Основанием отнесения городских земель к объектам муниципальной собственности являются:
– решение об отводе земельных участков под объекты муниципальной собственности;
– решение органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков в постоянное (бессрочное) пользование, за исключением земель, занятых объектами государственной собственности и необходимых для их обслуживания;
– решения о предоставлении органами местного самоуправления земли в аренду юридическим и физическим лицам, кроме земельных участков, на которых размещены объекты государственной собственности;
– решения органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков в срочное пользование;
– решения о предоставлении органами местного самоуправления земельных участков физическим лицам в пожизненное наследуемое владение;
– договоры о приобретении земельных участков в муниципальную собственность как в границах, так и за пределами территории муниципального образования, в том числе посредством выкупа;
– отсутствие правоустанавливающих документов на земельные участки (включая земли общего пользования, инженерной инфраструктуры), кроме земель, отнесенных действующим законодательством к государственной собственности;
– отсутствие собственника или отказ собственника от права владения земельным участком (бесхозная недвижимая вещь);
– решения органов государственной власти о передаче земельных участков, находящихся в государственной собственности в муниципальную собственность.
Передача земель, находящихся в государственной собственности Российской Федерации, осуществляется Правительством РФ, земель, находящихся в государственной собственности субъекта РФ, органами государственной власти субъекта Федерации.
Споры, возникающие в связи с отнесением земельных участков к объектам права муниципальной собственности на землю, разрешаются посредством согласительных процедур или в судебном порядке.
Органы местного самоуправления в соответствии с законодательством вправе передавать земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, другим лицам в собственность, срочное или постоянное пользование, сдавать в аренду, отчуждать, передавать гражданам в пожизненное наследуемое владение, а также совершать с ними иные сделки. Безвозмездная передача земель, находящихся в муниципальной собственности, в государственную не допускается.
Обмен земель, находящихся в муниципальной собственности, между муниципальными образованиями производится на основании договоров между ними.
Представительный орган местного самоуправления устанавливает порядок управления и распоряжения землями, находящимися в муниципальной собственности, в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации.
Нормативные правовые акты органов местного самоуправления по вопросам регулирования земельных отношений, не противоречащие действующему законодательству и изданные в соответствии с их полномочиями, действуют на всей территории муниципального образования и обязательны для всех владельцев земельных участков, независимо от формы собственности и других прав на земельный участок.
Государственная регистрация права муниципальной собственности на землю осуществляется в порядке, предусмотренном действующим законодательством.
Земельные участки регистрируются в Государственном земельном кадастре.
Государственный земельный кадастр представляет собой систему необходимых и достоверных сведений о природном, хозяйственном и правовом положении земель Российской Федерации, местоположении и размерах земельных участков, об их качественной характеристике, о владельцах земельных участков, правовом режиме землепользования, об оценке земельных участков, иных необходимых и достоверных сведений о земле.
Сведения Государственного земельного кадастра подлежат обязательному применению при использовании и охране земель, предоставлении и изъятии земельных участков, совершении сделок с землей, определении размеров платежей за землю, проведении землеустройства, оценке хозяйственной деятельности и осуществлении других мероприятий по использованию и охране земель. Государственный земельный кадастр является фискально-правовой системой, обеспечивающей рациональное налогообложение объектов недвижимости, дающей информацию для управления ими и создающей основу для обеспечения гарантий пользователей на эти объекты (рис. 7).
Государственная регистрация прав на земельный участок осуществляется по месту расположения земельного участка и включает в себя внесение в государственный реестр (Поземельную книгу):
сведений о лице, приобретающем право на земельный участок;
описания земельного участка (категория земель, цель использования, виды угодий, площадь, доля в общем владении, границы, кадастровый номер и другие характеристики);
сведений об условиях договора о предоставлении земельного участка, о сервитутах, об ограничениях и обременениях в его использовании;
сведений о совершенных сделках и иных действиях по распоряжению земельным участком;
сведений о наложении запрета на совершение сделок с земельным участком;
решений уполномоченных органов о включении земельного участка в зону отчуждения для государственных нужд.
Государственная регистрация сделок с земельным участком осуществляется при наличии плана земельного участка, являющегося предметом сделки. Регистрация прав на земельный участок проводится в десятидневный срок с момента поступления в орган государственной регистрации прав на земельный участок всех необходимых документов о правах на земельный участок. Затем выдается удостоверение с указанием в нем даты и номера регистрационной записи, сведений о регистраторе.
При государственной регистрации сделки с земельным участком, не влекущей за собой отчуждения земельного участка, соответствующая запись о совершении сделки с земельным участком вносится в государственный реестр (Поземельную книгу). Если совершается сделка с земельным участком, влекущая за собой отчуждение земельного участка, документ продавца о правах на землю подлежит сдаче в орган государственной регистрации прав на земельный участок. Порядок регистрации прав на земельные участки и связанную с ними недвижимость определяется федеральными законами о Государственном земельном кадастре и о государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней.[11]
2.3. Формирование рынка городской земли
На рынке земли действуют четыре группы лиц: продавцы, покупатели, профессиональные участники и различные государственные и муниципальные органы.
Рынок земли, как и другие виды рынков, в автоматическом режиме выполняют различные функции:
1) регулирование распределения земли между сферами деятельности;
2) информация о ценах, спросе, предложениях и других данных о земле;
3) санация предпринимателей, разорение неэффективных организаций-землепользователей;
4) стимулирование и повышение эффективности бизнеса, личной выгоды;
5) ценообразование, установление равновесных цен на земельные участки;
6) обеспечение свободы выбора предпринимательской деятельности.
Сегментирование рынка — это один из важнейших инструментов маркетинга. Успех в конкурентной борьбе зависит от того, насколько правильно выбран сегмент рынка.
Существует целый ряд критериев (т.е. факторов, по которым оценивается обоснованность выбора того или иного сегмента рынка) и признаков, по которым можно проводить сегментирование рынка земли (табл. 1).
Таблица 1
Классификация рынков городской земли
| Признак классификации | Виды рынков городской земли |
| Категория земель | Жилищного строительства Гаражного строительства Промышленного строительства, транспорта и связи Офисных и нежилых помещений Дачных участков |
| Размер участков | Крупных массивов земли Средних земельных участков Мелких земельных участков |
| Территориальный охват | Районный Общегородской Региональный |
| Степень ограничения конкуренции | Олигополистический Монополистический |
| Вид сделок | Первичный купли-продажи участков Вторичный купли-продажи участков Прав аренды земли Земельных долей |
| Местоположение | Делового центра Расстояние от центра до 1 км, 2 км. и т.д. Территории окраин города В пределах городской черты |
| Форма собственности | Частных земель Муниципальных земель Государственных земель |
| Тип рынка | Организованный — биржевой, в процессе приватизации Неорганизованный — индивидуальный |
В настоящее время право собственности на землю можно получить:
– решением органов местной власти о выделении земельных участков;
– совершив гражданско-правовые сделки на рынке земли.
В административном порядке осуществляется предоставление земельных участков за плату и бесплатно и перерегистрация ранее полученных земель, т.е. приватизация земельных участков. Это приобретение в собственность, пожизненное наследуемое владение, пользование или аренду.
Все собственники земельных участков имеют право совершать сделки, то есть осознанные волевые действия, направленные на установление, изменение и прекращение прав и обязанностей на землю. Основными видами сделок являются:
– купля-продажа;
– дарение, наследование, обмен;
– аренда, лизинг, залог (ипотека);
– пожизненное наследуемое владение;
– постоянное пользование;
– вклад в уставной капитал товариществ и обществ.