В соответствие со ст. 5 Федерального Закона «Об оценочной деятельности в Российской федерации», к объектам оценки относятся:
· отдельные материальные объекты (вещи);
· совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое, недвижимое, в том числе предприятия);
· права собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
· права требования, обязательства (долги);
· работы, услуги, информация;
· иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.
Недвижимые вещи (недвижимое имущество, недвижимость) - это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т. ч. леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты и иное имущество (ст. 130 ГК РФ).
Таким образом, российское законодательство включает в недвижимое имущество и вполне движимые вещи (воздушные и морские суда и др.) не по видовым признакам, а по целесообразности распространения на них специального правового режима, установленного для действительно недвижимых объектов.
В соответствие с Гражданским кодексом РФ, к недвижимости относится и предприятие в целом как имущественный комплекс, включая: земельные участки; здания и сооружения; инвентарь и оборудование; сырье и продукцию; требования и долги; права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги; нематериальные активы; информацию; другие исключительные права.
Традиционная западная трактовка понятия "недвижимость" относит к нему:
1) сам участок на поверхности земли;
2) пространство над поверхностью участка;
3) пространство под поверхностью участка вплоть до центра земли;
4) все улучшения, прочно связанные с землей, перемещение которых невозможно без:
- нанесения ущерба их функциональным свойствам;
- несоразмерно больших затрат на подобное перемещение (т.к. известны случаи перемещения даже зданий).
Движимые вещи – вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги (ст. 130 ГК РФ).
Таким образом, движимое имущество определяется методом "от противного", к нему относят все вещи, не попадающие под категорию недвижимости.
К движимому имуществу относятся: транспортные средства, машины и оборудование хозяйственно-бытового и производственного назначения и т. д.
Существуют и пограничные понятия между движимыми и недвижимыми вещами. В России им еще не присвоены специальные термины, а в зарубежной практике они именуются фикчерсами и ЧЕТЛами (оборудование отопительной системы, водопроводы, лифт; права аренды, хозяйственного ведения и др.).
2.1. Недвижимость и ее классификация Оценка недвижимости представляет интерес, в первую очередь , для категорий объектов, активно обращающихся на рынке как самостоятельный товар. В настоящее время в России это: · квартиры и комнаты;· помещения и здания под офисы и магазины;· пригородные жилые дома с земельными участками (коттеджи и дачи);· свободные земельные участки, предназначенные под застройку или для других целей (в ближайшей перспективе);· складские и производственные объекты.Кроме того, объекты недвижимости, как правило, входят в состав имущественного комплекса предприятий и организаций (в частности, приватизируемых) и существенно влияет на их стоимость. Существуют и другие категории объектов недвижимости, рынок которых еще не сформировался. На оценку объекта влияют разнообразные условия и их сочетания. Признаков классификации:1. Происхождение- Естественные (природные) объекты;- Искусственные объекты (постройки).2. Назначение- Свободные земельные участки (под застройку или другие цели)- Природные комплексы (месторождения) для их эксплуатации.3. Постройки- Для жилья.- Для офиса.- Для торговли и сферы платных услуг.- Для промышленности.- Прочие.4. Масштаб- Земельные массивы.- Отдельные земельные участки.- Комплексы зданий и сооружений.- Жилой дом многоквартирный.- Жилой дом одноквартирный (особняк, коттедж)- Секция (подъезд).- Этаж в секции.- Квартира.- Комната.- Летняя дача.- Комплекс административных зданий.- Здание.- Помещение или части зданий (секции, этажи).5. Готовность к использованию- Готовые объекты.- Требующие реконструкции или капитального ремонта.- Требующие завершения строительства.Недвижимость может приобретаться по следующим соображениям:
· удовлетворение физических запросов (например, использование в качестве жилья);
· удовлетворение психологических запросов (соображения престижа);
· средство страхования сбережений (в условиях инфляции);
· получение дохода.
Недвижимость, которая приобретается и используется для получения дохода, называется доходной недвижимостью.
Основные виды доходной недвижимости: