В настоящее время Комитет принимает посильное участие в доработке законодательной базы и совершенствовании нормативного регулирования ипотечного кредитования. Есть ряд актуальных вопросов, решение которых существенно продвинет вперед развитие ипотечного кредитования. К их числу относятся:
- правовые вопросы, связанные с процедурой выселения неплательщиков из заложенного жилья в случае обращения на него взыскания;
- налоговые вопросы, касающиеся льгот по подоходному налогу при сделках с жильем, отмены налога на добавленную стоимость в ипотечных сделках, а также установления налоговых льгот банкам, осуществляющим ипотечное кредитование;
- вопрос согласования с органами опеки и попечительства договоров ипотеки для заемщиков с несовершеннолетними детьми;
- вопрос о снижении размера государственной пошлины при регистрации договоров ипотеки и, конечно же, отмене двойного взимания пошлины с одной и той же ипотечной сделки.
1 февраля 2006 г. состоялось очередное заседание Комитета Ассоциации российских банков по ипотечному кредитованию. Одним из вопросов повестки дня было обсуждение поправок к Федеральному закону "Об ипотечных ценных бумагах". В ходе обсуждения была высоко оценена оперативность Федеральной службы по финансовым рынкам по внесению дополнений к поправкам, предложенным представителями банковского сообщества. И хотя основные противоречия, мешающие скорейшему началу эмиссии ипотечных ценных бумаг, были сняты, остались два ключевых момента, которые, по мнению участников, могли бы в значительной мере замедлить процесс выпуска.
Первый из них касается отношения суммы кредита к стоимости обеспечения. В предлагаемой редакции поправок к Закону оно закрепляется на уровне 70% по каждому из составляющих ипотечное покрытие кредиту или закладной, что при достаточно широком спектре банковских ипотечных продуктов приведет к невозможности их рефинансирования. Было предложено исключить эту норму из Закона, ссылаясь на то, что рынок сам отрегулирует это соотношение исходя из потребности инвесторов в бумагах с разной степенью риска. Более умеренным предложением банков является установление указанного соотношения в размере 80% как среднего по пулу закладных или кредитов, составляющих ипотечное покрытие.
Вторым моментом, считают участники заседания, может явиться страхование жизни и дееспособности заемщика только в его пользу. Данная норма затруднит процесс получения страхового возмещения, а как следствие повысит риск недополучения доходов у инвесторов. Участники заседания пришли к выводу, что указанная норма должна быть исключена из Закона, так как вопросы страхования при ипотечном кредитовании уже закреплены в Федеральном законе "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
По мнению членов Комитета, принятие этих предложений позволит придать Закону универсальный характер, позволяющий банкам без больших затруднений выходить на рынок с ипотечными ценными бумагами, что, в свою очередь, не только даст импульс развитию рынка на новом уровне, но и увеличит объемы заимствований для включения их в ипотеку, а также снизит их стоимость для заемщика.
В январе 2006 г. Правительство РФ утвердило новую редакцию Федеральной целевой программы "Жилище" и национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России". В рамках этих проектов выделены четыре основных блока задач, реализация которых намечена на ближайшие четыре года. Первые два направлены на увеличение объемов ипотечного кредитования и обеспечение жильем молодых семей. Третий блок предполагает адекватное спросу увеличение объема предложения жилья. Для этого регионам будет оказываться государственная помощь в строительстве инженерной инфраструктуры и модернизации сетей. Последний блок предусматривает обеспечение жильем особых категорий населения, перед которыми государство имеет обязательства по закону (военнослужащие, беженцы и т.п.), путем выдачи жилищных сертификатов.
Разумеется, решение этих вопросов является необходимым, но далеко не единственным условием активизации и расширения участия банков в ипотечном кредитовании. Главным вопросом, который остается открытым, является изыскание долгосрочных финансовых ресурсов для ипотечного кредитования. Ведь структура привлекаемых банками средств носит ярко выраженный краткосрочный характер, в силу чего собственные возможности банков в предоставлении ипотечных кредитов крайне ограничены.
Одной из основных задач банков в рыночной экономике является переориентация сбережений населения на инвестиции в реальный сектор экономики. Ипотечное кредитование как раз и позволяет мобилизовать значительную часть сбережений граждан и средств инвесторов и направить их в важнейшие отрасли хозяйства, прежде всего связанные с жилищным строительством. Зарубежный опыт, да и практика тех российских регионов, где ипотека уже развивается, показывает, что ипотечное кредитование обладает как минимум четырехкратным мультипликативным эффектом, то есть каждый рубль кредита в конечном итоге вовлекает в хозяйственный оборот не менее четырех рублей из средств населения. Поэтому благодаря ипотечному кредитованию можно задействовать те значительные финансовые средства, которые хранятся гражданами в виде наличной иностранной валюты и объемы которых сопоставимы с государственным бюджетом страны. Одновременно ипотека будет способствовать восстановлению доверия населения к государственным и коммерческим банкам, поскольку граждане, кредитующиеся в банке, как правило, держат в нем и свои депозитные и расчетные счета. Ипотечное кредитование и есть тот механизм, который обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками и предприятиями строительного комплекса, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики.
Роль банков в системе ипотечного кредитования
Современный этап развития банковской системы России характеризуется усилением процессов структурирования банковского бизнеса. Универсальные банки стремятся всемерно расширить круг операций, но на специфических, хотя и уже широко востребованных сегментах банковских услуг лучше действуют банки специализированные.
Специализированные кредитные организации привлекательны тем, что, выполняя ограниченный круг операций, они делают это с высоким качеством и сталкиваются с относительно меньшим числом рисков банковской деятельности. В банковском регулировании потребность в специализированных кредитных организациях нашла отражение, в частности, в организационной форме небанковских кредитных организаций, имеющих право осуществлять отдельные банковские операции, предусмотренные Федеральным законом "О банках и банковской деятельности"; допустимые сочетания этих операций устанавливаются Банком России.
В последние годы заметно растет потребность в развитии такого сегмента банковских услуг, как ипотечное кредитование, то есть выдача кредитов, обеспеченных залогом недвижимого имущества. В связи с этим встает вопрос - настолько ли специфичны эти услуги, чтобы возникла необходимость в создании специализированных ипотечных кредитных организаций, и если да, то как эти организации могут (или должны) выглядеть.
В условиях повышения благосостояния населения и растущего спроса на жилье возрастает потребность граждан в долгосрочном заимствовании денежных средств на приобретение жилья на финансовом рынке под доступные проценты. Удовлетворить эту потребность позволяет система ипотечного кредитования банков.
В настоящее время развитие системы ипотечного кредитования как в целом в Российской Федерации, так и на региональном уровне рассматривается как важный инструмент воздействия на экономическую ситуацию в стране. В Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 11.01.2000 N 28, отмечается, что в сложившихся в результате финансового кризиса 1998 г. макроэкономических условиях еще более важным становится развитие долгосрочного ипотечного жилищного кредитования населения уже не как отдельных инициатив коммерческих банков или регионов, а как целостной системы при законодательном и нормативном регулировании со стороны государства. Можно сказать, что в стране созрели юридические, экономические, политические и организационные предпосылки для развития полноценной системы ипотечного кредитования.
Мировой опыт, а также опыт дореволюционной России свидетельствуют о том, что существенным системообразующим элементом ипотечного кредитования является деятельность кредитных организаций, в совокупности осуществляющих как активные операции по размещению средств в ипотечные кредиты, так и пассивные операции по привлечению средств с целью рефинансирования вложений в ипотечные кредиты, обычно путем выпуска ипотечных облигаций. С учетом этого ограничивается и круг организаций, которые имеют право эмитировать ипотечные ценные бумаги. Деятельность таких организаций, как правило, нормативно ограничена выдачей ипотечных кредитов и иными операциями, характеризующимися невысокой степенью риска.
Таким образом, специализированные ипотечные кредитные организации объективно имеют право на существование.