Применение фасилити менеджмента для оптимального управления объектом недвижимости (стр. 2 из 3)

Техническое управление - в него входят:

· Управление энергоснабжением и энергосбережением;

· Управление техническим обслуживанием сантехники, лифтов, систем вентиляции и кондиционирования, освещения сигнализации;

· Управление сетями ЭВМ;

· Управление системой удаления отходов.

Управление инфраструктурой здания охватывает весь комплекс услуг, которые улучшают практическое использование здания. Управление инфраструктурой - в него входят:

· Управление организацией рабочих мест;

· Управление системой безопасности;

· Управление отдыхом и системой питания персонала;

· Управление средствами связи;

· Управление эвакуацией и переездами;

· Управление уборкой помещений.

Коммерческое управление зданием включает все работы (услуги) из технического управления и управления инфраструктурой с точки зрения экономики недвижимости. Коммерческое управление включает:

· Управление проектами ремонтам реконструкции;

· Управление договорами по эксплуатации;

· Управление арендой;

· Управление закупками и использования инвентаря;

· Сметы расчёты, контроль финансов.

Все три вышеперечисленных направления должны рассматриваться в контексте площадей, которыми обладает организация, занимающая объект недвижимости. Как известно, любая организация состоит из трех подсистем: производственной, административной и подсистемой их обеспечения.

Управление производством никогда не связывало напрямую создание благоприятных условий труда с экономическим выгодами, поэтому все жизнеобеспечивающие функции были закреплены за различными подразделениями организационной структуры. В основном все они находились в ведении главного инженера. Их делили между собой отдел главного энергетика, отдел главного механика, хозяйственный отдел, отдел охраны труда, служба вневедомственной охраны.

Практически любая организация обладает сегодня большим набором различных сервисных служб, управление которыми во многом сводится координацией усилий этих подразделений. Все эти службы, заметно различающиеся между собой, должны действовать не порознь, а как единый комплекс. Однако, в подавляющем большинстве российских организаций, они функционируют автономно вне всякой координации с друг другом. Подчинение одному административному лицу (замдиректора по общим вопросам или проректору по хозяйственной части, или управляющему делами и т.п.) не устраняет того факта, что каждая служба ревностно оберегает собственную "территорию". Вся сервисная часть организации в целом представляет достаточно механический набор служб, выполняющих свои узкопрофессиональные обязанности. А это одна из причин того, что многие направления и сферы деятельности организации на сегодняшний день ускользают из поля зрения сервисных служб. Только в том случае слаженного функционирования возможно достижение ими своей задачи. Таковой является периодическое снижение внутренних издержек организации. Именно это должно являться ключевым моментом в работе специалиста по управлению службами обеспечения. Так, например, важными направлениями экономии внутренних непроизводственных затрат могут являться такие мероприятия, как: организация внутреннего пространства, обеспечение оптимальной конфигурации инженерных и информационных сетей, организация эффективного рабочего места.

Современной тенденцией является также нежелание организации содержать в своем составе весь комплекс служб обеспечения. Все больше и больше организаций для выполнения функций, которые обычно возлагались на штатных сотрудников, нанимают консультантов со стороны или привлекают для этой цели более мелкие фирмы. Например, предпочитают выводить за штат или передавать другой организации обслуживающий персонал: уборщиц, водителей, курьеров, охрану и т.д. Происходит это по двум причинам: во-первых, чем меньше численность сотрудников, тем меньше фонд заработной платы и тем меньше налогов платит организация; во-вторых, меньше фонд заработной платы – меньше себестоимость продукции. Данное направление получило название - оутсерсинг (outcourcing).

Другим интересным направлением является контрактинг (contracting), когда администрация муниципального образования заключает специальный договор с фирмой-производителем конкретного оборудования (например, систем отопления, вентиляции и кондиционирования): администрация – фирма - производитель – муниципальное учреждение, который позволит снизить соответствующие затраты в муниципальных учреждениях (школах, дворцах культуры, театрах) за счет установки современного оборудования с последующим выкупом его администрацией. После полной оплаты установленного оборудования оно переходит в собственность администрации, а само муниципальное учреждение значительно снижает свои затраты на данный ресурс и тем самым уменьшает нагрузку на местный бюджет.

3. Предложения по практическому применению

Стратегии и мероприятия ФМ разрабатываются в зависимости от целей предприятия и могут очень сильно отличаться друг от друга. Характерно одно: концепция использования всех материальных ресурсов в комбинации с тремя составляющими ФМ. Это оказывает для предприятия дополнительные возможности экономии, потому что после оптимизации производства, укрепления руководства предприятием, остается только оптимизировать его материальные ресурсы, то есть здания, инфраструктуру, машины. Для большинства российских предприятий введение элементов ФМ необходимо для того, чтобы научиться извлекать прибыль из имеющихся в их распоряжении ресурсов путем оптимального их использования, что крайне важно в современных условиях. На рисунке 1 представлена блок-схема практического применения ФМ.

Рисунок 1 - Блок-схема практического применения фасилити менеджмента

3.1. Техническое управление зданием

Одним из важнейших на сегодня проблемой является сокращение расходов за счет экономии энергоресурсов. Несмотря на спад производства за последние годы, потребление электроэнергии в отдельных регионах осталось на прежнем уровне, а кое-где даже увеличилось. На сегодняшний день из-за многократного удорожания энергоресурсов их доля в себестоимости продукции промышленных предприятий, а также в суммарных затратах по эксплуатации зданий резко возросла. Говорить об экономии средств без их учета бессмысленно. Разумеется, любая организация знает, сколько она тратит в месяц на электричество или отопление, но знание это основывается на приходящих от коммунальных служб счетах. Как показывает практика, большинство организаций далеко не уверены в том, что они платят именно за то, что получают как в смысле количества, так и в смысле качества. Кроме того, оплата идет, как правило, по одноставочному тарифу. Необходимо ввести раздельный учет с разбивкой по тарифам и времени суток.

Управление энергоресурсами – это комплекс работ по сбору, обработке, и анализу всех потребляемых зданием энергоресурсов таких как:

· анализ всех потребляемых энергоресурсов по подразделениям (площадям);

· определение потенциала для оптимизации потребляемых энергоресурсов;

· планирование энергосберегающих мероприятий;

· реализация этих мероприятий;

· расчет рентабельности и доказательство экономии.

Для исследуемого учреждения затраты на коммунальные услуги занимают значительную долю расходов (Таблица 1). В период с 2006 по 2007 год произошло достаточно значительное увеличение общих расходов с 6217,4 до 7388,9тыс. руб., т.е. прирост составил 1171,5 тыс. руб. или 18,8%.

Таблица 1 - Сравнительный анализ сметы на 2006 и 2007 гг.

Наименование статей	Значение				Прирост
	за 2006г.		за 2007г.		тыс. руб.	%
	тыс. руб.	%	тыс. руб.	%
РАСХОДЫ	6181,4	99,4	7335,9	99,3	1154,5	18,7
Оплата труда и начисления на оплату труда	5689,7	91,3	6777,2	91,1	1087,5	19,1
Заработная плата	4330,3	69,6	5270,6	71,3	940,3	21,7
Прочие выплаты	34,2	0,6	39	0,5	4,8	14
Начисления на оплату труда	1325,2	21,7	1428,6	19,3	103,4	7,8
Приобретение услуг	450,5	7,3	508,9	6,9	58,4	13,0
Услуги связи	6,1	0,1	7,2	0,1	1,1	18,0
Транспортные услуги	-	-	-	-	-	-
Коммунальные услуги	353,2	5,7	403,7	5,5	50,5	14,3
Арендная плата за пользование имуществом	-	-	-	-	-	-
Услуги по содержанию имущества	50,0	0,8	53,5	0,7	3,5	7
Прочие услуги	41,2	0,7	44,5	0,6	3,3	8
Социальное обеспечение	0,0	-	0,0	-	0,0	-
Пенсии, пособия и выплаты по пенсионному, социальному и медицинскому страхованию населения	0,0	-	0,0	-	0,0	-
Пособия по социальной помощи населению	0,0	-	0,0	-	0,0	-
Пенсии, пособия, выплачиваемые организациями сектора государственногоуправления	0,0	-	0,0	-	0,0	-
Прочие расходы	41,2	0,6	49,8	0,7	8,6	20,9
ПОСТУПЛЕНИЕ НЕФИНАНСОВЫХ АКТИВОВ	36	0,6	53,0	0,7	17	47,2
Увеличение стоимости основных средств	23	0,4	35,0	0,5	12	52,2
Увеличение стоимости нематериальных активов	-	-	-	-	-	-
Увеличение стоимости материальных запасов	13	0,2	18	0,2	5	38,5
ИТОГО РАСХОДОВ	6217,4	100	7388,9	100	1171,5	18,8

Также одной из важных проблемой технического управления зданием является его состояние. Здание построено в 1964 году, и ему необходимо улучшение текущего состояния с помощью реконструкции или модернизации.