Управление муниципальным имуществом Пушкинского района (стр. 9 из 14)

Между тем, ликвидировать все существующие сегодня трудности в управлении муниципальной собственности Пушкинского района МО полностью не представляется возможным, поскольку это требует слишком кардинальных действий.

3.2.2. Разработка стратегии маркетинга муниципальной программы «Развитие земельных отношений в

Пушкинском районе МО»

Стратегический анализ

Потребительский анализ муниципальной недвижимости

Анализ конкурентов

Акции стимулирования сбыта

Создание web-сайта КУМИ Пушкинский район

Дополнение существующего муниципального интернет портала

Маркетинговую стратегию следует понимать как соответствие между характеристиками объекта недвижимости, теми возможностями, что определяют его позицию на рынке и в портфеле недвижимости КУМИ. Для организации полноценной работы над программой «Развитие земельных отношений в Пушкинском районе МО» создаются временные рабочие группы, "мозговые центры". Во временных группах определяются ответственные. На основе стратегического анализа определяются задачи и сроки их решения, обязательно просчитываются необходимые затраты и ожидаемый эффект от реализации.

При разработке маркетинговой стратегии основной акцент следует делать на оценке факторов внешней и внутренней среды муниципального образования «Пушкинский район». К первым относятся его современное состояние и тенденции развития рынка муниципальной недвижимости, существующее нормативное регулирование, ко вторым - состояние объекта муниципальной недвижимости, инвестиционные возможности и имеющиеся управленческие ресурсы в КУМИ.

Чтобы определить, насколько та или иная стратегия вписывается в характер спроса и предложения на рынке муниципальной недвижимости, руководство КУМИ Пушкинского района должно провести исследование мониторинг районного рынка недвижимости.

Мониторинг рынка районной недвижимости представляет собой самостоятельный вид деятельности, имеющий целью обеспечение объективной информацией руководство КУМИ Пушкинского района. В ходе данного анализа изучается статус объекта недвижимости, оценивается соотношение спроса и предложения на рынке и делается вывод о целесообразности избранной стратегии управления. Далее провидятся маркетинговые акции - реклама, стимулирование сбыта путем скидок с цены, связи с общественностью - с целью продвижения объекта муниципальной недвижимости на рынок.

Можно выделить следующие направления изучения рынка недвижимости Пушкинского района МО:

· Анализ состояния рынка, определяющий объемы спроса и предложения арендных услуг коммерческой недвижимости, тенденции и динамику развития рынка.

· Анализ ценовой ситуации по аренде и видам объектов муниципальной недвижимости.

· Маркетинговый анализ рынка по определению наиболее эффективных мероприятий по продвижению объекта муниципальной недвижимости на рынок.

· Анализ эффективности вложений в муниципальную недвижимость с целью определения наиболее выгодных вариантов инвестирования.

С принятием маркетинговой стратегии управления, у руководства КУМИ Пушкинский район снимаются основные проблемы. Сотрудники, определившись в главном, вместо дискуссий о выборе наилучшего варианта управления обращают внимание на детали - конкретные мероприятия: анализ рынка недвижимости, разработку местного Положения о порядке передачи в аренду имущества, упрощенную методику расчета арендной платы, учитывающая качество сдаваемых в аренду земельных участков и помещений, их местонахождение, наличие инфраструктуры, льготы по аренде исходя из предпринимательской деятельности, приватизацию (продажу) муниципального имущества. Мероприятия по планированию доходов и расходов объекта недвижимости, обеспечение точной информации для клиента, устранению других недостатков.

3.2.3. Проведение полной инвентаризации и оценки объектов недвижимости по муниципальной программе «Развитие земельных отношений в Пушкинском районе МО»

Процедура инвентаризации может быть представлена в виде последовательности мероприятий, основная цель которых - внесение объекта недвижимости (нежилого помещения, или земельного участка) в базу данных комитета по управлению имуществом Пушкинского района и определение возможных вариантов его использования.

Технологическая схема проведения инвентаризации муниципальной недвижимости Пушкинского района МО

Для точной идентификации правообладателей земельных участков инвентаризацию муниципальных земель можно провести совместно с налоговым управлением Пушкинского района.

Далее необходимо оценить стоимость каждого объекта, спрогнозировать размер возможных косвенных доходов и затрат на его эксплуатацию. При этом в процессе оценки определяется стоимость не самого недвижимого имущества, а совокупности прав, которые может предоставить КУМИ Пушкинский район. Объектом стоимостной оценки может стать право собственности земельного участка или его аренды.

Качество (ценность, достоинства) земельных участков могут оцениваться с точки зрения градостроительства. В этом случае качество земельного участка может выражаться в баллах или каких-либо других единицах шкалы качества.

Рыночная стоимость муниципального земельного участка определяется только в денежных единицах (рублях, условных единицах).

Оценка стоимости муниципальной недвижимости Пушкинского района МО - сложный процесс, требующий высокой квалификации оценщика, понимания принципов и методов оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания состояния и тенденций спроса и предложения.

Из всего многообразия целей, которые может преследовать оценка муниципальной недвижимости, вытекает и многообразие видов её стоимости.

Так, муниципальная недвижимость Пушкинского района обладает стоимостью только в том случае, когда она может быть полезной потенциальному собственнику. Под полезностью в данном случае понимается способность этой недвижимости удовлетворять потребности её пользователя в течение какого–то определенного периода времени. Таким образом, стоимость муниципальной недвижимости в Пушкинском районе — это сумма, которую гипотетический покупатель готов на неё заплатить.

В силу различий в потребностях покупателей и состоянии муниципальной недвижимости Пушкинского района выделю два основных вида её стоимости: стоимость в обмене и стоимость в пользовании.

В процессе обмена наиболее распространенной и часто определяемой является рыночная стоимость. Под рыночной стоимостью муниципальной недвижимости понимается вероятная цена в денежном выражении, которую принесет её продажа КУМИ Пушкинского района на торгах (аукционе).

Стоимость в использовании характеризует полезность муниципальной недвижимости Пушкинского района при определенном варианте его использования. Т.е. отражает стоимость объекта для конкретного пользователя без учета эффективного использования этой собственности или величины денежной суммы, которая могла быть получена от ее продажи[12].

К этому виду, например, относится инвестиционная стоимость – стоимость муниципальной недвижимости для конкретного инвестора. В этом случае расчет стоимости должен основываться на оценке издержек и доходов этого инвестора.

Инвесторы очень нужны Пушкинского району, особенно в социальной сфере. С точки зрения привлечения инвесторов в Пушкинский район важную роль играет совершенствование процесса осуществления операций с муниципальной недвижимостью: упрощение согласования, утверждения, регистрации. В настоящее время в КУМИ Пушкинского района для оформления операций с муниципальной недвижимостью для инвесторов требуются сроки, исчисляемые месяцами. А иногда и до года. Такая ситуация способствует процветанию многочисленных посреднических структур, развитию "теневого" рынка с крупными оборотами в обход муниципального бюджета.

Особенности инвестирования средств в социальную сферу Пушкинского района - это вложения в здравоохранение, просвещение и образование, благоустройство и озеленение, развитие физкультуры и спорта, организацию молодежного досуга, реализацию различных социальных муниципальных программ.

Такие инвестиции нацелены, прежде всего, не на экономический эффект в виде дохода, прибыли инвесторов, а на достижение социального результата, который, в конечном итоге, выражается в улучшении качества жизни населения Пушкинского района. Эта особенность накладывает определенную специфику на методы обоснования и реализации инвестиционных проектов, работы с ними сотрудников КУМИ Пушкинского района.

Оценка эффективности при обосновании инвестиционных проектов в социальной сфере Пушкинского района предполагает не только определение состава и размера затрат и круга последствий, результатов, к которым они приводят, но и решения задач сопоставления показателей, имеющих различное измерение (например, стоимостное и натуральное).

Совершенствование управления муниципальным имуществом с точки зрения инвестиционных проектов проявляется в плановой разработке муниципальной инвестиционной политики, осуществляемой на основе концепции социально-экономического развития Пушкинского района.

Для КУМИ Пушкинского района оно включают:

· определение приоритетов, целей и задач инвестиционной политики, (т.е. формирование инвестиционной стратегии Пушкинского района МО);

· разработку комплекса мероприятий по инвестированию;

· определение потребности в инвестиционных ресурсах;