Права и обязанности сторон по договору аренды возникают с момента его заключения, если иное не предусмотрено в самом договоре или законе, то есть данный договор является консенсуальным (ст. 606 ГК РФ). Таким образом, заключив такой договор, арендатор вправе требовать от арендодателя предоставления объекта аренды в пользование.
Основным законодательным актом, регулирующим отношения, возникающие в результате заключения исполнения договора аренды, безусловно, является Гражданский кодекс РФ (гл. 34 Кодекса целиком посвящена, вопросам арендных отношений). Законодателем установлены общие положения для всех видов договоров аренды (ст. 607 – 625 ГК РФ), а также специальные правила, которые относятся только к конкретным видам договора аренды. В связи с этим важным является вопрос о соотношении общих норм и специальных правил, регулирующих арендные отношения, то есть когда и какие нормы следует применять.
Необходимо отметить, что ГК вслед за Основами Гражданского Законодательства 1991 года, определяя понятие договора аренды, исходит из того, что данный договор представляет собой обычный самостоятельный вид договорных обязательств, такой же, как договор купли-продажи, подряда и т.п. В то же время Гражданский кодекс исключает возможность использования данного договора в целях, противоречащих природе договорных обязательств, как это происходило ранее. «Договор аренды не рассматривается более в качестве особой организационно-правовой формы предпринимательства (арендное предприятие) либо одного из средств разгосударствления экономики». Сформировавшийся в последнее десятилетие взгляд на аренду как один из способов приватизации арендованного государственного или муниципального имущества трудовыми коллективами арендных предприятий в настоящее время не имеет права на существование.
2. В какой форме могут быть заключены договоры аренды?
Договор аренды на срок более одного года должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст 609 ГК РФ).
Это требование (п. 1 ст. 609 ГК РФ) – общее правило для всех видов договора аренды и подлежит обязательному исполнению всегда, когда специальными нормами, регулирующими отдельные виды договора аренды, не установлены иные требования к форме договора.
На основании изложенного можно сделать вывод о том, что устная форма договора аренды приемлема только тогда, когда договор заключен между физическими лицами и отвечает следующим требованиям:
– заключен на срок менее одного года;
– не является по своей сути договором проката;
– предметом аренды не являются транспортные средства, здания, сооружения, предприятия;
– письменная форма договора не установлена соглашением сторон.
В тех случаях, когда в аренду передается здание, сооружение или предприятие, договор аренды должен заключаться путем составления одного документа, подписанного сторонами, и никак иначе (п. 1 ст. 651, п. 1 ст. 658 ГК РФ). Это означает, что с точки зрения закона нельзя заключить договор аренды здания, сооружения или предприятия путем обмена документами с помощью специальной связи (например, факса и т.п.) или в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 438 ГК РФ.
3. В каких случаях арендодатель может требовать расторжения договора аренды?
Арендатор может требовать досрочного расторжения договора аренды в случае, если: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, о которых он знал, но рассчитывал, что они не будут препятствием в пользовании имуществом; 3) арендодатель не производит ремонт переданного им по договору аренды имущества; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказывается в состоянии, непригодном для использования
5. Правомерны ли требования ЗАО «Дельта»?
Требования ЗАО «Дельта» не правомерны.
1. Гражданское право: Учебник. Часть 2 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. – М.: Проспект, 1997 г.
2. Комментарий Гражданского кодекса Российской Федерации к ч. 1./ Под ред. Т. Абовой. – М.: БЕК. 2000 г.
3. Комментарий Гражданского кодекса Российской Федерации к ч. 2/ Под ред. О. Садикова. – М.: ИНФРА-НОРМА. 2006 г.
4. Музыкант В.Л. Реклама: Международный опыт и российские традиции. – М.: Право и Закон, 2006.
5. Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. М.: ИНФРА-М, 2001.