Невід'ємним учасником іпотечних кредитних відносин у країні є держава в і особі відповідних регулюючих органів влади та фінансових інститутів. її інтереси і в даному випадку - вирішення соціальних проблем, серед яких житлова перебуває і на-одному рівні з проблемами охорони здоров'я і освіти. Держава має створити інститут іпотеки та умови для стабільного ефективного функціонування всієї системи іпотечного кредитування. Необхідно провести інституціональні реформи і створити правове поле з метою стимулювання іпотечного кредитного ринку. Іпотека є вагомим інструментом економічного розвитку, який дозволяє не тільки вирішувати соціальне завдання - забезпечення населення житлом, але й стимулює всі суміжні галузі економіки. Реалізації правових засад створення системи іпотечного кредитування сприяє прийняття Верховною Радою Земельного, Цивільного та Господарських кодексів, а також законів «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати», «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» та ін. Тому нині винятково актуальним стає питання практичної реалізації можливостей, що з'явилися в рамках прийнятого правового поля для подальшого розвитку іпотечного кредитування в Україні.
Прийнятий Українським парламентом Закон «Про іпотечні облігації» містить сутність правових інструментів, які спрямовані на підвищення ефективності сек'юритизації іпотечних активів як перспективного механізму рефінансування банківських кредитів. Відтак, держава визначила кредитну складову моделі розвитку іпотечного ринку. Ця модель має сприяти активізації як безпосередньо кредитної іпотечної діяльності вітчизняних банків, так і розвитку інвестиційного середовища в країні та становленню ринку цінних паперів. Крім того, така державна житлова політика України дозволить зберегти орієнтацію на захист соціально незахищених верств населення та сприяти вирішенню житлових проблем основної частини працюючого населення із середніми доходами. Зважаючи на те, що держава, звичайно, не в змозі повністю фінансувати будівництво нового чи ремонт наявного житла, для неї достатньо обмежитися компенсацією різниці в процентних ставках банкам або покривати певну частину боргу на етапі отримання кредиту.
У сучасних умовах із метою забезпечення ефективної кредитної діяльності комерційні банки розробляють власну кредитно-іпотечну політику та впроваджують практичні механізми її реалізації. Політика комерційного банку у сфері іпотечного кредитування має визначати, на нашу думку, програму та пріоритети кредитної діяльності, засоби та методи їх реалізації, а також принципи й порядок організації процесу власне іпотечного кредитування.
Таким чином, політика банку у сфері іпотечного кредитування є складовою загальної кредитної політики банку, що є основою організації процесу банківського кредитування відповідно до загальної ринкової стратегії діяльності банку та повинна чітко відображати цілі кредитування, правила їх реалізації, а також відповідне документальне методичне забезпечення.
Розроблення політики банку у сфері іпотечного кредитування тісно пов'язано з управлінням ризиками, які умовно можна було б поділити на три основні групи.
Кредитний ризик щодо позичальника іпотечного кредиту. Такий ризик відображає міру (ступінь) вірогідності того, що позичальник може не виконувати своїх зобов'язань перед банком щодо повернення іпотечного боргу згідно з умовами кредитного договору та з урахуванням впливу керованих і некерованих чинників, прямих і зворотних зв'язків.
Кредитний ризик щодо способу забезпечення іпотечної позички. Цей ризик відображає міру (ступінь) вірогідності того, що банку не вдається своєчасно та в повному обсязі скористатися забезпеченням позички (нерухомим майном) для покриття можливих втрат від неї.
Кредитний ризик щодо кредитної угоди. Такий ризик відображає міру (ступінь) того, що позичальник може не виконувати своїх зобов’язань перед банком щодо повернення іпотечного боргу згідно з умовами кредитного договору, і при цьому банкові не вдається своєчасно та в повному обсязі скористатися забезпеченням позики (нерухомим майном) для покриття втрат від неї.
Банківський іпотечний кредит видається на умовах платності терміновості та зворотності, а також за умови жорсткого контролю за використанням кредитних коштів. Основним забезпеченням зворотності кредитних коштів служить застава нерухомого майна, що купується (будується) за рахунок цих коштів.
Важливим у процесі управління іпотечними кредитами є залучення кредитних ресурсів. Проблему залучення кредитних ресурсів для довгострокового іпотечного житлового кредитування можна вважати найбільш критичною для розвитку системи іпотечного житлового кредитування в Україні. Жоден комерційний банк не в змозі формувати кредитний портфель із довгострокових кредитів, спираючись при цьому на короткострокові джерела. Невідповідність банківських активів і пасивів за термінами та ставками рано чи пізно призводить до втрати ліквідності та банкрутства банку.
Залучення довгострокових ресурсів для іпотечного кредитування може здійснюватися з таких джерел, як:
а) кредитні лінії та позики, надані банками, а також іншими організаціями (фондами);
б) кошти, надані іншими інституціональними інвесторами (пенсійними фондами та страховими організаціями, пайовими інвестиційними фондами тощо), терміном на 5-10 років;
в) розміщення емісійних іпотечних цінних паперів;
г) кошти від продажу цільових облігаційних позик тощо.
Взагалі до факторів, що стримують розвиток іпотечного кредитування в Україні, можна віднести:
відсутність політичної та економічної стабільності;
наявність правових проблем у сфері створення житлово-інвестиційного
законодавства;
невідпрацьованість державними фінансовими та економічними органами
функціонування системи іпотечного кредитування;
відсутність належного досвіду зі страхування ризиків, що виникають при
становленні іпотечних кредитних відносин;
невисокий фінансовий потенціал вітчизняних страхових, ріелторських та оціночних компаній;
відсутність у вітчизняних банків достатнього практичного досвіду довгострокового кредитування;
високу вартість позик при відносно низькому рівні доходів більшої частини населення;
відсутність у населення стабільних моделей ощадної та кредитної поведінки; проблематичність залучення необхідних довгострокових ресурсів в іпотечну систему та ін.
Іпотечне кредитування має стати ефективною формою залучення вільних фінансових ресурсів та їх соціально вигідного розміщення. Запровадження вітчизняної системи відносин у сфері іпотечного кредитування з правильно побудованим механізмом рефінансування дозволить за рахунок мультиплікації збільшити кількість грошей, що працюють в економіці, підвищити цим самим її монетизацію без ризикової додаткової первинної емісії. На ефективність способів залучення коштів для фінансування довгострокових іпотечних банківських кредитів, перш за все, впливає наявність надійних фінансових інструментів та механізмів, які б забезпечували кредиторам можливість отримання ресурсів у необхідних обсягах, за відносно низькою ринковою вартістю та на узгоджених за строками і відсотковими ставками кредитних іпотечних активах.
Необхідність створення та розвитку цивілізованого іпотечного ринку в нашій країні є об'єктивною реальністю обумовленою сучасним етапом становлення ринкових відносин в Україні. Формування і налагодження функціонування іпотечного ринку відкриває нові фінансові можливості і стимули для економічного і соціального розвитку країни шляхом включення в ринковий оборот такого виробничого ресурсу як нерухомість і в першу чергу землі й активізації на цій основі механізмів довгострокового кредитування вітчизняної економіки.
Іпотека - це важливий фінансово-економічний інструмент ринкового господарства, який сприяє активізації інвестиційної діяльності суб'єктів підприємництва та одночасно забезпечує надійний захист інтересів кредитора. У міру поглиблення ринкових відносин в Україні сфера застосування застави нерухомості постійно розширюється. Однак в умовах кризи, яку переживає наша країна, ще й сьогодні значно підвищується ризик невиконання боржником своїх зобов'язань, хоча неплатоспроможність та недобропорядність боржників існує і в умовах стабільної економіки. Саме тому кредитору необхідні гарантії. В усьому світі застава майна вже не одне століття є одним із найнадійніших способів забезпечення зобов'язань та залучення іноземних інвестицій в країну.