Создание гостиничного комплекса

БИ З Н Е С – П Л АН

«СОЗДАНИЕГОСТИНИЧНОГОКОМПЛЕКСА »

Москва2000

С О Д Е РЖ А Н И Е

1.ЦЕЛЕСООБРАЗНОСТЬРАЗВИТИЯ ПРОЕКТА4

1.1.Текущее состояниеобъекта 4

1.2.Цели проекта4

1.3.Сильные и слабыестороны проекта4

2.ОЦЕНКА ВОЗМОЖНОСТЕЙРЫНКА5

2.1.Описаниепредоставляемыхуслуг5

2.2.Анализ конкурентов5

2.3.Клиенто-ориентированнаяполитика бизнеса10

3.СТРАТЕГИЧЕСКИЙРЫНОЧНЫЙ ПЛАН11

3.1.Ценообразование11

3.2.Продвижениеуслуг12

4.ТЕХНИЧЕСКИЙПЛАН РЕАЛИЗАЦИИПРОЕКТА13

5.ОРГАНИЗАЦИОННЫЙПЛАН14

5.1.Организационно-правоваяформа реализациипроекта14

5.2.Структурауправления14

6.ФИНАНСОВЫЙПЛАН. ГРАФИКПОГАШЕНИЯКРЕДИТА16

6.1.Необходимыекапиталовложения,их динамикаи структура16

6.2.Анализ эффективностивложений17

7.СТРУКТУРАРИСКОВ И МЕРЫПО ПРЕДОВРАЩЕНИЮ19

7.1.Основные факторыриска19

7.2.Структура ианализ рискови меры по ихминимизации20

7.2.1. Политическиериски20

7.2.2. Юридическиериски20

7.2.3. Техническиериски20

7.2.4. Производственныериски21

7.2.5. Внутреннийсоциально-психологическийриск21

7.2.6. Маркетинговыериски22

7.2.7. Финансовыериски23

1.ЦЕЛЕСООБРАЗНОСТЬРАЗВИТИЯ ПРОЕКТА

1.1.Текущеесостояниеобъекта

Рассматривается6-этажное здание(включая техническиеэтажи), с подвалом,состоящее изотдельныхблоков, смонтированноеза период 1982-85годы. В настоящиймомент зданиеоколо 9 лет находитсяв состоянииконсервации.Отделочныеработы невыполнялись.

Общаястоимостьобъекта (произведенныхработ) составляет32 млн. долларовСША.

1.2.Целипроекта

Текущеесостояниеобъекта диктуетнеобходимостьего развитияв кратчайшиесроки.

Всвязи с этимпроект предлагаетнаиболее эффективноевложение средствинвестора воборудованиесуществующегоздания.

Созданиегостиничногокомплекса, атакже культурно-развлекательногоцентра, спортивногоцентра, будетудовлетворятьпотребностив данной нишена соответствующемрынке товарови услуг.

1.3.Сильныеи слабые стороныпроекта

Таблица2.1.

Характеристикагостиничногокомплекса

Сильныестороны	Слабыестороны
1. Имеющийсяобъект	1. Земля
2. Расположениев зеленой зонев пределахкольца	2. Относительнаяудаленностьот центра г.Москвы
3. Возможностьпредоставлениякомплексногоэкскурсионногообслуживания	3. Необходимостьформированияуправленческойкоманды
5. Наличиекоммуникаций
6. Внешняяизолированность(автономность)
7. Системабезопасности

2.ОЦЕНКАВОЗМОЖНОСТЕЙРЫНКА

2.1.Описаниепредоставляемыхуслуг

Основныенаправлениядеятельностигостиничногокомплекса нарынке услуг:

1. предоставлениеодноместныхи двухместныхгостиничныхномеров европейскогоуровня (100 номеров)и стандартныхномеров (60 номеров);

2. сдачав аренду подвальныхпомещений подскладскиехозяйства(4000 кв.м.);

3. сдачав аренду подофисы (2500 кв.м).

Вкомплексе будутоказыватьсявсе виды гостиничныхуслуг, предполагаемыхклассом «4 звезды»,а именно: ресторан,кафе, ночнойклуб, концертныйзал, которыйможет бытьпереоборудовандля проведенияконференцийи семинаров.

Такжена территориикомплексапредполагаетсяработа спортивно-оздоровительногоцентра, в которомбудут оказыватьсяследующиеуслуги: тренажерныйзал, сауна, солярий,спортивныезалы, парикмахерская,косметология,массаж.

2.2.Анализконкурентов

ВМоскве существуетпорядка 170-200 гостиниц (включая ведомственныеи министерские).Из них былообследовано62 гостиницы. Впроцессе обследованияиз рассмотренияисключалисьнаиболее престижныегостиницы(примерно 12гостиниц) исамые плохие(«для беженцев»).

Приведенныев Приложении1 таблицы 3.2, 3.3, 3.4содержат своднуюинформацию,полученнуюв ходе обследованиягостиниц городаМосквы.

Первыеколонки таблицысодержатидентификационнуюинформацию(название, адреси телефон справочнойслужбы).

Значениепеременной«Категория»напрямую определяетсяколичеством«звездочек».

Следующиеполя характеризуютколичествомест и номеровв рассматриваемойгостинице. Этиданные могутсильно отличатьсяот данных,приведенныхв справочниках,посколькуучитываюттолько реальносдаваемыеместа, отбрасываясданные вдолгосрочнуюаренду, подофисы, ремонтируемыелибо выделившиесяв отдельную,независимуюгостиницу.

Колонка«Количествоэтажей» вновьхарактеризуетколичествосдаваемых подномера этажей,принадлежащихданной гостинице,а не количествоэтажей в здании,где расположенагостиница.

Следующиедве колонкисодержат информациюо количествеимеющихся вгостиниценомеров «Люкс»и«Полулюкс».Следуетотметить, чтоот гостиницык гостиницепонятие о номерах«Люкс» можеткардинальноменяться (содержаниеэтого понятияможно понятьпо разрядугостиницы ицене за номер).

Значениеполя «Размещение»характеризуетзанятостьгостиницы либовозможностьразместитьгруппу жильцов.В случае значенияданной переменной1 она дает информациюо количествелюдей, котороев среднем всостояниипоселить гостиницапри условиинеожиданногоприезда группытуристов.

Следующиедва поля «Мин»и «Макс»несутинформациюо ценовом диапазонеза снимаемыеномера в случае.

Далеев таблице идутколонки, дающиеточную информациюо ценах на конкретныетипы номеров:

Rus-4– цена для россиянза место вчетырехместномномере;

Rus-3– цена для россиянза место втрехместномномере;

Rus-2– цена для россиянза место вдвухместномномере;

Rus-1– цена для россиянза одноместныйномер;

П/люкс– ценадля россиянза номер полулюкс;

ЛюксRus – ценадля россиянза номер люкс;

Ин.3– цена дляиностранцев(жителей дальнегозарубежья) заместо в трехместномномере;

Ин.2– цена дляиностранцевза место вдвухместномномере;

Ин.1– цена дляиностранцевза одноместныйномер;

Ин.п/люкс– ценадля иностранцевза номер полулюкс;

Ин.люкс– ценадля иностранцевза номер люкс.

Здесьвсе цены даныв долларах,рублевые ценыпереведеныв доллары покурсу на деньполученияинформациидля удобствасравнения.

Колонка“Офисы”можетпринимать тричисловых значения:

0– помещенияпо офисы несдаются;

1– толькопо договоренностис дирекцией;

2– офисы сдаютсявсем.

Здесьзначение «1»означает также,что офисы сдаютсяфирмам, которыеоказывалинекоторыеуслуги гостиницелибо организациямии дружественнымведомствамсдаются в аренду.

Значениеполя «Заказ».Данное полехарактеризуетсрок, за которыйнеобходимопредупредитьгостиницу оприбытии группыжильцов. Приположительномзначении даннойпеременнойона дает количестводней, необходимыхдля предварительногозаказа номеровдля группытуристов.

Остальныевозможныезначения переменной:

0 –«местнет и не бывает»,

1 – «заблаговременно»,то естьсотрудникигостиницыотказалиськонкретизироватьсрок заказа,

2 – необходимовыслать письмона имя директора,зам. директорагостиницы либочиновника изаппарата ведомства– хозяина дляпоселенияжильцов, неимеющих отношенияк данному ведомству,

3 –гостиницаведомственная,«чужаков» неселят ни подкаким предлогом.

Поле«Ведомство»содержит информациюо ведомстве– хозяине гостиницы.В случае неопределеннойпринадлежностиведомственнойгостиницы вданной колонкестоит пометка«служебная».

Следующиеполя дают информациюо фирмах оплаты,принятых вгостинице.Поля «Рублиналичные»,«Валюта», «Кредитныекарточки»принимаютзначения «О»либо «V»– «не принимают»и «принимают»соответственно.

Поле«безналичныерубли»:

0 –не принимаются;

1 –в зависимостиот организации;

2– да.

Всегостиницыпрактикуютпредоплатус приходомденег на счетдо прибытияклиентов.

Впоследующихколонках содержитсяинформацияоб отделе размещениягостиницы, еедиректоре (еслитаковая имеется),а также примечания.

Исходяиз вышеизложенного,можно сформулировать:в исследованииприсутствуютгостиницыначиная отчетырехзвездочныхи кончая третьимразрядом пороссийскойклассификации.

Числомест варьируетсяот 20 до 2475. Стандартнаявместимостьгостиницы400-700 мест.

Какправило, гостиницырасположеныв многоэтажныхкорпусах, однакосущественнаячасть этихзданий сданав долгосрочнуюаренду либовыделиласьв самостоятельныегостиницы.

Однакодесятка гостиницмогут расположитьу себя неожиданноприбывшуюгруппу из 20 человек(то есть околополовины гостиниц,давших подобнуюинформацию).

Ценадля россиянза место вдвухместномномере колеблетсяот $2.9до$220 (всреднем – порядка$15)заодноместныйномер – от $6до$300.

Дляиностранныхграждан расценки,как правило,превышают ценыдля россиянв полтора-двараза.

Примернов одной третигостиниц, помещенияпо офисы сдаютсяпо договоренностис дирекцией,всего в двух– сдаются всемпо фиксированнымрасценкам.

Водиннадцатигостиницах(ведомственных)при заселениичужих людейвозникаютпроблемы счиновниками(всего ведомственныхгостиниц, охваченныхисследованием,было 23), в семислужебныхгостиницах«чужакам»вообще нельзябыло поселиться.

Какправило, длязаселениягруппы жильцовадминистраторыхотят уведомленияза неделю.

Вовсех (кромеВиллы Переделкино,где принимаютк оплате исключительнокредитныекарточки) гостиницахпринимаютсяналичные рубли,безналичныерубли с условиемприхода денегна счет к моментузаселенияжильцов.

Валютаи кредитныекарточки, какожидалось,принимаютсялишь в нескольких,самых дорогихгостиницах(хотя во многихгостиницахимеются пунктыобмена валюты).

Офисныйрынок Москвыв настоящеевремя по-прежнемухарактеризуетсязначительнымпревышениемспроса надпредложением,большим дефицитомкачественныхпомещений ине поддающимсяточному анализуценообразованием.Последнее,разумеется,относится ковторичномурынку аренды,т.к. на первичномофисном рынкевсе строго.

На вторичномрынке арендыосновная доляпредложенийприходитсяна помещения,расположенныев различныхинститутахи предприятиях.Однако спросв большей степениприходитсяна офисы вспециализированныхбизнес-центрахи отреконструированныхофисных зданияхнесмотря нато, что стоимостьтаких офисовколеблетсяв диапазоне750-3200 $/кв.мобщей площадив год в зависимостиот качествапомещения инабора дополнительныхуслуг. Большаячасть фирм-застройщиковзаключает сарендаторамидолгосрочныедоговоры арендыеще до началастроительства.Чащевсего арендаторамиявляются крупныеиностранныеи международныекомпании.

Стоимостьаренды в высококлассныхофисных зданиях,обычно небольшихпо площади (1-3арендатора)– порядка 800-2000$/кв.мв год. Однакоэто не многимфирмам по карману,поэтому большинствофирм предпочитаетразмещатьсяв свободныхпомещенияхпредприятийи организаций,а также в гостиницахи квартирах.Стоимостьаренды: 200-800 $/кв.мв год. Чтокасаетсяспециализированныхбизнес-центров,то в настоящеевремя в Москведостаточномало такихбизнес-центров,которые удовлетворялибы всем параметрамклассности.

Недостаткибизнес-центров:

«MoscowBusiness Plaza»(гостиница«Славянская»)– близость квокзалу, гостиничныйинтерьер, слишкомвысокие арендныеставки.

«Аураагентство»(гостиница«Аэростар»)– неудобное,не престижноедля офисногокомплексаподобногокласса месте,далеко от центра.

«Мета–Дом»- российскийсервис.

Однакоиз-за дефицитапомещенийтакого классапрактическивсе бизнес-центрыполностьюзаняты на многолет вперед.

В целомже на офисномрынке Москвына величинуарендной платывлияют следующиефакторы:

• расположениеофиса,

• качествопомещения,

• наличиетелефонныхлиний,

• дополнительныеуслуги управляющейфирмы,

• срокарендногодоговора.

Арендаквартир можетслужить альтернативойпоселения вгостиничныйкомплекс.

Внастоящее времяминимальнаяарендная месячнаяплата для квартирсоставляет$150за однокомнатнуюквартиру, причемэта суммасоответствуетнизкому качествуквартиры, тоесть – «хрущевка»,минимум илиполное отстутствиетелефона идальнее расстояние.Средняя ценапо Москве дляоднокомнатныхквартир (заСадовым кольцом)составляет$250-300.Удаленым районамЛенинскогопроспектасоответствуетцена $350заоднокомнатнуюквартиру (р-н«Теплого Стана»и тому подобное).В районе м.«Ленинскийпроспект»стоимостьсоответствует$500-600 за однокомнатнуюквартиру, причемкачество весьмасреднее.

Вобщем прослеживаетсясоответствиемежду стоимостьюжилья в районеи стоимостьюаренды квартиры,так как и нато, и на другоевлияют практическите же факторы.

2.3.Клиенто-ориентированнаяполитика бизнеса

Основныепринципы посозданиюклиенто-ориентированнойструктуры:

1. многоуровневаясистема маркетинга;

2. укреплениепередней линииработы с клиентом;

3. активизацияперсонала вовзаимодействиис внешним климатом;

4. организациявнутреннегомаркетинга;

5. переходна стратегическийуровень мышленияи развития.

Клиенто-ориентированнаяполитикасоздаваемогоакционерногообществапредполагаетмногоуровневуюсегментациюрынка. Приведемпредварительнуюструктуризацию.Потенциальнымипотребителямиуслуг центрамогут стать:

• зарубежныетуристы (40%);

• отечественныебизнесмены(20%);

• посетителиразвлекательногокомплекса(15%);

• посетителиспортивно-оздоровительногокомплекса(25%).

Приэтом по возрастнымкатегориямможно произвестисегментациюследующимобразом:

• до 20 лет(2%);

• с 20 до 30 лет(30%);

• с 30 до 40 лет(32%);

• с 40 до 50 лет(26%);

• с 50 до 60 лет(7%);

• свыше60 лет (3%).

3.СТРАТЕГИЧЕСКИЙРЫНОЧНЫЙ ПЛАН

3.1.Ценообразование

Сформулируемтриосновные целиценообразования,которые являютсянаиболее важнымидля гостиничногокомплекса:

• поддержаниеимиджа;

• получениеmaxприбыли;

• статьлидером покачеству услуг(гостиничных,спортивно-оздоровительных).

Исходяиз целей, будемпридерживатьсястратегии:высокое качество– высокая цена.

Первоначальноцена будетустанавливатьсяисходя изсуществующихна сегодня ценна рынке гостиничныхи спортивно-оздоровительныхуслуг.

Вдальнейшемна основаниимаркетинговыхисследованийпредполагаетсяустановлениецен на уровнене ниже среднерыночныхи возможноеповышение ихна основе определенияэластичности(чувствительности)спроса на данныевиды услуг, вт.ч. в зависимостиот:

• присутствияна рынке аналогичныхуслуг конкурентов(в т.ч. низкогокачества);

• возможнойреакции потребителейна относительнонебольшое либобольшое изменениецен, связанноес изменением(либо без изменений)качества услуг.

Рекомендуетсятакже рассмотретьвопрос о предоставлениискидок на уровне5-15% (что соответствуетмировой практике).

3.2.Продвижениеуслуг

Вусловиях современногорынка Россиис ростом числаконкурирующихорганизацийсущественновозрастаетроль и значениемаркетинговыхподходов ворганизациии продвиженииуслуг на рынке.

Существенновозрастаетроль и значениедеятельностипо формированиюблагоприятныхдля фирмы отношенийс общественностью(«паблик рилейшнз»),а также целенаправленныхи широкомасштабныхрекламныхкомпаний. Вусловиях наличиявыбора предпочитаютиметь дело стем, кого хорошознают и чьярепутация невызывает сомнений.

Исходяиз вышеизложенного,сформулируемпредложенияпо проведениюработ в областимаркетинговыхмероприятийи по стимулированиюсбыта (отранжированныхпо значимости).

1. политикаобслуживания,обучение персонала;

2. политикаценообразования(рассмотренов разделе 3.1);

3. созданиефирменныхпроспектов;

4. Public relations:

• определениеграниц общественнойприемлемостицены и качествауслуг;

• объективностьрекламы;

• стильработы и поведенияработниковкомпании;

• спонсированиеобщественно-значимыхмероприятий(конкурсы,симпозиумы,спортивныематчи и т.п.), атакже бюджетныхорганизаций,ориентированныхна защиту населения(органы милиции,здравоохранения,комитеты поэкологии ит.п.); доведениефактов спонсированиядо широкихмасс населения.;

• благотворительность.

5. созданиефирменногостиля.

Очевидно,что хотя с точкизрения практикимаркетингаэто минимальнонеобходимыйобъем действий,все же его реализацияпотребуетзначительныхзатрат и времени,поэтому необходимовыделить изперечисленноготе мероприятия,которые наиболеенеобходимы,и начать с ихреализации(ограничивзатраты напроведениемаркетинговыхмероприятий).

4.ТЕХНИЧЕСКИЙПЛАН РЕАЛИЗАЦИИПРОЕКТА

Приведемкраткий переченьработ, необходимыхдля функционированияобъекта:

Таблица4.1.

Наименованиестатей		Примернаястоимость,тыс.руб.
1	Сантехническиеработы	317.02
2	Вентиляция	914.92
3	Изоляционныеработы	62.32
4	Отделочныеработы+двери	6’110.54
5	Облицовкаестественнымкамнем	182.22
6	Общестроительныеработы	1’800.66
7	Наружныесети: водопровод канализация водосток дренаж водопонижение	218.58 370.12 392.26 648.26 63.26
ИТОГО:		11’080.16
8	Вертикальнаяпланировка	277.76
9	Дороги	985.78
10	Озеленение	958.80
11	Монтажлифтов	240.00
ВСЕГО:		13’542.50

Предварительнорекомендуетсяпредусмотретьследующиевосстановительныеработы:

• омоноличивание,утепление игерметизациюшвов наружныхпанелей, а такжезаделку зазоровмежду колоннамии наружнымипанелями стен;

• омоноличиваниеузлов, сопряжениеконструкций,очистку закладныхдеталей откоррозии ипокрытие ихантикоррозийнымсоставом;

• восстановлениеповрежденныхучастков панелей;

• заделкуцементнымтестом имеющихсяв колоннахтрещин;

• восстановлениеповрежденныхучастков защитногослоя бетонаплит перекрытийи колонн спредварительнойочисткой арматурыот продуктовкоррозии, местазначительногоповрежденияплит забетонироватьпод опалубку;

• очисткуповерхностейплит, балок иколонн отшелушащегосябетона вдолькоррозирующейарматуры;

• ремонтотдельныхвнутреннихводостоков.

Впроцессе производствавосстановительныхработ вестинаблюденияза состояниемнесущих конструкцийздания, в случаенеобходимостипринять соответствующиемеры.

5.ОРГАНИЗАЦИОННЫЙПЛАН

5.1.Организационно-правоваяформа реализациипроекта

Реализацияпроекта предполагаетсяв форме акционерногообщества сучастием иностранногокапитала.

Первоначальныйразмер Уставногофонда Компаниисоставит 18’000’000(восемнадцатьмиллионов)долларов США.В процессереализациипроекта уставныйфонд может бытьрасширен засчет получаемойприбыли.

Размерывкладов учредителейи соответствующеераспределениеакций в образуемойКомпании представленыв таблице 5.1. ирис. 5.1.

Таблица5.1

Размеруставного фондаи распределениеакций

Показатели	Размервклада, тыс.$US	Процент,%
Уставныйкапитал всего,в т.ч.	18’000	100,00
- российскиезаимодатели	10’000	55,56
- инопартнер	8’000	44,44

Альтернативойпредставленномуорганизационномуплану можетслужить привлечениекредитныхресурсов поставке до 12%годовых, необходимыхдля финансированияоснащенияпостроенногоздания.

Юридическиеаспекты организациии функционированиявозведенногообъекта определяютсядействующимзаконодательствомРоссийскойФедерации.

5.2.Структурауправления

Цельданного раздела– разработкасистемы управлениякомпанией,направленнойна максимальноэффективноедостижениепоставленныхзадач.

Сформулируемтребованияк системе управления:

• адекватностьназначенияи функцийуправляющихструктур целями стратегиифирмы;

• восприимчивостьк изменениямвнешних условийи способностьк быстройтрансформацииуправляющихструктур длярешения возникающихпроблем;

• способностьк переработкеи точномураспространениюинтенсивныхпотоков информации;

• жесткийконтроль надисполнениемуправленческихрешений иорганизациисистемы отслеживаниярезультатовданных решений;

• соблюдениепринципаделегированияполномочий,при которойкаждый сотрудникв своей четкоопределеннойсфере компетенцииимеет правоприниматьсамостоятельныерешения и нестиза них полнуюответственность;

• соответствиеквалификациируководителейи сотрудниковкругу их функциональныхобязанностей;

• разработкаи реализацияна постояннойоснове программыобучения иповышенияквалификацииработниковс целями и задачамифирмы.

Нарисунке 5.1 приведенапредварительнаясхема построенияорганизационнойструктуры,основаннаяна реализациинеобходимыхфункций.

Приведемкраткие комментариик схеме.

Советдиректоровформируетсяна собранииучредителейакционерногообщества иосуществляетобщий контрольнад деятельностьюуправляющейкомпании.

Управляющаякомпания осуществляетоперативноеруководствогостиничнымцентром (нароль управляющейкомпании можетпретендоватьфирма уже имеющаяопыт работыв данном бизнесе).

Приразвитии проектаконкретнаясхема построениябизнеса будетуточнятьсясовместно синвестором.

6.ФИНАНСОВЫЙПЛАН. ГРАФИКПОГАШЕНИЯКРЕДИТА

Результатырасчетов приводятсяв табличнойформе и вынесеныв Приложение2. Расчеты производилисьна период 10 летв ежегодномразрезе.

Приведемкраткие комментариик расчету финансовыхпоказателей.

6.1.Необходимыекапиталовложения,их динамикаи структура

Общиезатраты нареализациюпроекта составляют18 млн.$US,вкладываютсяв течение первыхдвух лет иформируютсяза счет акционерногокапитала.

Р

аспределениевложений повремени приведенына рис.6.1.

Заемныесредства дляреализациипроекта в данномварианте непривлекаются(альтернативныйвариант – привлечениекредитныхресурсов вразмере 8 млн.$USпо ставке12% годовых).

6.2.Анализэффективностивложений

1.Издержкипроизводства(рис.6.2.):

• эксплуатационныерасходы ($18’000’000в год);

• амортизацияздания начисляетсяисходя из начальногосрока эксплуатации(50 лет) – 2% годовых;

• заработнаяплата персонала($360’000в 2001 год(1-й год эксплуатации)– 300 человек присреднемесячнойзаработнойплате $100),в дальнейшемпланируетсяувеличениесреднемесячнойзаработнойплаты на 10% ежегодно;

• н

  
  ачисленияна заработнуюплату ($139’000в первыйгод эксплуатации)– 38,5% от фондазаработнойплаты.

2.Структурапоступлений(рис.6.3.):

• платаза предоставляемыеномера ($4’380’000в год);

• арендаофисов ($1’500’000в год);

• арендаскладов ($400’000в год);

• д

  
  ополнительныедоходы за счетинициированныхгостиничнымкомплексомвидов бизнеса(рестораны,бизнес-центр,сауны, кафе,бассейн…) –30% дохода гостиницы($1’314’000в год).

3. Динамикафинансовыхпотоков показывает,что в любоймомент времениКомпания можетотвечать посвоим обязательствам.

4.Результатыпо проекту(коэффициентдисконтированияв расчетахпринят на уровне8% в год):

• результатыот реализациипроекта (рис.6.4.);

• аккумулированныерезультатыот реализациипроекта (рис.6.5.);

Изпоследнегопредставленногографика видно,что срок началавозврата средств– 2001 г. (второй годс начала реализациипроекта) и срококупаемости7 лет (с учетомдисконтирования– 9 лет).

Аккумулированнаядисконтированнаяприбыль составляет$1’466’000.

7.СТРУКТУРАРИСКОВ И МЕРЫПО ПРЕДОВРАЩЕНИЮ

7.1.Основныефакторы риска

Главнымифакторами,порождающимиосновные рискиреализациипроекта и создающимиреальную угрозусуществованиюкомпании, являются:

1. переходот государственногофинансированияк совместномуфинансированиюобъекта скоммерческимиструктурами(изменениестатуса иорганизациипроведенияработ);

2. высокиетемпы намеченногороста услуг(постановкапринципиальнонового бизнеса);

3. рынокзанят другими,в настоящеевремя болеесильнымиконкурирующимиорганизацияминеобходимынеординарныеусилия длязавоеваниярыночной нишиза полгода -год.

7.2.Структураи анализ рискови меры по ихминимизации

7.2.1.Политическиериски

Связаныс нестабильностьюхозяйственного,налогового,банковского,земельногои других законодательствв РФ, отсутствиемподдержки илипротиводействиемправительстваи т.п.

Мерыпо снижениюриска:

• выработкавнутреннейналоговойполитики;

• формированиеделовой внешнейсреды (партнеры,консорциумы,финансово-промышленныегруппы);

• активноеучастие учредителейво взаимодействиис властнымиструктурами;

• приданиеучреждениюстатуса медицинского.

7.2.2.Юридическиериски

Связаныс несовершенствомзаконодательства,нечетко оформленнымидокументами,неясностьюсудебных мерв случае разногласийучредителей(например, виностранномсуде и т.п.), затягиваниесроков Подрядчиком.

Мерыпо снижениюриска:

• четкаяи однозначнаяформулировкасоответствующихстатей в документах;

• привлечениедля оформлениядокументовспециалистов,имеющих практическийопыт в этойобласти;

• выделениенеобходимыхфинансовыхсредств дляоплаты высококлассныхюристов ипереводчиков.

7.2.3.Техническиериски

Связанысо сложностьюпроведенияработ и отсутствиемна настоящиймомент техническогопроекта.

Возможнонеполноеиспользованиеоборудованияи задержка вовводе техническихсистем.

Мерыпо снижениюриска:

• ускореннаяпроработка(или получениегарантий отпоставщиков)техническойувязки оборудованияи техническихкомплексов;

• заключениеконтрактовна условии«под ключ» ссанкциями занеувязки исрывы сроков;

• страхованиетехническихрисков.

7.2.4.Производственныериски

Связаныв первую очередьс возможностьюзадержек вводав эксплуатациюновых техническихсредств инедостаточновысокого качествапредоставляемыхуслуг.

Оценкукачества ирейтинга оказываемыхуслуг невозможносделать с достаточнойстепенью точностии поэтому естьриск, что онаможет бытьнедостаточновысокой.

Потенциалвыпуска качественныхуслуг в перспективевысок.

Существеннымриском можетявиться отсутствиевысоко квалифицированногоперсонала (пооказанию гостиничныхуслуг).

Мерыпо снижениюрисков:

• четкоекалендарноепланированиеи управление реализациейпроекта;

• ускореннаяразработкадизайн концепции,включая критериикачества;

• разработкаи использованиепродуманнойсистемы контролякачества услугна всех этапахее создания;

• обоснованиеи выделениедостаточныхфинансовыхсредств дляприобретениявысококачественногооборудования;

• подготовкаквалифицированныхкадров (в томчисле за рубежом).

7.2.5.Внутреннийсоциально-психологическийриск

Пристановленииданного видабизнеса могутвозникнутьследующиесоциально-психологическиериски:

• социальнаянапряженностьв коллективе;

• дефицит,текучестьпрофессиональныхкадров;

• наличиедеструктивнойпозиции.

Мерыпо снижениюриска:

• подборпрофессиональныхкадров (включаятестирование),при необходимости– обучение;

• выработкамеханизмастимулированияработников,включая участиев результатахработы Компании;

• системасквозноймногоуровневойинформированностиколлективаи управленцев;

• разработкаэффективногоподхода кформированиюи распределениюфонда оплатытруда.

7.2.6.Маркетинговыериски

Связаныс возможнымизадержкамивыхода на рынок,неправильным(без учетапотребностейрынка) выборомуслуг, ошибочнымвыбором маркетинговойстратегии,ошибками вценовой политикеи т.п.

Задержкивыхода на рынокмогут бытьвызваны какпроизводственно-техническимипричинами,рассмотреннымивыше, так инеготовностьюкомпании эффективнореализоватьи продвинутьна рынок свойтехнический,производственный,художественныйи другой потенциал,что требуетсоответствующеймировым стандартаммаркетинговойпрограммы иреализующейее службы.

Посколькув настоящиймомент не имеетсяполномасштабнойпрограммымаркетинговыхмероприятий,то оценка степенирешения маркетинговыхзадач низкая.В то время какдля фирмы, ставящейцелью отвоеватьчасть рынкау конкурирующихфирм, маркетинговыезадачи должныбыть первоприоритетными.

Анализконкурентовпоказывает,что конкурентнаяборьба будетжесткой, конкурентыимеют рядпреимуществ.В связи с этимнеобходимотщательноосознать своиглавные преимуществаи сфокусироватьна них основныеусилия и ресурсы.

Мерыпо снижениюриска:

• созданиесильной маркетинговойслужбы;

• разработкамаркетинговойстратегии;

• разработкаи реализацияпродуктовой(ассортиментной)политики иподчинениеей деятельностивсех подразделений(например, путемразработкии использованиятехнологииуправленияпо результатам);

• разработкаи реализацияпрограммымаркетинговыхмероприятий;

• проведениеполного комплексамаркетинговыхисследованийи т.п.

7.2.7.Финансовыериски

Связаныв первую очередьс обеспечениемдоходов, зависящихв первую очередьот рекламы, атакже с привлечениеминвестиций.

Рабочийвариант финансовогоплана (Приложение1) предполагает,что основныефинансовыепоступленияобеспечиваютсяза счет использованияномеров. Снижениецены или загрузкиномеров гостиничногокомплексаприводит ксерьезнымтрудностямпо реализациипроекта.

Мерыпо снижениюриска:

• неотложноепроведениеисследованийтребованийпотребителейуслуг;

• разработкаи использованиепродуманнойсистемы контролякачества услугна всех этапахих создания;

• обоснованиеи выделениедостаточныхфинансовыхсредств длясоздания иприобретениявысококачественногооборудования;

• использованиеподхода диверсификацииисточниковдохода, в первуюочередь, засчет связки«офис-номера»;

• выходна фондовыйрынок.

Другимважнейшимфактором финансовогориска являетсянеобходимостьсвоевременногополучениякрупных инвестиций.

Наличиеинвестицийявляется необходимымусловием началапроекта: насколькоони задержатся,настолькозадержитсяначало проекта.

Такимобразом, инвестиции– это самыйжесткий и жизненноважный фактор.

Мерыпо снижениюриска:

• разнообразиепредлагаемыхсхем финансированияпроекта;

• разработкаинвестиционно-финансовойстратегии,целью которойявляется попаданиев зону прибыльногофункционирования;

• проведениекомплекса мерпо поискуинвестиционныхи кредитныхресурсов.

Ближайшиешаги разработчикови собственниковпроекта:

• проведениеуглубленнойпроблемнойдиагностикипроекта;

• проведениекомплекса мерпо поискуинвестиционныхи кредитныхресурсов;

• организацияколлективнойработы руководстваверхнего исреднего уровняс консультантамипо выработкестратегии иконкретнойпрограммымероприятий,в первую очередь,связанных смаркетингом,рекламой идиверсификациейи обеспечивающих:

• установлениеАО;

• высокуюэкономическуюэффективностьпроекта;

• минимизациюриска;

• формированиеи организационноеоформлениекоманд дляреализациивыработанныхмероприятий;

• поискстратегическихзарубежныхпартнеров,имеющих опытв созданииподобных учрежденийи способныхоказать техническуюи инвестиционнуюподдержку.

#ФАЙЛ: Buisnes-Plan.INF
#ТЕМА: Бизнес-План 'СОЗДАНИЕ ГОСТИНИЧНОГО КОМПЛЕКСА '
#РАЗДЕЛ: Менеджмент
#НАЗHАЧЕHИЕ: Бизнес-План
#ФОРМАТ: WinWord
#АВТОР: grenat03@mtu-net.ru
#ИСПОЛЬЗОВАНИЕ: 2000, МИКХиС, ОЦЕНКА 5.

Приложение1

Таблица3.2.

Качественнаяхарактеристикагостиниц г.Москвы

№	Названиегостиницы	Адресгостиницы	Телефон	Катего-рия	Числомест	Всегономеров	Этажей	Люкс	П/люкс	Разм.	Мин.	Макс.
1	Азия	Зеленодольскаяул.,3,к.2	378-3392		800		15	6	25
2	Алтай	Ботаническаяул.,41	482-2710		1100			0
3	Арбат	Плотниковпер.,12	244-7635	3		5	7			0,86
4	Арена	10-летияОктября ул.,11	245-2802
5	Аэростар	Ленинградскийпр-т,37	213-9000	3
6	Аэрофлот	Ленинградскийпр-т,37	151-0442								$5.7	$42.9
7	Белград	Смоленскаяул,8	248-1643	2	1663	921	14	14	28	0.5
8	Будапешт	Петровскиелинии,18/22	924-8820	3	100		4	7
9	Варшава	Ленинскийпр-т,2/1	238-1970	3	202		8			20
10	ВиллаПеределкино	Чоботовская1-ая аллея,2а	435-1211		20	10
11	Волга	Докучаевпер.,2	280-7729		200
12	Восток	Гостиничнаяул.,9а	482-4039		1965
13	Глобус	Ярославскаяул.,17	286-4189	4						2
14	Даниловская	СтароданиловскийБ. пер.,5	954-0503	4		116				20
15	Загорье	Ягоднаяул.,15	329-3011							50
16	Золотоекольцо	Смоленскаяул.,5	725-0100
17	Комета	Вернадскогопросп.,16	438-4488		500		16	6	16	0.71
18	Лианозовская	Дмитровскоеш,108	484-6418
19	Луч	Вавиловаул.,7а	135-5161				16			10
20	Маяк	ФилевскаяБ.ул.,25	142-3101	22			4
21	Металлург	Октябрьскийпер.,12	284-0801
22	Молодежный	Дмитровскоеш.,27	977-3155	3			18	5
23	Нептун	Ибрагимоваул.,30	369-6383				4
24	Никоновка	Никоновскийпер.,3/1	281-5162				2			10
25	Орленок	Косыгинаул.,15	939-8884		400		16		12
26	Роял-Зенит	Таманскаяул.,49,к.Б	199-1511							10
27	Саяны	Ярославскоеш.,116,к.2	188-4485	2	465					50
28	Северная	СущевскийВал,50	289-1023		632					1.00
29	Седьмойэтаж	Вернадскогопросп,88,к.1,этаж7	437-9997			17	1		17		$11.4	$14.3
30	Синапс	Крылатскаяул.,2	149-3514
31	Спорт	Ленинскийпр-т,90/2	131-3515		702	402	20
32	Спутник	Ленинскийпр-т,38	930-2287
33	Узкое	Литовскийб-р,3а	427-3611	4
34	Фили	1812-гогода ул.,6а	148-5266		25	13
35	ЦентральныйДом Туриста	Ленинскийпр-т,146	434-9467	3	1300					50
36	Шахтер	ВерхниеПоля ул.,27	359-0192	1						20	$2.6	$4.6
37	Электрон-1	Андроповапр.,38,к.2	118-2356	1
38	Электрон-2	Нагорная,19	127-5701							50	$6.6	$17.1
39	Эридан	Балаклавскийпр-т,2,к.2	316-8163							1.00
40	Ярославская	Ярославскаяул.,8	247-2501		2475		0

Таблица3.3.

Характеристикауслуг гостиницг. Москвы

№	Названиегостиницы	Ru4	Ru3	Ru2	Ru1	П/люкс	ЛюксRus	Ин3	Ин2	Ин1	Ин.плюкс	Ин.люкс	Офи-сы	За-каз	Ведомст	Рубнал	Рубб/н	Вал	Кр.карты
1	Азия								$36		$50		2	1		1	2	1	0
2	Алтай			$36									0	-1		1
3	Арбат					$260					$260		1	0	Адм.През-та РФ	1	1	1	1
4	Арена													-3	цирковая	1
5	Аэростар															1
6	Аэрофлот												0	-3	служебн.	1
7	Белград			$73	$93	$150	$180		$73	$93	$150	$180	2	0		1	2	1	1
8	Будапешт						$80			$100		$160	1			1	2
9	Варшава			$7.1	$13	$18			$19	$32	$50		0	5		1	2	1	1
10	ВиллаПеределкино			$90	$150				$90	$150			0			0	0	0	1
11	Волга
12	Восток
13	Глобус											$40		1
14	Даниловская					$300	$350				$300	$350	1	0	патриар-хия	1	1	1	1
15	Загорье		$2.9		$6.6
16	Золотоекольцо						$34					$94	1	-2	Адм.През-та РФ	1		0
17	Комета								$37	$43	$24		0	30	МВД	1	1	0	0
18	Лианозовская
19	Луч			$8.9	$16	$29			$21	$40	$72		0	-2	Мин.экон.	1	1
20	Маяк			$9	$17	$26									служебн	1		0	0
21	Металлург													-3	служебн
22	Молодежный						$98					$98	1			1	2		0
23	Нептун								$35	$40
24	Никоновка			$16			$43		$25			$64	0	7
25	Орленок			$8.6	$13	$28			$1	$17	$34		1	10		1	2		0
26	Роял-Зенит			$220					$220					7
27	Саяны					$17				$16	$27			-1		1
28	Северная
29	Седьмойэтаж				$14								0		МПС	1
30	Синапс			$7.1	$8.6		$43						0			1
31	Спорт			$10	$16				$17	$28			1			1
32	Спутник				$13	$24				$23	$46				служебн	1
33	Узкое
34	Фили				$7.1	$23				$14	$29				служебн.	1
35	ЦентральныйДом Туриста			$8	$10								2	10	ВЦСПС	1	2	1
36	Шахтер		$4.6											7
37	Электрон-1		$5.4	$5.8			$7.9	$6.3	$7.2			$9.7				1
38	Электрон-2			$5.7	$7.1				$7.1	$8.9						1
39	Эридан													-2
40	Ярославская			$10	$11											1

Приложение2

Финансовыйплан

Таблица1: Капиталовложенияв проект (динамикаи структура),тыс.$US

№	Центрывложений	Всего	2000	2001	2002	2003	2004	2005	2006	2007	2008	2009	2010
1	Постройказдания (требуетремонта и отделки)	10000	10000	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
2	Евроремонти качественнаяотделка здания	8000	6000	2000	0	0	0	0	0	0	0	0	0
3	Необходимыекапиталовложения	18000	6000	2000	0	0	0	0	0	0	0	0	0

Таблица2: Источникифинансирования,тыс.$US

№	Центрывложений	Всего	2000	2001	2002	2003	2004	2005	2006	2007	2008	2009	2010
1	Российскиезаимодатели	10000	10000	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
2	Инопартнер	8000	6000	2000	0	0	0	0	0	0	0	0	0
3	Кредит	18000	6000	2000	0	0	0	0	0	0	0	0	0
4	Результатыпроекта возвратоборотныхсредств прибыльот проекта	0 0	0 0	0 0	0 0	0 0	0 0	0 0	0 0	0 0	0 0	0 0	0 0
	Итого	18000	16000	2000	0	0	0	0	0	0	0	0	0

Таблица3:Расчетыпо кредиту,тыс.$US

Процентыпо кредиту12%годовых

Выплаты:разв год

Суммарныевыплаты0.0 ТЫС

№	Центрывложений	Всего	2000	2001	2002	2003	2004	2005	2006	2007	2008	2009	2010
1	Взятыйкредит	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
2	Кредитаккумулированный	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
3	Процентыпо кредиту	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
4	Оплатапроцентов	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0

Таблица4:Структурасебестоимости,тыс.$US

№	Показатель	Всего	2000	2001	2002	2003	2004	2005	2006	2007	2008	2009	2010
1	Эксплуатационныерасходы	18000		1800	1800	1800	1800	1800	1800	1800	1800	1800	1800
2	Амортизация	360		320	40	0	0	0	0	0	0	0	0
3	Зарплатаперсонала	5739		360	396	436	479	527	580	638	702	772	849
4	Начисленияна зарплату	2209		139	152	168	184	203	223	246	270	297	327
	Себестоимость	26308	0	2619	2388	2404	2463	2530	2603	2684	2772	2869	2976

Таблица5: Структурапоступлений,тыс.$US

№	Центрприбыли	Всего	2000	2001	2002	2003	2004	2005	2006	2007	2008	2009	2010
1	Платаза номер	43800		4380	4380	4380	4380	4380	4380	4380	4380	4380	4380
2	Арендаофисов	15000		1500	1500	1500	1500	1500	1500	1500	1500	1500	1500
3	Арендаскладов	4000		400	400	400	400	400	400	400	400	400	400
4	Дополнительныедоходы	13140		1314	1314	1314	1314	1314	1314	1314	1314	1314	1314
	Выручка	75940	0	7594	7594	7594	7594	7594	7594	7594	7594	7594	7594

Таблица6: Формированиеи распределениеприбыли, тыс.$US

Ставканалога на прибыль30%

Ставканалога наимущество2"%

№	Показатель	Всего	2000	2001	2002	2003	2004	2005	2006	2007	2008	2009	2010
1	Выручка	75940	0	7594	7594	7594	7594	7594	7594	7594	7594	7594	7594
2	Себестоимость	26308	0	2619	2388	2404	2463	2530	2603	2684	2772	2869	2976
3	Прибыль	49632	0	4975	5206	5190	5131	5064	4991	4910	4822	4725	4618
4	Налоги: наприбыль наимущество	14890 3600	0 0	1493 360	1562 360	1557 360	1539 360	1519 360	1497 360	1473 360	1447 360	1418 360	1385 360
5	Чистаяприбыль покрытиекредита нареинвестирование дивиденды	31142 0 0 31142	0 0 0 0	3122 0 0 3122	3284 0 0 3284	3273 0 0 3273	3232 0 0 3232	3185 0 0 3185	3134 0 0 3134	3077 0 0 3077	3015 0 0 3015	2947 0 0 2947	2873 0 0 2873
6	Дивиденды	12697	0	1275	1341	1336	1319	1299	1278	1254	1228	1199	1166