Рисунок 5. Алгоритм доходного подхода к оценке недвижимости
Капитализация дохода - это преобразование ожидаемых в будущем доходов в единовременно получаемую в настоящее время стоимость, т.е. превращение доходов в капитал.
В оценке недвижимости используют две основные процедуры приведения будущих доходов к их текущей стоимости:
1. с использованием коэффициента капитализации
2. ставки дисконта.
Коэффициент капитализации применяется к доходам одного года.
Обычно это первый прогнозный год. Расчет стоимости производится по формуле (3):
К=Кt/(1+n) (3)
К - текущая стоимость (т.е. стоимость в настоящее время), руб.
Кt - доход, ожидаемый к концу t года (t=1 год), руб.;
n - ставка дисконта (норма доходности или процентная ставка), доли единицы.
Величина (1/1+n) представляет собой коэффициент капитализации, или коэффициент дисконта.
Коэффициент капитализации либо непосредственно выводится по продажам сопоставляемых объектов как отношение годового дохода к цене продажи (прямая капитализация), либо рассчитывается исходя из ожидаемой ставки периодического дохода на капитал и задаваемых условий возмещения инвестиций (капитализация отдачей).
Ставка дисконта используется для построения модели дисконтированных денежных потоков. При этом к текущей стоимости приводятся периодические доходы каждого прогнозного года, а также гипотетическая выручка от продажи,
Модель дисконтированных денежных потоков имеет вид по формуле (4):
(4) где К - текущая стоимость руб.;
Кt - доход, ожидаемый к концу t года, руб.;
n - ставка дисконта, доли единицы;
t - фактор времени (число лет);
1,2,3...- порядковый номер года.
Доходный подход имеет следующие недостатки:
1. Необходимость прогнозирования долговременного потока доходов. Процесс получения точной оценки будущего потока затрудняет сложившаяся недостаточно устойчивая ситуация в России, вероятность неточности прогноза увеличивается пропорционально долгосрочности прогнозируемого периода.
2. Влияние факторов риска на прогнозируемый доход.
3. Проблематичность сбора данных о доходности аналогичных объектов. Эта информация, как правило, конфиденциальна, а официальная информация нередко не соответствует действительности.
Преимущества доходного метода:
1. Данный подход преимущественен при анализе целесообразности инвестирования и при обосновании решений о финансировании инвестиций в недвижимость.
2. Данный подход наиболее четко отражает представление инвестора о недвижимости как об источнике дохода, т.е. это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор.
3. Метод прямой капитализации характеризуется относительной простотой расчетов, небольшим количеством предположений, отражает состояние рынка и дает особенно хорошие результаты для стабильно функционирующего объекта недвижимости с малыми рисками.
4. Метод дисконтирования денежных потоков считается лучшим теоретическим методом, учитывает динамику рынка, неравномерную структуру доходов и расходов. Используется когда доходы от объекта и рынок нестабильны и когда объект находится в стадии строительства или реконструкции.
Метод капитализации дохода также требует широкого изучения рынка. Исследование и анализ данных для этого метода проводятся на фоне связи спроса и предложения, дающей информацию о тенденциях в рыночных ожиданиях. Уровень дохода, необходимого для привлечения инвестиции, есть функция риска, внутренне присущего недвижимости.
1.3. Выбор подходов и методов оценки
При выполнении оценки недвижимости, которая должна быть куплена или продана на открытом рынке, в качестве базы оценки для всех классов и категорий недвижимости применяются рыночная стоимость или стоимость реализации. При этом для специализированной недвижимости в большинстве случаев определяющим методом расчета стоимости будет затратный метод, базирующийся на рыночных данных.
При выполнении оценки недвижимости для продажи в течение ограниченного периода времени, когда недвижимость выставляется на открытый рынок для продажи в сроки, существенно меньшие адекватному маркетинговому периоду для данного типа недвижимости, в качестве базы оценки для всех классов и категорий недвижимости применяется стоимость ограниченной реализации.
Для выбора соответствующей базы оценки решающее значение имеют цель выполнения работ по оценке и характеристики оцениваемой собственности.
В общем виде классификация основных целей, для которой производится оценка недвижимости, имеет следующий вид (рис. 5):
1. Оценка для покупки или продажи;
2. Оценка для продажи в течение ограниченного периода времени;
3. Оценка земли и зданий для их использования в качестве обеспеченных кредитных обязательств;
4. Оценка для составления бухгалтерской и финансовой отчётности;
5. Оценка для включения в проспекты Фондов, биржи;
6. Оценка для решения вопросов при слиянии и поглощении компании;
7. Оценка для пенсионных фондов, страховых компаний, трастовых фондов по управлению недвижимостью.
Рисунок 5. Сферы применения оценки недвижимости.
На практике могут иметь место и другие цели оценки, при этом их формулировки и, соответственно, возможные базы оценки должны согласовываться клиентом и оценщиком.
После выяснения цели оценки следует установить, к какому классу и категории относится оцениваемая собственность.
Для целей оценки выделяют два класса собственности:
· Специализированная
· Неспециализированная
Специализированная собственность – это такая, в силу своего специального характера редко, если вообще когда-либо, продаётся на открытом рынке для продолжения её существующего использования одним владельцем, кроме случаев, когда она реализуется как часть её использующего бизнеса.
Примерами специализированной собственности являются:
1. Музеи, библиотеки и другие подобные помещения, которые принадлежат общественному сектору;
2. Больницы, помещения специализированного медицинского обслуживания и центры досуга, на которые отсутствует конкурентный рыночный спрос со стороны других организаций, желающих использовать эти типы собственности в данной местности;
3. Школы, колледжи, университеты и исследовательские институты, на которые отсутствует рыночный конкурентный спрос со стороны других организаций;
4. Стандартная собственность в особых географических районах и в местах, отдалённых от главных центров бизнеса, расположенных там для целей производства или ведения бизнеса.
Неспециализированная собственность – это все виды собственности, кроме той, что попадает под определение специализированной собственности. Другими словами, это та, на которую существует всеобщий спрос с учётом возможной модернизации или без, и которая обычно покупается, продаётся или арендуется на открытом рынке для того, чтобы использовать её для существующих или аналогичных целей либо в качестве незанятой собственности для единичного владения, либо (независимо от того, занята она или свободна) в качестве инвестиции или для развития.
При оценке недвижимости, занимаемой владельцем для использования в деятельности предприятия (бизнеса) в качестве базы оценки применяется:
· рыночная стоимость при существующем использовании - для неспециализированной недвижимости, включая недвижимость, оцениваемую на основе ее коммерческого потенциала.
· остаточная стоимость замещения - для специализированной недвижимости.
Неспециализированная и специализированная собственность в свою очередь, классифицируется на категории в зависимости от цели владения. Подобный принцип классификации используется как для целей оценки, так и для других целей.
Практический опыт указывает: для небольшой жилой недвижимости целесообразно проводить оценки по упрощенной процедуре, которая может базироваться только на методе сопоставления рыночных продаж. Подход к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Покупатели часто основывают свои заключения о стоимости главным образом на объектах недвижимости, предлагаемых на продажу. Оценщики также используют эту информацию наряду со сведениями о проданных или сданных в аренду объектах. Этот подход основан на принципе замещения, который гласит: при наличии нескольких товаров или услуг схожей пригодности, тот из них, который имеет самую низкую цену, пользуется наибольшим спросом и имеет самое широкое распространение. Применительно к жилью это означает: если на рынке оно может быть замечено (что обычно и происходит), то его стоимость обычно устанавливается на уровне затрат на приобретение жилья равной степени привлекательности, что не понадобится много времени на осуществление замены. Массовая оценка недвижимости – это специальный подход к упрощенной оценке большой группы однородных объектов (квартир). Такая оценка производится по определенной методике: для оцениваемого объекта определяется соответствующий набор значений фиксированного множества его параметров, а затем по неизменным для всех объектов правилам формируется значение его оценки.Массовая оценка имеет свои специальные области применения. Примером такой оценки является оценка квартир «по справке Бюро Технической Инвентаризации (БТИ)» основанная на затратном подходе. Она выполняется государственным органом и используется для определения налогов и сборов. Однако оценка БТИ не ориентируется на рыночную стоимость. Поэтому для ее построения не требуется рыночная информация.Следует подчеркнуть различие между понятиями фактической продажной цены и рыночной стоимости. Цены разделяются на цену продавца, цену покупателя и цену реализации.Цена продавца – это сумма, которую он получает себе в результате совершения сделки. Цена покупателя – это общая сумма всех затрат на покупку квартиры. Цена реализации – это сумма денег, которую покупатель отдает продавцу за квартиру.Они различаются на величину оплаты услуг посредников и расходы на оформление сделки. Посредник может быть, а может и отсутствовать как у покупателя квартиры, так и у продавца. Сделка может страховаться или не страховаться. Затраты на оформление сделки могут разными способами распределяться между ее участниками. Поэтому цена реализации характеризует квартиру как таковую, а цены покупателя и продавца сильно зависят и от условий сделки. Как правило, если у продавца есть посредник, то его оплата вычитается из цены реализации и уменьшает цену продавца, и наоборот оплата покупателем услуг своего посредника увеличивает цену покупателя по отношению к цене реализации. Аналогичным образом на эти цены влияет оплата оформление сделки. Таким образом, цена продавца и покупателя могут значительно различаться (до 15% и более). Но цена реализации минимально зависит от их конкретных особенностей механизма продажи и оформления сделки и определяется спецификой самой квартиры. Поэтому целесообразно моделировать именно зависимость цены реализации от многих параметров квартиры.В соответствии со своим определением рыночная стоимость объекта недвижимости зависит от тех факторов, которые определяют среднюю или более вероятную цену его продажи на рынке при нормальных условиях сделки.На первом уровне классификации они могут быть подразделены на объективные и субъективные факторы.При определении рыночной стоимости рассматриваются объективные факторы. Что касается субъективных факторов, то они связаны с поведением конкретного покупателя, продавца или посредника при заключении сделки, в части неопределяемой непосредственно ее экономическими условиями (темперамент, осведомленность, честность, терпеливость, доверчивость, личные симпатии и антипатии и т.п.).Объективные факторы, в основном, являются экономическими определяющими, в конечном счете, средний уровень цен конкретных сделок.Экономические факторы могут быть подразделены на макроэкономические и микроэкономические. К первым относятся факторы, связанные с общей коньюктурой рынка: исходный уровень обеспеченности потребности в объектах недвижимости в регионе; объемы и структура нового строительства и реконструкции; факторы миграции; правовые и экономические условия сделок; уровень и динамика инфляции; курс доллара и его динамика. В наших условиях в составе группы экономических факторов могут быть также указаны следующие долгосрочные факторы:· различия в динамике цен на товары и услуги, а также условия оплаты труда, влияющие на масштабы накопления денежных средств и величину отложенного спроса;· темпы и масштабы формирования нового социального слоя, располагающих возможностями инвестирования средств в недвижимость;· развитие системы ипотеки;· развитие системы иностранных представительств в регионе.Микроэкономические факторы характеризуют объективные параметры конкретных сделок. Из них особенно важны те, которые описывают объект сделки (квартиру). Существенными являются также факторы, связанные с характером сделки и условиями платежей. Отработаны основные процедуры оформления сделок и их оплаты. По этому при массовой оценке рыночной стоимости квартир можно и нужно ориентироваться на типовой (средний) характер сделки, считать этот фактор постоянным и не учитывать его при оценке рыночной стоимости квартир. Тогда рыночная стоимость (усредненная цена) квартиры, оценивается на фиксированную дату, обуславливается ее параметрами (характеристиками) как потребительной стоимости. 2. Оценка объекта недвижимости на примере ООО СРП «Усадьба»