По-четверте, іпотечним кредитам притаманна специфіка ризиків. Для кредитів, забезпечених нерухомим майном є менший ризик нецільового використання кредитів та втрати застави. Адже нерухоме майно як вид забезпечення виконання зобов'язань за кредитною угодою з одного боку суттєво полегшує кредитору контроль за збереженням об'єктів застави, які не піддаються територіальному переміщенню.
У загальному вигляді іпотека - це спосіб забезпечення зобов'язань, за яких кредитор купує право у випадку невиконання боржником зобов'язань отримати компенсацію за рахунок вартості заставного об'єкта переважно перед іншими кредиторами.
Із юридичного погляду іпотека - це обтяження прав власності на предмет чужої власності, яке полягає в переважному задоволенні основної вимоги із власності заставного предмета.
З економічних позицій іпотека - це спосіб залучення фінансових ресурсів для розвитку матеріального виробництва та невиробничої сфери. Вона забезпечує господарський обіг майнових прав на об'єкти нерухомості у випадках, коли інші форми відчуження (купівля-продаж, обмін та ін) економічно неможливі чи юридично недоцільні. Іпотека сприяє відриву фіктивного капіталу від реального виробничого капіталу шляхом випуску первинних, вторинних та третинних заставних, обіг яких на ринку цінних паперів може іноді перевищувати вартість об'єкта нерухомості, що забезпечує зобов'язання. Водночас залучені грошові кошти за рахунок вторинного ринку заставних дають можливість певною мірою знизити ризик кредиторів.
Відповідно до ст.4 Закону України «Про іпотеку» предметом іпотеки може бути: пов'язана з землею будівля, споруда, квартира, підприємство (його структурні підрозділи як цілісні майнові комплекси), а також інше майно, віднесене законодавством до нерухомого. Предмет іпотеки:
Будівлі, споруди.
Підприємства як єдиний майновий комплекс.
Житлові будинки, квартири та частини будинків і квартир, які складаються з однієї або кількох ізольованих кімнат, включаючи частку в загальній пайовій власності на житловий будинок (загальні приміщення, обладнання всередині та за межами будинку).
Готелі, будинки відпочинку, санаторії, кемпінги, елінги, садові ділянки, гаражі та інші споруди культурно-побутового призначення.
Будівлі та споруди, об'єкти незавершеного будівництва тільки разом із земельною ділянкою чи її частиною, або правом її оренди.
Повітряні, морські та річкові судна, космічні об'єкти.
Багаторічні насадження.
Право оренди нерухомості із дозволу власника майна або особи, що має на нього право господарського використання.
Умови іпотеки:
• Об'єкт має належати заставодавцеві на основі права власності або господарського використання.
• Головне майно вважається заставним, якщо пропонується як єдине ціле, коли інше не передбачено в договорі.
• За загальної спільної власності на нерухомість необхідно нотаріально засвідчити право на використання частини майна як застави.
• Учасник загальної пайової власності може заставити свою частку без угоди з іншими власниками.
• Рішення про заставу державного об'єкта, не закріпленого в господарське володіння, приймається Фондом Державного майна України або його регіональними філіями.
• Застава нерухомості не звільнює заставодавця від виконання умов конкурсу, аукціону або іншого способу участі даного об'єкта в приватизації.
Іпотека не допускається:
Державних та муніципальних земель, а також сільгоспугідь.
Частини земельної ділянки, площа якої менша від мінімального розміру для різного цільового призначення та можливого використання.
Частини майна, розподіл якого в натуральній величині неможливо провести без зміни його призначення (неподільне майно).
Майна, вилученого з обігу.
Майна, яке неможливо буде стягнути.
Майна, яке заборонено приватизувати або яке підлягає обов'язковій терміновій приватизації.
Права постійного користування земельною ділянкою, на якій знаходиться підприємство, будівля або споруда.
Державних та муніципальних індивідуальних та багатоквартирних житлових будинків.
Ділянок надр та територій природних копалин, що охороняються державою.
Частки у праві власності на загальне майно житлового будинку окремо від права власності на квартиру.
Іпотека виникла та почала розвиватися одночасно з появою елементів приватної власності. Общинна, родинна та інші форми колективної власності суттєво обмежували право застави. Законодавче регулювання заставних відносин зустрічається ще в законах Ману (Стародавня Індія) у II ст. до н. е., а розвиватися воно почало в римському праві.
Спочатку вживалися слова fiducia (передане право власності) та pignus (віддати під заставу), а потім hypoteca (право утримання).
Початком розвитку іпотеки та іпотечного кредитування в Україні вважається друга половина XIX ст., коли після селянської реформи 1861 р. царський уряд підготував до публікації Положення про міські громадські банки (1862 р).
Через 10 років почав діяти загальнодержавний закон про порядок відкриття кредитних установ земствами (17.05.1872 р) та Загальні правила про порядок заснування кредитних установ приватними особами (31.05.1872 р).
Першу не лише в Україні, а й в усій Російській імперії установу іпотечного кредиту було відкрито в 1864 р. - Товариство поземельного кредиту для Херсонської губернії (з 1871 р. - Херсонський земський банк). Основний капітал у 100 тис. крб. становила надана урядом позичка. Згідно зі статутом цього банку, який у 1871 р. уряд рекомендував як зразок «при підготовці статутів кредитних установ довготермінового кредиту», дія новоствореної кредитної установи поширювалася на Херсонську, Катеринославську, Таврійську та Бессарабську губернії, тобто на всю сучасну Південну Україну й Молдову. Позичка під заставу маєтку, розміром не менш як 50 десятин (1 дес. = 1,0954 га), надавалася на максимальний термін 34 роки та 11 місяців при 6,75% річних. Платежі процентних внесків здійснювалися кожне півріччя. Прострочення тягло за собою сплату пені розміром 1% за місяць. У разі заборгованості у платежах більше ніж 6 місяців маєток виставлявся для продажу на аукціоні, що відбувався у приміщенні правління банку або окружного суду.
Іншою установою іпотечного кредиту, що виникла невдовзі після скасування кріпосного права, було Товариство взаємного поземельного кредиту. Оголосивши про початок своєї роботи в 1866 р. у Петербурзі, це товариство швидко поширило свою діяльність майже на всі, у тому числі й українські, губернії європейської частини країни. Товариство взаємного кредиту створювалося з метою надання фінансової допомоги великим землевласникам. Звідси зрозумілою є всіляка підтримка урядом цієї кредитної установи. Однією з характерних рис товариства було те, що уряд час від часу дозволяв йому під свої гарантії випускати 5-процентні облігації на кілька мільйонів карбованців. Це давало можливість періодично поповнювати обігові кошти, потреба в яких постійно зростала через нездатність значної частини дебіторів розрахуватися з боргами навіть за умови видачі позички на 56 років.
Упродовж 70-80-х років XIX ст. в Україні практично завершилося становлення іпотечного кредиту в ринковому його розумінні: 4 травня 1871 р. був затверджений статут Харківського земельного банку, який, на відміну від Херсонського, таки став зразком для інших акціонерних земельних банків. Через рік (08.04.1872 р) почав свою діяльність Полтавський земельний банк. Значно пізніше (27.02. 1905 р) почали функціонувати Київський та Бессарабсько-Таврійський земельні банки. Крім акціонерних, за ініціативою уряду було прийнято рішення про заснування державних Селянського (1882 р) і Дворянського (1885 р) земельних банків. Суттєво перебудував свою роботу і створений у 1860 р. Державний емісійний банк, підтримавши наприкінці XIX ст. ідею формування в сільській місцевості широкої мережі дрібних кредитних товариств1.
Розвиток іпотеки в Україні продовжувався лише до 1917 року, коли було ліквідовано приватну власність на землю та засоби виробництва, а також скасовано правовий поділ майна на рухоме й нерухоме, отже, іпотека як правовий інститут втратила своє значення. Однак із прийняттям 2 жовтня 1992 р. Закону України «Про заставу» було визначено правий режим функціонування іпотеки в Україні. Але цей документ стосується лише деяких аспектів іпотеки, у той же час системи регулювання ринку іпотеки її Україні не існує.
Зокрема, чинне законодавство застосовує до нерухомого майна, яке виступає як застава, той самий правовий режим, що й до рухомого. А право власності на більшість видів рухомого майна не підлягає обов'язковій державній реєстрації. Система іпотеки має обов'язково спиратися на єдину державну систему реєстрації прав власності на нерухоме майно: передача нерухомого майна в іпотеку має бути зареєстрованою в такій системі.
На даний момент законодавство не визнає і пріоритету права іпотечного заставоутримувача звернути стягнення на передане в іпотеку нерухоме майно. Питання іпотеки земельних ділянок не врегульовано чинним законодавством як щодо застосування обмежень стосовно відчуження та цільового використання земель, і передбачених Земельним кодексом, так і в частині узгодження правового режиму земельної ділянки з передачею в іпотеку об’єктів нерухомості, розташованих на ній.
Малоефективною є процедура звернення стягнення на передане в іпотеку майно. Процесуальне законодавство дає постійно безкінечно затягувати процедуру задоволення вимог кредиторів за рахунок предмета іпотеки, що завдає кредиторам серйозних клопотів, а їхні кошти вилучаються з обігу. Це є особливо актуальним в аграрному та будівельному комплексах. Крім того, наявна процедура звернення стягнення на предмет іпотеки є вкрай не виправданою, довготривалою, дорогою та непередбачуваною для і кредиторів.