Управление торговым центром (стр. 9 из 19)

Рисунок 3 – Предложение площадей по классам

Совокупный объем сделок в 2006 году составил приблизительно 820 тыс. кв.м. Этот показатель уже несколько лет заметно превышает уровень нового строительства, что говорит о сохраняющемся дефиците офисных площадей.

Рисунок 4 – Распределение по типам сделок

Уровень вакантных помещений к концу 2006 года несколько повысился по сравнению с первым полугодием 2006 года и составил 4% для класса "А" и 8,5% для класса "В". По итогам 2007 года не ожидается значительного изменения данного показателя, прогнозируемый уровень - 3,5% и 8% соответственно.

Рисунок 5 – Уровень вакантных помещений по классам

Уровень ставок аренды и продажи

Арендные ставки плавно росли в течение всего 2006 года, что отражает существующий недостаток офисных помещений и превышение спроса над предложением. С начала 2006 года рост составил 8,5-9%. Средние ставки продаж также увеличились на 8-10%.

Таблица 4

В 2006 году сохранится рост ставок аренды и цен продаж в пределах 6-9%.

Период	2006 год	2006 год	2007 год (прогноз)	2007 год (прогноз)
Класс	А	В	А	В
Аренда ($/кв.м в год)	620-670	400-460	660-720	430-500
Продажа ($/кв.м)	3100-5000	1700-3400	3400-5400	1840-3600

Указанные ставки не включают НДС

Во вновь построенных бизнес-центрах класса "А" стоимость отделочных работ, как правило, компенсируется владельцем в размере $120-250/кв.м, в среднем по сегменту сумма компенсации составляет $155/кв.м. В верхнем сегменте класса "В" средняя компенсация находится на уровне $115/кв.м, но для класса "В" в целом более характерно включение стоимости отделки в арендную ставку. В единичных случаях отделка выполняется за счет арендатора.

Рисунок 6 – Соотношение предлагаемых площадей по степени готовности, класс А

Рисунок 7 – Соотношение предлагаемых площадей по степени готовности, класс В

Эксплуатационные расходы для зданий класса "А", как правило, выделяются отдельной строкой и находятся на уровне $ 80 - 120/кв.м в год. В классе "В" $50 - 90/кв.м. По итогам 2007 года прогнозируется сохранение существующего уровня эксплуатационных расходов.

Потребность Москвы в офисной недвижимости международного класса составляет порядка 10-12 млн. кв.м. Наиболее остро ощущается дефицит на офисы класса А – в настоящее время в Москве их насчитывается около 1,5 млн.кв. м и порядка 3,9 млн.кв.м офисов класса В. Спрос сейчас превышает предложение и этот разрыв скорее всего будет сохраняться до 2010 года.

Основная тенденция – значительное увеличение инвестиционных потоков в сектор коммерческой недвижимости. В 2006 году общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость Москвы составил около 4,5 млрд. долл. США, что в 1,5 раза больше, чем в 2005 году, предполагается, что в 2007 году эта цифра составит порядка 7,5 млрд. долл. США. Это связано с нехваткой в Москве как офисных площадей так и торговых, а также снижением, по оценкам западных инвесторов, рисков в России. Доходность вложений в офисную недвижимость в 2006 году составляла 10-11%, в 2007 году доходность стабилизируется.

К примеру, в Москве на 1000 жителей приходится 450 кв.м. офисной недвижимости. Для сравнения в Берлине 4800 кв.м. на 1 тыс. человек, а в Брюсселе 7700 кв.м. Таким образом, значительная нехватка офисных площадей и сохранение спроса на достаточно высоком уровне позволяет прогнозировать стабильную доходность на этом сегменте рынка недвижимости.

Рынок офисных площадей в 2006 году в целом продолжил свое динамическое развитие, никаких глобальных проблем рынок не испытывал. Однако нехватка энергетических мощностей при подключении к инженерным сетям, с которой сталкиваются девелоперы при реализации крупномасштабных проектов с сфере коммерческой недвижимости, представляет одну из проблем.

Внутри садового кольца продажная цена торговых площадей в 2006 году достигала 15000 долл./кв.м и в среднем составляла около 8200 долл/кв.м., офисных порядка 5200 долл/кв.м. За пределами садового кольца в районе 2500 - 2700 долл/кв.м. Средневзвешенная цена на коммерческую недвижимость по итогам года выросла на 70-75%. Следует отметить, что на рынке коммерческих площадей 60% инвестиций приходится на иностранные компании, тогда как рынок жилой недвижимости на 98% состоит из отечественных инвесторов. Наибольший рост в 2006 г. показал рынок жилой недвижимости, видимо, в связи с тем, что на рынке жилой недвижимости присутствуют «инвестиционные» квартиры – такого явления в других секторах нет. Вместе с тем, стабилизация рынка, которую мы наблюдаем в настоящее время, позволяет говорить об уменьшении доли инвестиционных квартир и увеличении приобретений жилья «для жизни».

Неснижаемый спрос на офисы позволяет прогнозировать дальнейшее увеличение арендных ставок. Рост арендных ставок в 2006 г. по сравнению с 2005 годом оказался более существенным для офисов класса А (18%), для офисов класса В - 9%.

Существует тенденция увеличения спроса на более качественные офисы класса А и растет спрос на помещения большие по метражу. Кроме того, выявляется четкое разделение в подходах к аренде и приобретению офисов между иностранными и российскими компаниями: как правило, иностранцы в соответствии со своей стратегией развития арендуют офисы для своих нужд, тогда как итоги второй половины 2006 г. – начала 2007 г. позволяют говорить, что российские компании все чаще стали приобретать офисы в собственность. Рост покупательского спроса на рынке коммерческой недвижимости со стороны российского бизнеса, скорее всего, приведет к росту цены квадратного метра офисных площадей.

2.3.1. Факторы риска и управление рисками

Контролируемые риски

Риск повышения стоимости ресурсов на рынке капитала. В силу достаточно высокой рентабельности строительства жилья проект строительства жилья менее чувствителен к повышению стоимости долговых ресурсов.

Риски повышения стоимости строительства, задержки поставок материалов и ввода жилья в эксплуатацию регулируются путем заключения строительных договоров с фиксированными сроками строительства и ценой, а также установления долгосрочных деловых взаимоотношений с поставщиками материалов.

Риск снижения объемов продаж жилья. Риск снижается за счет мониторинга рынка сбыта, уровня цен и разработки адекватной стратегии продаж, включая системы оплаты квартир в рассрочку.

Маркетинговые риски сводятся к минимуму в результате привлечения профессиональных исследовательских компаний для изучения рынка перед началом осуществления строительства.

Риск снижения доходности. Риск контролируется путем прогнозирования показателей проекта строительства на основе осуществленных исследований рынка, применения адекватной ценовой политики и осуществления контроля над издержками.

Технические и технологические риски. Данные риски минимизируются за счет отбора и привлечения к разработке и реализации проекта организаций с большим опытом ведения проектирования, производства и строительства , с которыми ЗАО«Стройинвестресурс» поддерживает долгосрочные деловые контакты , за счет страхования строительно-монтажных рисков, а также за счет использования отработанных технологий, доказавших свою эффективность.

Риск управленческих ошибок. Управление компанией производится специалистами, имеющими значительный опыт в реализации строительных проектов.

Экологические риски минимизируются за счет тщательного выбора места застройки путем проведения предпроектных экологических исследований, а также осуществления строительства с использованием экологически чистых материалов.

Административные риски. Для минимизации данных рисков компания устанавливает долгосрочные контакты с администрациями районов, поддерживая различные социальные программы, среди которых ключевой является замена ветхого жилого фонда, реорганизация жилищно-коммунального хозяйства.

Неконтролируемые риски

Макроэкономические риски. В России в последние годы наблюдается экономический рост, снижается инфляция и стоимость суверенного долга, повышается рейтинг России. В среднесрочной перспективе не ожидается резкого ухудшения экономической ситуации.

Снижение цен. Последние четыре года цены показывают устойчивый рост, при этом в краткосрочной перспективе ожидается сохранение позитивных тенденций в экономике России и развитии Московской области. Кроме того, реализация жилья осуществляется сразу после начала строительных работ, при этом стоимость квартир фиксируется в первые месяцы реализации проекта строительства. Увеличивается спрос на новое жилье в Московской области из – изношенности существующего жилья, уменьшения количества свободных площадок в Москве иммиграционных тенденций. В результате риск снижения цен в краткосрочной перспективе минимален.

Регулятивные риски, обусловленные изменением законодательства и нормативных процедур. Данные риски ограничиваются юридической экспертизой до начала строительства и юридической поддержкой в ходе реализации проекта. Разрешительная документация согласована и получена на основе действующего гражданского законодательства и может быть защищена в судебном порядке.

2.3.2. Финансовый анализ компании

Капитал - это ресурс длительного пользования, создаваемый с целью производства большего количества товаров и услуг.

К капиталу относят станки, оборудование, производственные здания. Фирма приобретает капитальные товары, чтобы повысить доходность своего дела. Предприниматель осуществляет покупку капитальных товаров, исходя из сравнения ожидаемого дохода, который он получит от использования данного капитального товара, и затрат на его приобретение и эксплуатацию.