Сн-ст-ть нового здания или сооруж.; Тн-нормат.срок службы; На-год.норма амортиз.отчислений,%
На=1*100/Тн
Срок службы недв.и норма амортиз.зависят от группы капитальности.
| Группа капит-ти | Срок службы, лет | На |
| 123456 | 150125100503015 | 0,70,81,02,03,36,0 |
Нормативн.износ за год=Агод
71.Определение износа методом срока жизни.
Износ-потеря ст-ти в рез.уменьшения пригодности, потребит-х качеств со временем.
Метод срока жизни: определяется износ путём расчёта типичного уровня эк.жизни и эф-го возраста.
Срок физ.жизни-период вр.,в теч.кот.объект реально сущ-ет в функционально пригодном состоянии.
Экон.срок жизни-период прибыльного использ-я объекта, когда осуществление улучшений вносит вклад в ст-ть недв.
Эффективн.возраст-основан на оценке внешнего вида и технич.состояния объекта.
Хронологич.возраст-период от дня ввода в эксплуат.до даты оценки.
Остаточная эк.жизнь-оцененный период,в теч.кот.улучшения продолжают вносить вклад в ст-ть об-та. Оценщик определяет остат.эк.жизнь,исходя из толкования поведения типичного покупателя недв-ти.
М-д срока жизни примен.при расчёте как суммарного износа,так и при определении износа одного вида. Этот м-д базируется на том,что эффект возраст, выраженный в %, отражает типичный срок эк.жизни также, как % накопленного износа отражают часть общих издержек пр-ва: И/В=Тэф/Тэ
И-износ в стоимостном выражении; В-воостаносит.ст-ть; Тэф-эффект.возраст; Тэ-срок эк.жизни.
70.Определение физ.износа при использовании метода разбивки.
Определение износа этим методом приозв-ся путём его разбиения на 3 компонента:
1)физ.износ; 2)функцион.износ; 3)внешний износ
Физ.износ-износ,связанный со снижением работоспособности объекта в рез.естественного физ.старения. Физ.износ м.б.устранимым и неустраним. Устранимый-износ имущ-ва, затраты на устранение кот.меньше, чем добавленная при этом ст-ть.
Ифиз.устр.=С*У/100
С-ст-ть улучшений; У-уд.вес ремонтных работ в ст-ти улучшений,%
Неустранимый-И имущ.,затраты на устранение кот.>, чем ст-ть добавленная при этом.
Ифиз.неустр.=(С-Ифиз.устр.)*Инеустр./100
С-восстанов.ст-ть; Инеустр.-неустраним.износ,%
66.Сущность доходного подхода при оценке недв.
Это сов-ть методов оценки ст-ти недв., основанных на определении текущей ст-ти ожидаемых от неё доходов. Для преобразования будущих доходов в текущую ст-ть осущ-ся капитализация доходов. Т.о.капитализация доходов-процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей ст-ти оцениваемого об-та. В упрощённом вар. применение капитализации дохода для определения ст-ти, приносящей доход:
I
RV
В треугольнике объединены ожидаемый доход от оценив.недв. и ст-ть недв.I,ст-ть недв.V и норма дохода R. Горизонталь –знак деления,вертикаль-умнож.
Сущ.2 осн.метода капитализации:
-м-д прямой капит-ии
-м-д капит.дохода по норме отдачи на капитал
Метод прямой кап-ции: оценка имущ.при сохранении стабтльных условий его исп-ния, постоянной величине жохожов,отсутсвии первонач.инвестиций и одновременном учёте возврата капитала и дохода на капитал.
Ф-ла доходного подхода при прямой кап-ции:
PV=NOI/R0
PV-тек.ст-ть недв.; ТЩШ-ожидаемый чистый операц.доход на 1 год после даты оценки; R0-общ.ставка кап-ции
64.Расчёт ставки кап-ции методом сравнения продаж.
При определении ставки кап-ции сначала рассчит.ставка кап-ции по каждому предложенному аналогу: Ri=NOIi/SPi
SPi-цена продажи i-го аналога.
Затем с учётом м-дов матем статистики,весового коэф.Xi, отражающего степень похожести каждой из продаж на объект оценки, выбир.общ.ставка кап-ции: R0=∑Xi*Ri
63.Расчёт ставки кап-ции методом покрытия долга.
Этот метод примен.,если при финансировании инвестиций в недв.используется заёмный капитал.
DCR=NOI/DS
DCR-коэф.покрытия долга; DS-ежегодное обслуживание долга.
R0=m*Rm*DCRi
m-доля заёмного кап.; Rm-ставка кап-ции для заёмного кап.
m=Vm/V
Vm-ст-ть заёмного кап.(сумма кредита)
Rm=DS/Vm
62.Расчёт ставки кап-ции методом инвестиционной группы.
Исп-ся,если для приобретения недв.привлекается заёмный капитал. Ставка кап-ции м.б.рассчит.как относительно фин-ых, так и отн-но физ.составляющих. Для фин.составляющих: R0=m*Rm+(1-m)*Re
Re-ставка кап-ции для собственного кап.,кот.поред-ся из данных по сопоставимым объектам делением значения дохода до налогооблож.на величину СК.
Для физ.составл-х: R0=L*Rl+(1-L)*Rb
L-доля ст-ти земли в общей ст-ти недв.; Rl-ставка кап-ции для земли; Rb-ставка кап-ции улучшений.
Rl рассчит.как отношение дохода, приходчщегося на землю, к ст-ти земли
Rb-отношение дох.,приходящегося на улучшения к ст-ти улучшений.
49. Залог земельного участка.
Согласно ГК РБ в силу залога по обеспеченному залогом обязательству кредитор (залогодержатель) имеет право, в случае неисполнения должником этого обязательства, получить удовлетворение из ст-ти заложенного имущества преимущественно перед др. кредиторами лица, кот. принадлежит это имущество (залогодатель). Залог недвиж-го имущ-ва регулир-ся законодат-ми актами ипотеки. ЗУ, находящийся в ч.с. юридич. лиц и граждан, м.б. предметомзалога только в кач-ве материального обеспечения своевременного возврата банковского кредита. Залогодателями зу м.б. юридич. лица, граждане РБ, право ч.с. кот. удостоверено гос. актами. Залогодержателями зу явл. банки, перечень кот. утверждён президентом РБ. Источник залога – договор. Для того, чтобы договор был действительным, он должен содержать: 1. обоснование предмета ипотеки, 2. оценку имущ-ва, 3. размер и срок исполнения обязательств, обеспеченных ипотекой.
В случае неисполнения залогодателем обеспеченного залогом обязательства банки вправе реализовать от имени залогодателя зу с сохранением его целевого назначения. При этом до момента продажи зу банк м. предоставить залогодателю право выкупить заложенный им зу по цене, равной сумме не возвращенного кредита и % за пользование кредитом. Если залогодатель не воспользуется предложением, банк предлагает выкупить зу соответствующему исполнительному и распорядительному органу.
В соответ-вие с законом ипотека зданий и сооружений допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору зу, на кот. это сооружение нах-ся. Если ипотека установлена на зу, на кот. нах-ся здание и сооружение, не принадлежит залогодателю, то при обращении взыскания на этот участок при его продаже с публичных торгов приобретателю участка переходят те права и обязанности, кот. имел залогодатель.
Порядок осущ-ния действий по залогу: 1. собственник обращ-ся в банк с заявлением о предостачи ссуды, выплату кот. он согласен обеспечить недвижимым имуществом, 2. ипотечный банк проверяет док-ты, удостоверяющие право собственности на недвиж-ть и уточняет, не нах-ся ли имущ-во в др. залоге, 3. оценка заклада даваемого имущ-ва, 4. банк и собственник согласовывают условия и сумму кредита, 5. залогодатель страхует имущ-во (иногда банк), 6. оформление кредитного договора и залогового свидетельства, 7. договор регестрируется органами регистрации по месту нах-ния недвиж-ти.
54. Принципы оценки недв-ти, связанные с объектами недвиж-ти.
Принципы оценки недв-ти – методические правила, кот. позволяют оценщику правильно оценить всё многообразие факторов, присущее РН и влияющих на ст-ть недв-ти.
К принципам оценки недв-ти, связанные с объектами недв-ти, относ-ся:
1) Принцип остаточной продуктивности – в основе стоимости земли лежит её остаточная продуктивность. Остаточная продуктивность выраж-ся доходом, приходящимся на землю после оплаты затрат на труд, капитал, управ-ние.
2) Принцип вклада. Вклад – сумма, на кот. увелич-ся или уменьш-ся ст-ть объекта вследствие наличия или отсутствия какого-либо элемента. Величина такого увеличения или уменьшения м.б. выше или ниже затрат такого элемента. Теоритич. основа такого вклада – концепция предельной производит-ти, согласно кот. максим-ая эф-ть достигается тогда, когда предельный доход = предельным затратам, связанного с его получением.
3) Принцип возрастания и уменьшения доход-ти – увеличение капиталовложений в основные составляющие пр-ва обуславливают рост темпов роста прибыли лишь до опред-го предела, после кот. прирост прибыли меньше прироста капиталовложений в недв-ть. Данный предел и соответствует максимальной ст-ти объекта недв-ти.
4) Принцип сбалансированности - составляющие пр-ва д. сочетаться м/д собой в опред-ной пропорции. Лишь при оптимальном сочетании всех составляющих пр-ва с объекта недв-ти будет получен макимальный доход и вследствие ст-ть объекта недв-ти будет выше.
5) Принцип экономич-го размера. Экономич. размер – кол-во земли, необходимое для достижения максимального землепользования в соответствие с рыночными условиями.
6) Принцип экономич. разделения. Разделение имущественных прав осущ-ся след. образом: 1. физич. разделение, 2. по времени владения, 3. совокупности имущественных прав собственности, 4. разделение имущественных прав среди участников (товарищество, АО и т.д.), 5. по залоговым правам.
46. Общие положения сделок с землёй.
Операции: 1. купля-продажа, 2. дарение, 3. мена, 4. залог, 5. аренда, 6. рента.
Правила заключения и оформления сделок с землёй:1. д.б. оформлены в письменном видом, 2. нотариально удостоверены, 3. зарегистрированы специальными уполномоченными гос-ми органами по земельным ресурсам и землеустройству.
Сторона, приобретаемая зу не может изменить цели его исп-ния.
При совершении сделки с частью зу она д.б. выделена в самомтоятельный ЗУ.
К новому субъекту прав на зу переходит такая совокупность правомочий, кот. обладал прежний пользователь землёй.