стоимости недвижимого имущества объекта.
Основные этапы процедуры оценки при применении данного подхода:
1. Определение стоимости приобретения или долгосрочной аренды свободного участка земли аналогичного по характеристикам и местоположению, рассматриваемому участку.
2. Определение восстановительной стоимости улучшений (зданий, сооружений, объектов благоустройства), находящихся на участке.
Под восстановительной стоимостью понимается оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах, на действительную дату оценки точной копии оцениваемого здания из таких же материалов, соблюдая такие же стандарты, по такому же проекту, такой же планировки, имеющего все недостатки, абсолютное соответствие и износ, как оцениваемое сооружение.
3. Определение дополнительных затрат, необходимых для того, чтобы довести здание до состояния рыночных требований и уровня загрузки помещений.
4. Определение величины физического, функционального и внешнего износа объекта недвижимости.
5. Определение восстановительной стоимости с учетом износа для получения остаточной стоимости объекта.
Общая формула затратного подхода имеет вид:
(2.1)где Сзатр - стоимость объекта оценки;
Сзем - стоимость земельного участка;
Снс - стоимость нового строительства;
ПП - прибыль предпринимателя;
И - накопленный износ.
(2.2)где ПИ - прямые издержки, сметная стоимость или договорная цена, т.е. та сумма, которая будет уплачена инвестором подрядчику за реализацию проекта на основе договора подряда ПИ = Ссмет; КИ - косвенные издержки, т.е. издержки инвестора, связанные со строительством, которые не могут быть включены в договорную цену (стоимость разработки и согласования проекта, затраты на получение права застройки и подключения к городским инженерным сетям, издержки, связанные с правом использования земли во время строительства и т.д.).
Этап 1. Определение стоимости земельного участка
Оценка земельного участка не производилась в связи с тем, что участок является государственной собственностью. Земельный участок, занимаемый объектом оценки и необходимый для его использования, находится у ООО «РН-Востокнефтепродукт» на правах аренды, на основании договора аренды земельного участка №155 от 1 июня 2003 года, заключенного комитетом по управлению имуществом Кировского района. Согласно данному договору ООО «РН-Востокнефтепродукт» принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером №25:05:03 01 004:0161, расположенный на 435-ом километре гострассы Хабаровск – Владивосток, АЗС №443, в границах, указанных в кадастровом плане участка, прилагаемом к договору, общей площадью 2950,23 метров квадратных. Категория земель – земли построений. Территориальная зона состава земель поселений – земли инженерных и транспортных инфраструктур. Цель предоставления (разрешенное использование) – для общественно-деловых целей. Согласно ст. 552 ГК РФ потенциальный покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым недвижимым имуществом, на тех же условиях, что и продавец. В данном случае рассчитывались затраты на отвод земельного участка под строительство, в соответствии с Положением о порядке предоставления земельных участков в различные виды пользования на территории муниципального образования Кировский район, утвержденным решением муниципального комитета Кировского района, которые учитываются в косвенных издержках стоимости нового строительства объекта оценки.
Этап 2. Определение восстановительной стоимости зданий и сооружений
Так как сметная документация на объект оценки отсутствует, определение полной восстановительной стоимости здания (ПВС) производим на основе удельных стоимостных показателей на единицу объема (укрупненных показателей восстановительной стоимости) в уровне сметных цен 1969 г. Для расчета стоимости нового строительства объекта используем сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости:
- сооружений, имеющихся во многих отраслях народного хозяйства, для переоценки основных фондов (УПВС № 19);
- зданий и сооружений торговых предприятий для переоценки основных фондов (УПВС № 33).
В сборниках подбираем аналог, максимально близкий к оцениваемому по функциональным, объемно-планировочным и конструктивным признакам. Затем, с помощью индексов, эти показатели пересчитываем в уровень цен 2004г. Индекс удорожания стоимости строительства (И) – это коэффициент, равный отношению цен, сложившихся в Хабаровском крае на дату оценки, по сравнению со сметными ценами базового периода (1969г., 1984г., 1991г.) В связи с тем, что уровни цен рекомендуемой нормативно-методической документации относятся к разным базовым периодам, при расчетах необходимо использовать несколько индексов. В соответствии с «Общей частью к сборникам УПВС», в восстановительную стоимость приведенных в сборниках укрупненных показателей включены все прямые и косвенные затраты, связанные со строительством. Величина ПВС объекта рассчитывается по формуле:
(2.3)где V – строительный объем объекта недвижимости;
Сед – стоимость единицы измерения строительного объема в ценах 1969г., определяется по соответствующему сборнику УПВС;
Пki – произведение поправочных коэффициентов, учитывающих отличие технических характеристик оцениваемого объекта от аналога;
Ккл – климатический коэффициент для региона, где располагается оцениваемый объект; для Кировского района;
И69-84 – индекс перехода от цен базисного уровня к ценам на 01.01.84г. с учетом индекса изменения сметной стоимости СМР для предприятий производства сборных железобетонных и бетонных конструкций и изделий – 1,16; территориального коэффициента к индексам по отраслям народного хозяйства, отраслям промышленности и направлениям в составе отраслей, учитывающий особенности изменения сметной стоимости СМР для Хабаровского края – 1,13. Основание – Постановление Госстроя СССР №94 от 11.05.83г. «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости СМР и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сметных расчетов строек»; И84-2004 – индекс перехода от цен 1984г. к текущим ценам (на дату оценки). Определим поправочные коэффициенты, учитывающие отличие технических характеристик оцениваемого объекта от аналога (таблица 2.1).