Вторичный рынок ипотечных кредитов - сегмент ипотечного рынка, в котором происходит формирование совокупного кредитного портфеля ипотечной системы за счет трансформации персонифицированных прав по кредитным обязательствам и договорам об ипотеке.
Таким образом, вторичный рынок является связующим звеном между инвесторами и кредиторами на первичном ипотечном рынке, обеспечивая аккумуляцию денежных средств инвесторов и направляя финансовые потоки (через выпуск облигаций и их размещение на фондовом рынке) в ипотечные кредиты. При этом важной задачей вторичного рынка является предоставление инвестору дополнительных гарантий в отношении вложенных им средств.
1.2Основные проблемы, существующие на современном этапе развития ипотечного кредитования
Первой проблемой ипотечного жилищного кредитования является нехватка долгосрочных ресурсов. Обеспечивать ипотечные кредиты за счет вкладов очень опасно из-за разрыва в сроках. Для рефинансирования ипотечных кредитов, рынок нужно обеспечить необходимыми ипотечными ценными бумагами, иначе ипотека не получит масштабного развития.
Следует отметить, что в некоторых странах (США, Великобритания, Швейцария и Германия) уже давно существуют механизмы рефинансирования, позволяющие заемщику увеличивать свою кредитную линию по мере увеличения стоимости его жилья и таким образом использовать полученные средства для приобретения «сопутствующих товаров», например, электробытовых приборов, автомобиля и т.д.
Несмотря на сильную социальную составляющую ипотеки, все больше кредитов предоставляется на приобретение индивидуальных жилых жомов, земли, а также даются нецелевые кредиты под залог недвижимости. В ближайшей перспективе наиболее интересным представляется кредитование на этапе строительства жилья. Для подобного рода кредитов основной риск для банка и заемщика - возможная незавершенность строительства, в остальном же подобные кредиты намного надежнее классического кредитования на покупку вторичного жилья, поскольку обеспечением является залог прав требования и в случае неплатежей отсутствуют дилемма выселения или принятия убытков.
Сейчас ни один банк не решается значительно отклониться от общепринятых стандартов кредитования из-за риска неудачного рефинансирования. Так или иначе, в настоящий момент оценка хороших или рисковых кредитов и заемщиков происходит по наитию, поскольку российская ипотека только появляется.
Второй проблемой ипотечного жилищного кредитования является цена ипотеки. Причем стоимость жилья эконом - класса растетет стремительнее, чем элитное жилье. Рост цен на жилье в России обгоняет европейские тенденции.
Снижение рублевой процентной ставки у Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) привело к снижению ставок по банковским кредитам. Однако экономически не просчитанное снижение процентных ставок ниже уровня инфляции может привести не только к дополнительной эскалации роста цен на недвижимость, но и к неудачам при размещении ипотечных ценных бумаг на открытом рынке. В последнее время ставки по ипотечным кредитам снижаются довольно стремительно. В то же время в обозримом будущем ожидать значительного понижения процентных ставок по этим кредитам не стоит.
Выходом из этой ситуации будет ипотечное страхование. Ипотечные кредиты выдаются под залог приобретаемого жилья. Банк, заинтересованный в сохранности предмета ипотеки, требует от заемщика, чтобы предмет ипотеки был застрахован в пользу банка дополнительным обеспечением возврата кредита. В случае уничтожения предмета ипотеки или потери заемщиком титула собственника банк получает страховое возмещение и закрывает кредит.
На российском рынке объем страхования крайне мал, этим видом страхования охвачен очень узкий слой населения. В развитых же странах полис страхования жизни потому и используется в схеме ипотечного кредитования, что он есть практически у каждого работающего и получающего доход человека.
2. АНАЛИЗ СОСТОЯНИЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ И ВЫЯВЛЕНИЕ ОСНОВНЫХ ПРОБЛЕМ АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ХАБАРОВСКА ПО РЕШЕНИЮ ЖИЛИЩНЫХ ПРОБЛЕМ МОЛОДЫХ СЕМЕЙ
2.1 Реализация муниципальной политики по решению жилищных вопросов молодых семей города Хабаровска
Муниципальное жилье - жилье, которое на праве собственности принадлежит муниципалитету.
Муниципальное жилье распределяется бесплатно остро нуждающимся: работникам муниципальных бюджетных учреждений города, ветеранам и состоящим на учете молодым семьям, но на условиях предоставление жилья по договору найма специализированного жилого помещения из муниципального жилищного фонда (служебные жилые помещения, то есть без права приватизации и продажи этого жилья), а также на условиях предоставление жилья по договору социального найма жилого помещения из муниципального жилищного фонда (социальные жилые помещения, с правом приватизации этого жилья).
В настоящее время в городе Хабаровске реализуется долгосрочная целевая программа «Строительство муниципального жилья в Хабаровске». Программа, рассчитана на 2008-2013 годы, утверждена депутатами Хабаровской городской думы. За это время из бюджета города планируется выделить более миллиарда рублей, что позволит построить жилье для 260 семей.
Объем средств, необходимых для выполнения программы, рассчитывался, исходя из средней рыночной цены квадратного метра жилья в краевом центре, нормы предоставления общей площади на одного члена семьи. Что же касается числа членов семьи, то для расчета бралась средняя цифра - 3 человека.
Сегодня на учете в мэрии зарегистрирована 131 семья, которая в соответствии со всеми требованиями закона признана малоимущей и нуждающейся в предоставлении жилья из муниципального жилищного фонда по договору социального найма. Документы для постановки на учет рассматривает специальная жилищная комиссия, созданная при администрации города. В комиссию входят и представители городской думы. Квартиры, которые планируется строить в рамках принятой программы, будут предоставляться состоящим на учете семьям, а также нуждающимся в жилье работникам муниципальных учреждений города - в этом случае они будут оформляться на основании договоров найма служебных жилых помещений.
Также в целях более эффективного решения проблемы обеспечения жильем молодых семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 31.12.2005 N 865 "О дополнительных мерах по реализации Федеральной целевой программы "Жилище" на 2002 - 2010 годы", на основании Устава городского округа "Город Хабаровск" Хабаровской городской Думой была утверждена городская целевая программа "Жилье для молодых семей на 2006 - 2009 годы". Количество молодых семей, улучшивших свои жилищные условия через строительство жилья по данной программе должно было быть 280 семей – программа полностью провалилась.
2.2 Основные проблемы администрации города по вопросам ипотечного кредитования в Хабаровске
Проблемы жилищной политики администрации города носят не только экономический, но и социальный характер, непосредственно затрагивающий жизненные интересы всего населения и каждой семьи в отдельности.
Мне кажется, что все усилия предпринимаемые властями города Хабаровска по решению жилищных проблем молодых семей являются непродуктивными.
В городе Хабаровске просто огромное количество людей, в том числе и молодых семей, которые реально нуждаются в жилье или улучшении своих жилищных условий. По моему глубокому убеждению, администрация города Хабаровска просто не справляется с поставленными перед ней задачами в виду таких причин как:
1) Коррупция или нецелевое использование денежных средств.
Поясню на примере городской целевой программы “Жилье для молодых семей на 2006 - 2009 годы. Она предполагала строительство для молодых семей двух домов на 280 квартир в новом микрорайоне “парус”.
Проект строительства жилого микрорайона "Парус", который до сих пор возводят в краевой столице в рамках социальной ипотеки, оказался несостоятельным.
Из 286 человек, которые планировали получить здесь квартиры, новоселом станет, видимо, всего один.
Он сумел полностью оплатить стоимость своей будущей квартиры в этой новостройке, где цена одного квадратного метра выросла с запланированных 29 тысяч рублей до 54. Остальным участникам программы "Парус" стал не по карману. А взять денег негде. ОАО "Хабаровское краевое ипотечное агентство", которое было оператором этого проекта, перестало финансировать дольщиков. В свою очередь застройщик - МУП "Управление капитального строительства" - пытается через суд вести процедуру расторжения договоров с дольщиками.
На заседании городской думы начальник управления экономического развития администрации Хабаровска Александр Анисимов заявил, что программа "Социальная ипотека для жителей Хабаровска на 2006-2017 годы", утвержденная в свое время городскими депутатами, сейчас фактически находится в тупике. Напомню, по условиям программы заказчиком строительства явилась мэрия Хабаровска, застройщиком - городское управление капитального строительства" (УКС), а единственным кредитором - Хабаровское краевое ипотечное агентство (мэрия должна разрешить дольщикам брать ипотечный кредит не только в ХКИА, которая де-факто вышла из программы, но и в других банках). Программа предусматривала, что две трети процентной ставки по ипотечным кредитам дольщикам будут компенсированы за счет городской казны. При этом участники программы должны были самостоятельно оплатить первоначальный взнос, составляющий не менее 10 процентов от стоимости своей будущей квартиры.