Доходный подход – наиболее приемлем при оценке недвижимости, приносящей доход. Определенные виды предприятий, как правило, оцениваются на основе их коммерческого потенциала (например, бензозаправочная станция или гостиница). Объем продаж бензина, количество постояльцев в отеле являются источниками дохода, который после сравнения со стоимостью операционных расходов позволяет определить доходность данного предприятия.
В условиях же активного, развитого рынка недвижимости при оценке некоторых типичных объектов вполне уместен метод анализа рыночных продаж (сравнительный) метод. Точность сравнительного метода зависит от качества собранной информации о недавних продажах сопоставимых объектов: физические характеристики объекта, время продажи, местоположение, условия продажи и условия финансирования. Достоверность данного подхода снижается в условиях ограниченного числа сделок или при наличии только давних сделок, сведения по которым могут даже дезориентировать оценщика.
В тех случаях, когда полученной информации достаточно для применения всех трех существующих методов оценки, целесообразно произвести расчеты всеми методами и обосновать окончательный выбор.
· Этап 3. Определение исходной информации и ее источников. Надежность выводов оценщика зависит от количества и качества данных, использованных им в работе. Неточные или недостоверные данные могут стать причиной необоснованного заключения об оценке.
Сбор начинается с таких общих данных, как: экономические, социальные, государственно-правовые и экологические факторы, а также особенности местоположения объекта оценки. В процессе оценки могут использоваться следующие типы данных:
o сведения о сегменте рынка, на котором функционирует объект (состояние спроса и предложения, факторы, влияющие на спрос и предложение);
o данные о других аналогичных объектах;
o финансовые и технико-экономические показатели деятельности предприятия;
o данные о факторах, влияющих на стоимость объекта и др.
Каждый из трех подходов оценки основывается на исходных данных, собранных на рынке, но имеющих различные источники для получения информации. При использовании затратного подхода следует получить сведения о рыночной стоимости материалов и рабочей силы. В случае применения метода сравнительного анализа рыночных продаж источником информации являются открытые банки данных о сделках с недвижимостью. Для расчетов по методам на основе доходного подхода информацию можно получить как у владельцев оцениваемой собственности, так и из публичных отчетов о деятельности аналогичных объектов.
База данных оценщика может быть сформирована на основе информации из газет и журналов экономического характера, из специальной справочной литературы, от коллег оценщика. Важно также собрать данные по региону расположения объекта, которые влияют на его стоимость. Это данные по городу и микрорайону с учетом информации по уровням цен и занятости населения, особенностям народонаселения и его предпочтениям по отношению к недвижимости. К специальным данным следует отнести документы на право владения имуществом (титул), данные о государственной регистрации прав собственности, описание физических параметров объектов недвижимости, т. е. проводится техническая экспертиза. От заказчика необходимо получить заверенные руководителем данные, необходимые для проведения оценки, а именно:
o договор купли-продажи;
o свидетельство о праве собственности;
o свидетельство о внесении в реестр собственности;
o государственный акт пользования землей или договор аренды;
o паспорт БТИ с поэтажным планом;
o техническая документация;
o смета;
o инвентарные карточки;
o сведения по балансу (полная и остаточная восстановительная стоимость за последние годы).
· Этап 4. Разработка графика работ по оценке и соответствующего бюджета. График работ организует стороны, позволяет снизить затраты времени, денег. Обычно время оценки занимает 2-3 недели. Однако ожидаемые затраты денежных средств и времени на сбор и подтверждение информации будут зависеть от объема информации, которым уже располагает оценщик, от наличия специалистов, от уникальности или сложности объекта, а также от опыта оценщика.
В бюджет включаются ожидаемые затраты денежных средств на сбор и подтверждение информации; гонорары специалистов и экспертов, привлекаемых со стороны (инженеры, искусствоведы, адвокаты, бухгалтера, другие оценщики). Необходимо учесть возможные командировки, использование компьютерных баз данных, подготовку и написание отчета об оценке. Последним шагом в составлении плана оценки является подготовка и предоставление письменного запроса о гонораре оценщика, размер которого зависит от сложности решаемой проблемы, суммы ожидаемых расходов, юридической надежности работы и от набора предоставляемых услуг. Гонорар выплачивается в виде единовременной выплаты или почасовой оплаты. Не допускается установление гонорара в виде процента от суммы оценки объекта. В мировой практике сумма оплаты составляет 50-150 долл. за 1 час работы оценщика.
· Этап 5. Подготовка и подписание договора на оценку. Договор на оценку, заключаемый между оценщиком и заказчиком, включает предмет договора, права, обязанности и ответственности сторон, стоимость работ, порядок их сдачи и оплаты, срок выполнения работ, особые условия (споры, форс-мажорные обстоятельства и др.), реквизиты сторон.
Стадия 3. Сбор и обработка данных.
· Этап 1. Осмотр объекта. На этом этапе оценки эксперту необходимо понять, что представляет собой объект: его предысторию, физическое состояние, перспективы развития и прочее. Кроме того, оценщику необходимо познакомится с представителями заказчика, которые могут помочь эксперту в сборе исходных данных для проведения оценки.
· Этап 2. Проверка полноты и достоверности данных, отсев излишних и сомнительных данных.
Стадия 4. Оценка объекта недвижимости.
Оценка стоимости объекта на основе трех общепринятых методов:
- Метод прямого сравнения продаж,
- Затратный метод,
- Доходный метод.
Стадия 5. Согласование.
Согласование – это процесс принятия решения об окончательной оценке стоимости объекта. Перед его началом оценщик просматривает исходную информацию и проверяет точность расчетов. Все предположения и допущения проверяются на разумность и надежность.
В процессе согласования не происходит механического усреднения полученных результатов по трем известным методам, а производится логический анализ выводов и принимается окончательное решение о стоимости.
Стадия 6. Отчет об итоговой оценке стоимости.
На этом этапе оценщик пишет отчет о своих выводах и заключениях, который он затем передает клиенту. В зависимости от первоначальной договоренности с клиентом этот отчет может представлять собой либо письмо, либо заполненную по стандартному образцу форму, либо подробный письменный доклад.
2.2. Использование сравнительного подхода при определении стоимости объекта недвижимости в ООО СРП «Усадьба»
Оценщиком в лице ООО «Усадьба» оказаны услуги по оценке Объекта, при этом Оценщик придерживался сведений и положений, указанных в таблице 1.
| Объект оценки | Двухкомнатная квартира общей площадью 44,2 кв. м, расположенная по адресу: г. Самара, ул. Авроры, дом 72, кв.54 |
| Собственник объекта оценки | Морозов Юрий Владимирович, паспорт 36 08 899326 выдан 02.02.2002 г. Отделением УФМС России по Самарской области в Кинельском районе, зарегистрирован п. Алексеевка, ул. Шахтерская, д. 6, кв. 6 |
| Цель оценки | Определение рыночной стоимости объекта оценки |
| Задача (назначение) оценки | Передача объекта оценки в залог в качестве обеспечения обязательств по кредиту |
Продолжение Таблицы 1.
| Вид определяемой стоимости | Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. |
| Дата проведения оценки | По состоянию на 23.11.2009 года |
| Основание оценки | Договор об оценке недвижимого имущества № 01/04-К от 20.11.2009 г. |
| Заказчик | Морозов Юрий Владимирович, паспорт 36 08 899326 выдан 02.02.2002 г. Отделением УФМС России по Самарской области в Кинельском районе, зарегистрирован п. Алексеевка, ул. Шахтерская, д. 6, кв. 6 |
| Оценщик | ООО «Усадьба», ИНН 6318147729, КПП 631801001 Юридический адрес: 443011, г.Самара, ул. Ак. Павлова, 35 |
| Лицензия на оценочную деятельность | № 013133 выдана Федеральным агентством по управлению федеральным имуществом РФ на срок с 17.10.2005 г. по 17.10.2010 г. по всем видам оценки |
| Сведения о страховании профессиональной ответственности оценщика | Страховщик – Самарский филиал ОАО «Московская страховая компания», страховой полис № 1304-4100001 на сумму 1 млн. рублей выдан 09.11.2005 г., срок действия: с 09.11.2005 г. по 08.11.2010 г.. Страховщик - Камчатский филиал ОАО Военно-страховая компания», страховой полис № 0531038000859 на сумму 1 млн. руб., выдан 27.12.2005 г., срок действия 27.12.2005 г. – 26.12.2006 г. |
| Дата определения стоимости | 23.11.2009 |
| Дата составления отчета | 25.11.2009 |
| Используемые стандарты оценки | Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности (утверждены Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 года № 519) |
| Курс доллара США на дату оценки (ЦБ РФ) | 28,9403 рубля за 1 доллар США |
| Результаты оценки стоимости объекта недвижимости | |
| Затратный подход | Не применялся |
| Доходный подход | Не применялся |
| Сравнительный подход | 2 297 162 (Два миллиона двести девяносто семь тысяч сто шестьдесят два) рубля |
| Итоговая оценка стоимости | 2 297 162 (Два миллиона двести девяносто семь тысяч сто шестьдесят два) рубля |
Выводы и заключения, сделанные Оценщиком в настоящем Отчете ограничиваются следующими условиями и положениями: