Развитая форма аренды должна формироваться на следующих основных принципах:
- длительных сроках хозяйственных отношений между сторонами, что позволяет избежать ориентации арендного коллектива на сиюминутные выгоды, обеспечивает долговременную его заинтересованность в достижении высоких экономических результатов;
- договоре, фиксирующем взаимные обязательства сторон. Обязательствами договора гарантируется минимальная граница эффективности хозяйственной деятельности коллектива определяются рамки арендной самостоятельности и ее материальная основа - арендный доход, используемый по решению коллектива в определенной пропорции на потребление и накопление;
- фиксировании на весь срок аренды условий присвоения определенной части результатов деятельности арендного предприятия со стороны государства и хозяйственных систем, что усиливает стимулы трудового коллектива к улучшению результатов хозяйствования;
- конкурсной основе сдачи предприятия в аренду, что обеспечивает защиту экономических интересов государства (размер фиксированных отчислений в его пользу) и естественный приход к руководству арендными коллективами инициативных, способных обоснованно рисковать предпринимателей.
- Внутрихозяйственный арендный подряд - это новая ступень в развитии внутрихозяйственного бригадного и коллективного подряда, имевшего место в отраслях народного хозяйства (строительстве, сельском хозяйстве, промышленности и др.). Существуют различные мнения о сущности внутрихозяйственного арендного подряда. За основу примем трактовку, изложенную в методических рекомендациях "Арендный подряд в промышленности'': внутрихозяйственный арендный подряд - это форма хозяйственной деятельности подразделений (групп работников), основанная на договоре срочного возмездного владения ими имуществом подразделения.
- Коллективный подряд подразделений определяется как метод хозяйствования, сочетающий в себе коллективную форму (организации оплаты труда, внутрихозяйственный коммерческий расчет, самоуправление и договорные отношения. Администрация предприятия и коллектив подразделения, переводимого на подряд, берут на себя взаимные обязательства и ответственность за их выполнение: коллектив подразделения - выполнение определенного объема работ в заданные сроки, установленной номенклатуры и качества на закрепленных за ним производственной площади и оборудовании; администрация предприятия - своевременное обеспечение коллектива подразделений необходимыми ресурсами и создание условий для успешного выполнения плана, а также оплата произведенной продукции в соответствии с заранее принятыми условиями.
Коллективный подряд преобразует производственную деятельность и видоизменяет планирование (оно становится договорным); нормирование (договорные нормативы - длительно действующие, стабильные); управление (методы косвенного управления, прогрессивная регламентация); организацию труда (на коллективистских началах); стимулирование (качество, количество труда и вклад в коллективный результат); дисциплину (самодисциплина, саморегламентация); взаимоотношения между людьми (трудовое взаимопонимание, психологический климат); хозяйственные связи (регламентируются договором); правовые отношения (устанавливаются правовыми и нормативными актами).
Экономическое регулирование взаимоотношений арендатора и арендодателя.
Аренда как экономическая категория проявляется через договорной характер между арендодателем и арендатором.
- Арендная плата включает: амортизационные отчисления от стоимости арендованного имущества, их размер определяется в договоре; средства, передаваемые арендатором арендодателю для ремонта объектов по истечении срока их аренды; часть прибыли (дохода), которая может быть получена от общественно-необходимого использования взятого в аренду имущества (арендный процент), устанавливаемую договором на уровне, как правило, не ниже банковского процента.
Исчисление арендной платы может производиться от суммы всего арендуемого имущества в совокупности или отдельно по каждому объекту в натуральной, денежной или смешанных формах. Сроки и условия перечисления арендной платы устанавливаются договором. Величина ее динамичная, зависит, например, от инфляции или переоценки основных фондов и др. В этом случае ее размеры изменяются по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в пять лет.
Размер арендной платы допускается пересматривать досрочно по требованию одной из сторон в случаях изменения устанавливаемых централизованно цен и тарифов и в других случаях, регламентированных законодательными актами. Переданное в аренду имущество остается собственностью арендодателя, а произведенная продукция, доходы, полученные арендатором, материальные и другие ценности, произведенные отделимые улучшения арендованного имущества, не предусмотренные договором аренды, являются его собственностью.
Неотделимые без вреда для арендованного имущества улучшения (техническое перевооружение производства, реконструкция, замена или модернизация оборудования и др.), выполненные арендатором по согласованию с арендодателем, но за свой счет, могут быть востребованы первым после прекращения договора аренды. Затраты на те же работы, произведенные арендатором без согласования с арендодателем, возмещаться не должны.
Отделимые и неотделимые улучшения, выполненные за счет амортизационных отчислений от арендованного имущества, являются собственностью арендодателя, затраты на них увеличивают остаточную стоимость арендованного имущества. Если техническое состояние возвращаемого имущества после окончания срока договора аренды ухудшилось, арендатор возмещает арендодателю нанесенный ущерб в соответствии с действующим законодательством. Таким же образом арендатор возмещает ущерб арендодателю за преждевременное (раньше полного амортизационного срока) выбытие из строя имущества в виде недовнесенной арендной платы, а также другие убытки. Если иное не предусмотрено договором, то арендодатель выплачивает арендатору компенсацию за использование арендного имущества после истечения обусловленного договором срока.
- Арендатор имеет право частично или полностью выкупить арендованное имущество, если ограничения или запрещения не предусмотрены законодательными актами. Споры разрешаются государственным арбитражем или судом. Выкуп - это акт купли-продажи государственных предприятий в коллективную или индивидуальную собственность - и является одним из основных направлений перехода к рынку. Выкуп осуществляется внесением арендатором арендодателю всей причитающейся ему арендной платы со стоимости сданного на полный амортизационный срок имущества и возмещения арендных платежей с остаточной стоимостью имущества, аренда которого согласно договору прекращена до завершения полного амортизационного срока. Источниками выкупа могут быть любые средства, имеющиеся у арендного предприятия. Осуществление выкупа позволяет арендному предприятию по решению трудового коллектива преобразовать его в коллективное предприятие, кооператив, акционерное общество.
Сроки аренды определяются договором, но аренда предприятий, зданий, сооружений носит, как правило, долгосрочный характер - свыше пяти лет. Изменение условий договора аренды, его расторжение и прекращение возможны при соглашении сторон. По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению государственного арбитража или суда, причем в случаях нарушения другой стороной условий договора. Договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, если одна из сторон не заявила о его прекращении или изменении. В этом случае условия договора могут быть уточнены или изменены по соглашению сторон.
Проект договора на аренду разрабатывает организация арендаторов совместно с профсоюзным комитетом, а рассматривает его государственный орган, уполномоченный собственником сдавать в аренду государственные предприятия.
Разногласия, например необоснованный отказ сдать в аренду, просрочка рассмотрения предложения и другие, решает государственный арбитраж. После подписания договора организация арендаторов принимает в установленном порядке имущество предприятия и приобретает статус арендного предприятия. Оно действует на основании устава, утвержденного общим собранием (конференцией) трудового коллектива. Права юридического лица оно приобретает со дня его государственной регистрации в вышестоящем органе управления. Арендное предприятие является правопреемником имущественных прав и обязанностей государственного предприятий, взятого им в аренду, в том числе и его права пользования землей и другими природными ресурсами.
Погашение полностью или частично кредиторской задолженности предприятия может взять на себя арендодатель. Обязательства государственного предприятия по реализации продукции (работ, услуг) в объемах и сроки, предусмотренные договором этого предприятия, исполняются арендатором. Для исполнения этого условия арендодатель передает арендатору материальные ресурсы или лимиты (фонды) на них, а также принимает другие необходимые меры, обеспечивающие выполнение этих обязательств.
- Управление арендным предприятием осуществляется в соответствии с его уставом на основе принципа самоуправления, широкой демократии, гласности, участия каждого члена трудового коллектива в решении всех вопросов его деятельности.
Арендное предприятие имеет право: