Якщо запропонована в іпотеку нерухомість вже обтяжена іншою іпотекою, укладається новий іпотечний договір, в якому має зазначатись, що дана іпотека є наступною.
Передача іпотекодавцем в наступну іпотеку нерухомості, яка вже оформлена банком в іпотеку, може бути здійснена ним лише за попередньою письмовою згодою філії Банку..Така умова повинна бути зазначена в умовах іпотечного договору як зобов’язання іпотекодавця.
До укладення іпотечного договору банки отримують витяги з Державного реєстру іпотек та Єдиного реєстру заборон відчуження об’єктів нерухомого майнапро наявність (відсутність) певного запису відносно інших обтяжень та заборон (арештів) на нерухомість, запропоновану в іпотеку
Іпотечні договори підлягають обов’язковому нотаріальному посвідченню. Іпотечним договором має бути передбачено накладання нотаріусом заборони на відчуження нерухомості.
Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з іпотечним договором чи договором про задоволення вимог іпотекодержателя у відповідності до Закону України “Про іпотеку” та ст.ст.6-10 Закону України “Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати”.
Механізм позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки може бути передбачений умовами іпотечного договору або окремим договором між іпотекодержателем та іпотекодавцем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню (ст.36 Закону України “Про іпотеку”). Після завершення позасудового врегулювання наступні вимоги банку щодо виконання позичальником основного зобов’язання є недійсними (ч.4 ст.36 Закону України “Про іпотеку”).
Звернення стягнення на предмет іпотеки є підставою для виселення мешканців згідно ст.40 Закону України “Про іпотеку”, зврахуванням вимог ст.ст. 109, 132-1 та 132-2 Житлового кодексу Української РСР і Постанови Кабінету Міністрів України від 31.03.2004 №422 “Про затвердження Порядку формування фондів житла для тимчасового проживання та Порядку надання і користування житловими приміщеннями фондів житла для тимчасового проживання”.
Оскільки право власності на предмет іпотеки може бути припинено з незалежних від іпотекодавця причин (викупу для суспільних (державних) потреб земельної ділянки чи будівлі (споруди) згідно ст.ст.350, 351 Цивільного кодексу України та ст.ст.146,147 ЗК України; реквізиції (ст.353 ЦК України); конфіскації (ст.354 ЦК України, ст.148 ЗК України); припинення права власності особи на майно, яке не може їй належати (ст.ст.348 ЦК України та 145 ЗК України)), доцільно в договорі про іпотечний кредит та/чи іпотечному договорі покласти на іпотекодавця (позичальника чи майнового поручителя) обов’язок згідно ч.2 ст.10 Закону України “Про іпотеку” негайно письмово повідомляти банк як іпотекодержателя про намір уповноваженого державного органу здійснити викуп предмету іпотеки для суспільних потреб чи про настання вищевказаних правових наслідків, в зв’язку з чим банк на свій розсуд має право вимагати:
- заміни предмету іпотеки, право власності на який буде припинено чи вже припинено, іншим майном (або забезпеченням), реальна вартість якого повинна бути не меншою від суми заборгованості за договором про іпотечний кредит на момент вчинення такої заміни, враховуючи розмір неустойки та можливих збитків, а також інших витрат;
- припинення основного зобов’язання за договором про іпотечнийкредит (в т.ч. дострокового) шляхом добровільного погашення іпотекодавцем суми заборгованості за договором про іпотечний кредит та іпотечного договору, а у випадку недосягнення згоди з цього приводу банк вправі задовольнити свої вимоги у відповідності до чинних законодавчих актів України та іпотечного договору.
У разі смерті іпотекодавця іпотека зберігає свою чинність для його спадкоємців, які прийняли спадщину, у відповідності до ст.ст.1218 Цивільного кодексу України та ст.23 Закону України “Про іпотеку”.
В разі невиконанняборжником (позичальником) грошових зобов’язань за договором про іпотечний кредит, спадкоємець-фізична особа відповідає за задоволення вимоги банку в межах вартості предмету іпотеки.
Процедура задоволення вимог кредитора за рахунок спадкового майна, що обтяжене іпотекою, відбувається у порядку, передбаченому ст.ст.1281 та 1282 Цивільного кодексу України.
Сергій Тігібко екс-Голова Правління НБУ зазначає, що іпотека для українських банків поступово стане стабільним самостійним бізнесом. Адже це блискуча сфера діяльності, де гарантовано найвищий рівень забезпеченості, найвищу норму рентабельності при адекватних рівнях ризику.
Динаміка структури заставленого майна та майнових прав
(на прикладі Промінвестбанку)
Таблиця 2.1.
(млн. грн.)
| Вид застави | Нерухоме майно | % | Рухоме майно | % | Майнові права | % | Товари в обороті | % | Всього | % |
| 2003 | 2721,6 | 27 | 3024 | 30 | 2116,8 | 21 | 2217,6 | 22 | 10080 | 100 |
| 2004 | 4048 | 32 | 3542 | 28 | 2277 | 18 | 2783 | 22 | 12650 | 100 |
| Темп приросту (%) | 48,7 | х | 17 | х | 7,6 | х | 25,4 | х | 25,4 | х |
На підставі аналізу Таблиці 2.1. можна побачити, що найбільше позичальниками надається в заставу (іпотеку) нерухоме майно. Питома вага нерухомого майна в загальному обсязі заставленого майна та майнових прав збільшилась з 27% на 01.01.03 до 35% на 01.11.04 за рахунок зменшення питомої ваги в загальному обсязі майнових прав то товарів в обороті, що свідчить про те, що майнові права та товари в обороті являють собою додаткову заставу, яка додається до твердої застави (в нашому випадку нерухоме та рухоме майно).
Аналізданих Таблиці 1 свідчить, що філіями Промінвестбанку в основному приймається в заставу нерухоме майно, тому при видачі кредиту позичальники, які бажають отримати кредит на більш пільгових умовах, повинні пропонувати ліквідне та достатнє майно, в нашому випадку це нерухомість (будівлі, споруди, квартири, земля та інші об’єкти), обладнання та автотранспортні засоби.
Основні проблеми та перспективи розвитку форм забезпечення банківських кредитів в умовах трансформаційних змін в економіці України (як один із основних шляхів мінімізації кредитних ризиків)
Банківська система кожної держави, й України в тому числі, не може існувати без кредитування реальної економіки. Кредитна діяльність дає банкам 60-70% доходів. Від стану реальної економіки залежить стан банків, тому що 80-95% пасивів банків - це кошти, позичені у суб'єктів господарювання та фізичних осіб.
Капіталізація банківської системи є незначною, тому можливості банків України недостатні для активного кредитування реального сектору економіки порівняно з іншими державами.
В Україні діє ряд негативних факторів, які обмежують бажання й можливості українських кредиторів та інвесторів, у тому числі банків, не сприяють залученню зовнішніх інвестицій. Цьому не сприяє і незакінченість процесу приватизації, не сформованість інституту реальних власників у промисловому й аграрному секторах. Розпорошеність власності, створеної за рахунок сертифікатної приватизації, і залишок великих пакетів акцій у державній власності створюють ефект безгосподарності на більшості колишніх великих державних підприємств в основних стратегічних галузях. Керівники цих «акціонерних товариств», не маючи контролю з боку власників, досвіду роботи в ринкових умовах, особистої зацікавленості й стимулів, неефективно, некоректно, а часом і злочинно розпоряджаються майном і продукцією. Непрозорі, не грошові розрахунки, бартер, вексельні схеми взаємозаліку з великими дисконтами на користь партнерів завдають збитків «власникам», знекровлюють основні галузі держави, зменшують можливості банківської системи, тінізують економіку. В результаті неплатежі суб'єктів господарювання в Україні сягають 250 млрд. гривень і в 1,5 рази перевищують річний ВВП. Ці кошти могли б бути ресурсом для кредитування.
Законодавча незабезпеченість економічних процесів, відсутність багатьох необхідних законів, суперечливість і часта змінюваність чинних законодавчих норм, адміністративне свавілля й корупція, диктат олігархів замість диктату закону.
Головними ланками кредитної системи є банки та кредитні установи, що мають ліцензію Національного банку України, які одночасно виступають у ролі покупця і продавця існуючих у суспільстві тимчасово вільних коштів.
Банківська система шляхом надання кредитів організовує й обслуговує рух капіталу, забезпечує його залучення, акумуляцію та перерозподіл у ті сфери виробництва та обігу, де виникає дефіцит капіталу.
При проведенні кредитної політики комерційні банки виходять із необхідності забезпечення поєднання інтересів банку, його акціонерів і вкладників та суб'єктів господарської діяльності із врахуванням загальнодержавних інтересів.