Оценка стоимости недвижимости на примере ООО СРП Усадьба (стр. 6 из 15)

2.1. Технология оценки недвижимости в ООО СРП «Усадьба»

Компания «Усадьба» состоит из групп предприятий занимающихся строительной, инвестиционной и риэлторской деятельностью. Она основана в 2005 году. Компания является членом Российской и Поволжской Гильдии Риэлторов. Услуги компании сертифицированы, что соответствует требованиям Национального Стандарта.

Сотрудники компании активно повышают свой профессиональный уровень, являясь постоянными участниками: Конгресcов по недвижимости, семинаров, различных конференций и курсов.

На сегодняшний день у ООО «Усадьба» имеется несколько консультативных пунктов, где представлен весь комплекс риэлторских услуг. Специалисты «Усадьбы» ежедневно отслеживают и анализируют ситуацию на рынке недвижимости.

Особенностью практики являются профессионализм, соблюдение законов и выполнение своих обязательств. В первую очередь компания заботится о надежности и безопасности сделок и гарантирует юридическое сопровождение сделок. Риэлторская деятельность застрахована.

Процесс оценки недвижимости – это сложный, трудоемкий процесс. В ООО «Усадьба» этот процесс состоит из определенных стадий и этапов

(рис. 6):

Рисунок 6. Этапы оценки недвижимости.

Стадия 1. Постановка задачи.

· Этап 1. Идентификация объекта. При идентификации объекта недвижимости указываются его наименование, инвентаризационный номер, местоположение и другие реквизиты и фактические характеристики.

· Этап 2. Формулирование цели оценки. Цель оценки заключается в том, чтобы определить стоимость объекта, которая необходима клиенту для принятия решения. Например, клиент может быть заинтересован в приобретении офисного здания. В этом случае перед инвестором возникает проблема выбора варианта инвестирования. Или клиент может пожелать продать складское помещение, и тогда возникает вопрос: какова рыночная стоимость? При залоге недвижимости для обеспечения кредита необходимо выяснить, насколько ценен этот залог, т. е. определить наиболее вероятную цену его продажи в случае невыполнения заемщиком обязательств по кредиту. Каждая из отмеченных проблем требует от оценщика определения особого вида стоимости, поскольку различны потребности клиентов.

· Этап 3. Определение даты оценки. Дата оценки – это момент времени, в который выполняется оценка. С течением времени стоимость объектов недвижимости изменяется. Отсутствие конкретной даты в отчете может ввести в заблуждение человека, воспользовавшегося данными об оценке спустя несколько лет. Специалисту по оценке необходимо помнить, что информация, полученная из других отчетов, достоверна в течение ограниченного времени, как правило, одного года, а в условиях высокой инфляции этот период составляет несколько месяцев.

Стадия 2. Составление плана работ и заключение договора на оценку.

· Этап 1. Ознакомление заказчика с ограничительными условиями. На первой стадии необходимо ознакомить заказчика с основными ограничительными условиями, которые сопровождают оценку стоимости объекта недвижимости. Они формулируются для защиты интересов заказчика и эксперта-оценщика. Приведем некоторые основные ограничительные условия оценки стоимости объектов недвижимости:

o при подготовке отчета об оценке используются прогнозные данные о будущих прибылях, полученные от заказчика;

o данная оценка действительна лишь на дату оценки, указанную в данном отчете;

o отчет об оценке должен рассматриваться как ограниченное исследование, в котором эксперт-оценщик не соблюдал всех требований к оценке, предусмотренных стандартами по оценке;

o заключение и отчет об оценке представляют собой точку зрения эксперта-оценщика без каких-либо гарантий с его стороны в отношении последующей реализации имущества;

o прогнозы, содержащиеся в отчете, основаны на текущих рыночных условиях и предполагаемых краткосрочных факторах, влияющих на изменение спроса и предложения и сохраняющихся в прогнозный период экономической ситуации. Однако эти прогнозы подвержены изменениям из-за меняющихся условий в будущем;

o заказчик обеспечивает личное ознакомление эксперта-оценщика с объектом недвижимости.

· Этап 2. Определение целесообразности использования существующих подходов. Затратный подход может применяться для оценки стоимости любого вида недвижимости. Однако он наиболее целесообразен при оценке объектов специального назначения (школ, церквей, вокзалов), т. е. когда соображения извлечения дохода не являются основой для инвестиций; при освоении новой территории; в условиях пассивного рынка недвижимости (в российских условиях это рынок нежилых зданий и помещений). Собираемая информация должна включать данные о цене на землю, о стоимости материалов и оборудования, о прибыли и накладных расходах в строительстве на местном рынке. Однако этот подход не подходит для определения стоимости уникальных зданий и сооружений, являющихся памятниками истории и архитектуры, а также здании со значительным физическим и моральным износом.