Оценки инвестиционных затрат, которые можно классифицировать в соответствии с их точностью, стоимостью и временем, делают различными методами:
объявления тендеров для поставщиков сырья, комплектующих и оборудования (это более точный, но более дорогой метод);
использования цен из аналогичных проектов для подсчета затрат, базирующихся на спецификациях и номенклатуре сырья, комплектующих и оборудования (метод использования базы сметных данных по объектам-аналогам);
использования удельных стоимостных показателей (метод применения единичных расценок на общестроительные и специальные работы, включенные в справочник);
суммарного оценивания по группам оборудования или функциональным частям проекта, основанного на сравнении стоимости реализованных проектов аналогов.
2. Непредвиденные расходы и инфляция.
Встречаются два типа непредвиденных расходов:
материальные – связаны с точностью прогнозирования;
финансовые – влияют на величину основных инвестиций, оборотный капитал, производственные издержки и объем продаж.
Структура совокупных (общих) издержек
инвестиционного проекта.
Группа 1. Первоначальные инвестиционные издержки.
1.1. Расходы на основной капитал – сумма основных средств.
1.2. Расходы на оборотный капитал – чистый оборотный капитал.
Группа 2. Производственные издержки.
2.1. Заводские издержки (материальные, трудовые, накладные).
2.2. Административные и накладные расходы.
2.3. Амортизационные издержки.
2.4. Издержки финансирования (рентные платежи, штрафы и др.).
Группа 3. Сбытовые издержки (издержки маркетинга).
3.1. Прямые издержки.
3.2. Косвенные издержки.
Особенно трудно оценить различия в темпах роста цен по четырем статьям затрат: стоимость сырья и материалов, заработная плата, стоимость оборудования и услуг. Очень велико влияние инфляции на инвестиционные затраты для проектов, реализуемых в течение нескольких лет. Для адаптации финансового плана к ожидаемой инфляции оцениваемые затраты должны кумулятивно нарастать в соответствии с оценкой темпа инфляции.
3. Стоимость и финансирование прединвестиционных исследований.
Затраты на прединвестиционные исследования, выраженные в процентах к затратам инвестиций, приблизительно составляют:
1% – для анализа инвестиционных возможностей;
1,5% – для предварительного обоснования;
3% для ТЭО небольших промышленных объектов;
10% для ТЭО в сфере крупной промышленности или для проектов с опытными технологиями или сложными рынками.
Стадия «ОЦЕНКА ПРОЕКТА И РЕШЕНИЕ ОБ ИНВЕСТИЦИЯХ» – заключительная стадия прединвестиционной фазы – состоит из двух этапов:
1. Оценочного отчета.
2. Поддержки инвестиционного проекта.
Эта стадия подробно рассмотрена в предыдущей теме, По оценкам «управляющих проектами» различных зарубежных фирм, осуществляющих строительство промышленных, торговых и других объектов, первоочередное значение для заказчиков имеют высокий уровень прединвестиционных обоснований, надежность оценки сметной стоимости и продолжительности строительства, На втором месте значится степень соответствия будущего объекта всем функциональным требованиям и обеспечение минимального уровня предстоящих эксплуатационных расходов. На третьем месте стоит рациональная организация управления проектом в процессе его реализации, обеспечение высокой степени персональной ответственности управляющего проектом, обеспечение контроля за качеством выполнения строительных работ и уровнем сметной стоимости объекта. На четвертом месте – возможность для заказчика вносить изменения в проект в процессе его реализации. И на последнем месте находятся эстетические качества объекта.
Коллективом российских ученых и специалистов разработаны, испытаны, запатентованы, сертифицированы элементы новой архитектурно-строительной системы. По важнейшим составляющим компонентам у нее нет прямых аналогов. Под руководством генерального конструктора академика Соболева В.М. создана система «Элевит», позволяющая создавать на промышленной основе энергоавтономные, экологичные, обеспечивающие комфортные, безопасные условия проживания в любых геоклиматических зонах, в том числе сейсмоопасных, жилища. Принципиальное отличие этой архитектурно-строительной системы (далее – АСС) явилось создание силовых деревометаллических и металлодеревянных балочно-стоечных конструкций. Возможность комфортного проживания в любых климатических зонах позволяет решить острейшую проблему – освоение сибирских просторов, тундры и Заполярья.
Основными конструктивными элементами АСС являются балки, и панели – стеновые перекрытия и покрытия, изготовленные из металла и дерева. Балки используются в качестве несущих пролетных конструкций и в качестве колонн (стоек) каркаса здания. Деревометаллические панели применяются как элементы междуэтажных перекрытий, ограждающих конструкций – стеновые панели и для покрытия зданий, например, при устройстве мансард или покрытий спортивных залов и сооружений.
Технология изготовления основных элементов довольно проста, но требует хорошей технической и технологической оснащенности производства. Конструкторы системы предъявляют очень высокие требования к технологической культуре производства. Поэтому изготовление этих изделий возможно главным образом на машиностроительных заводах.
В основу строительной системы «Элевит» (далее – СС «Элевит») положена совместная работа металла и дерева. Эти материалы давно и широко используются в строительстве. Физико-механические свойства дерева и металла хорошо изучены. Поэтому будущие технико-экономические параметры композитных изделий прогнозируются еще на стадии конструирования, а проектирование элементов конструкций основано на принципе «взаимопомощи в работе».
Инвестиционная идея состоит в производстве комплектующих, а именно металлоцекавитных (металлодеревянных) изделий для возведения каркасных зданий с различными объемно-планировочными решениями по строительной системе «Элевит».
СС «Элевит» состоит из следующих конструктивных элементов, изготавливаемых для зданий с различными планировочными решениями в соответствии с конкретными проектными решениями:
– деревометаллические стойки;
– деревометаллические балки;
– деревометаллические панели (перекрытия, покрытия, стеновые);
– деревянные панели (перекрытия, покрытия, стеновые);
– кронштейны, элементы связи;
– прочие доборные элементы (элементы крыш, витражей, фонарей и пр.).
Основные области применения
– индивидуальное строительство;
– торговые павильоны, навесы и т.д.;
– перекрытие зданий и сооружений с большими пролетами – спортивных залов, теннисных кортов, торговых рынков, купола культовых сооружений (имеется конструкторская документация на арочное перекрытие спортивного зала и плавательного бассейна размером 36х18,4 м и проведены расчеты купола диаметром 67 м);
– быстро возводимые здания в районах стихийных бедствий и военных действий для беженцев, вынужденных переселенцев и т.д.;
– строительство в сейсмоопасных районах;
– мансардное строительство;
– оздоровительно-спортивные здания с любым уровнем комфортности.
3.2 Планирование рынка сбыта
Несмотря на то, что Россия продвинулась вперед в плане обеспеченности населения жильем, в среднем же на человека приходится 17,8 кв. м общей площади. Это почти в три раза ниже, чем в развитых странах. Необходимо также принять во внимание разницу в качестве жилых домов. В него входят 90 млн. м2 ветхого и аварийного жилья с приростом этого показателя на 20–25 млн. м2 ежегодно. Более половины жилого фонда составляют панельные жилые дома, имеющие расчетный срок планового капитального ремонта 25 лет. Объемы капремонта составили в 2006 году 0,3% от объема фонда при норме 4–5%. Общий износ всего массива жилого фонда оценивается более чем в 50%.
При этом неблагоустроенным жильем все еще продолжают пользоваться около 40 млн. человек, а желание улучшить свои жилищные условия выражает около 60% населения страны.
Удельный показатель ежегодного ввода жилья на одного человека составляет сегодня в России менее четверти квадратного метра и значительно отстает от показателей зарубежных стран. Для социального благополучия нашей страны совершенно необходимо увеличить объемы ввода благоустроенного жилья в 2–3 раза. Отсюда – ожидаемая реальная структура рынка строительной продукции, которая и определяет стратегию развития строительного комплекса. Основные позиции, определяющие эту стратегию:
- увеличение объемов жилищного строительства в 2–3 раза с преобладанием в его структуре индивидуальных жилых домов;
- решительный переход от железобетонного к деревянному домостроению как долгосрочный стратегически усиливающийся фактор экономического и социального развития страны и строительного сектора экономики, в частности;
- введение верхнего предела стоимости строительства;
- развитие системы строительного бизнеса, в том числе за счет коммерческих застройщиков, работающих с кредитами банков;
- планомерное снижение издержек строительного производства при новом строительстве, ремонте и реконструкции за счет материальных и организационных факторов производства, прежде всего – за счет перехода на новые натуральные природные строительные материалы;
- выход жилищного строительства, градостроительства в ранг стратегически планируемого направления развития страны, сочетание программных методов государственной поддержки и государственного регулирования.