- включить стоимость потребленных арендатором коммунальных услуг в арендную плату;
- возмещать арендодателю коммунальные расходы отдельно от арендной платы.
Арендная плата, указанная в договоре, может как включать, так и не включать суммы коммунальных платежей. Если непосредственно в договоре указано, что размер арендной платы определен с учетом коммунальных платежей, отдельно сумма последних может не указываться. Эта фиксированная сумма арендной платы пересматривается, как правило, ежегодно при перезаключении или пролонгации предыдущего договора.
Однако энергопотребление, как правило, не бывает константой, поэтому зафиксировать арендную плату с учетом стоимости коммунальных услуг в абсолютной сумме довольно проблематично.
Арендная плата может определяться в виде суммы, состоящей из двух слагаемых:
- постоянной стоимости арендуемой площади;
- переменной стоимости коммунальных услуг.
У арендодателядоходы (расходы) по сданному в аренду имуществу отражаются либо как доходы (расходы) от обычных видов деятельности, либо как операционные доходы (расходы). Вся сумма арендной платы облагается НДС. Если арендодатель является плательщиком НДС, то он должен выставить арендатору счет-фактуру на всю сумму арендной платы. В данном случае не надо выделять отдельной строкой суммы коммунальных платежей как в счете на оплату, так и в счете-фактуре. НДС выставленный коммунальными службами, принимается к вычету с регистрацией «коммунальных» счетов-фактур в книге покупок на полную сумму.
У арендатора расходы по арендной плате являются прочими расходами по обычным видам деятельности.
Широко распространен такой вариант расчетов по договору аренды: арендатор компенсирует арендодателю стоимость потребленных коммунальных услуг отдельно от арендной платы. То есть указанные платежи производятся независимо друг от друга.
Возмещение арендатором стоимости коммунальных услуг на основании выставленного счета нельзя рассматривать как арендную плату, оно же и не может быть квалифицировано и как договор оказания коммунальных услуг. К тому же, компенсация не является доходом.
В соответствии с последними изменениями ни арендодатель, ни арендатор не вправе принять к вычету НДС в части коммунальных услуг, потребленных арендатором. Использовавшийся ранее метод выставления счетов-фактур арендатору на стоимость потребленных услуг является неприменимым, так как арендодатель не является энергоснабжающей организацией для арендатора, поскольку сам получает электроэнергию в качестве абонента. Арендодатель вправе принять к вычету не весь НДС, выставленный энергетиками, а только ту его часть, которая соответствует энергоресурсам, потребленным самим арендодателем.
Арендодатель выписывает арендатору только счет на сумму доли «энергетических» расходов арендатора, подлежащую возмещению, без выделения в счете суммы НДС. Эта сумма у арендодателя не подлежит отражению ни в налоговом учете, ни в книгах продаж и покупок.
Арендатор, получив счет к оплате, всю сумму по счету учитывает в составе расходов в целях налогообложения прибыли.
Например, по договору аренды арендатор компенсирует арендодателю 20% расходов по оплате электроэнергии, потребленной в соответствии с показаниями счетчика арендодателя. Доли платежей определяются исходя из соотношения площадей, занимаемых партнерами. Арендодатель получил от энергетиков счет и счет-фактуру за текущий месяц на сумму 11 800 руб. (в том числе НДС 1800 руб.).
Таблица 11
Хозяйственные операции - арендодатель
| №п/п | Первичный документ | Дт | Кт | Сумма руб. | Содержание операции |
| 1 | Счет за потребленную электроэнергию | 26(25) | 60 | 8000 | Отражены расходы в сумме потребленной электроэнергии (10 000руб. * 80%) |
| 2 | Счет-фактура, Бухгалтерская справка-расчет | 19 | 60 | 1440 | Отражена часть НДС, предъявленного энергетиками, которая соответствует «собственным расходам» арендодателя на электроэнергию (1800руб.*80%) |
| 3 | Счет арендатору на компенсацию расходов | 76 | 60 | 2360 | Арендатору предъявлена сумма расходов по электроэнергии, подлежащая возмещению (11 800руб.*20%) |
| 4 | Счет-фактура | 68 | 19 | 1440 | Принята к учету сумма НДС, соответствующая «собственным» расходам арендодателя на электроэнергию |
| 5 | Выписка банка по расчетному счету | 60 | 51 | 11 800 | Оплачен счет за электроэнергию |
| 6 | Выписка банка по расчетному счету | 51 | 76 | 2360 | Получена компенсация расходов на электроэнергию от арендатора |
Таблица 12
Хозяйственные операции - арендатор
| №п/п | Первичный документ | Дт | Кт | Сумма руб. | Содержание операции |
| 1 | Счет за потребленную электроэнергию | 26(25) | 76 | 2360 | Отражены расходы на электроэнергию в полной сумме, компенсируемой арендодателю |
| 2 | Выписка банка по расчетному счету | 76 | 51 | 2360 | Оплачен счет арендодателя |
Как видно из примера, такой вариант учета коммунальных расходов невыгоден арендатору – плательщику НДС, так как НДС, уплаченный арендодателю в составе возмещения коммунальных платежей не принимается к вычету, а учитывается при налогообложении прибыли. К «возмещению» «входного» НДС можно приравнять уменьшение налога на прибыль, на сумму, равную 24 % от суммы налога.
Финансовое состояние анализируемого Мурманского Дома культуры железнодорожников неоднозначно. С одной стороны увеличивается объем реализации, рентабельность, масштабы деятельности предприятия возрастают, при этом показатели оборачиваемости и деловой активности не на высоком уровне.
Организация все больше ощущает недостаток собственных оборотных средств. В качестве дальнейшего улучшения финансового состояния анализируемой организации нужно сократить практику наращивания кредиторской задолженности. В этой связи рассмотрим предложения по увеличению эффективности использования оборотных средств.
Как показывают данные анализа основной проблемой деятельности Мурманского Дома культуры железнодорожников является увеличение эффективности использования оборотного капитала, в пассивах организации преобладает кредиторская задолженность.
Таким образом, налицо агрессивная политика управления активами и пассивами, которая, предполагает высокий уровень оборотных активов, и, следовательно, низкую их оборачиваемость и соответственно преобладание краткосрочных пассивов.
Такая политика должна обеспечивать достаточный уровень ликвидности, но как показывают результаты анализа, такая политика не достаточно эффективна в отношении Мурманского Дома культуры железнодорожников, так как уровень ликвидности организации имеет тенденцию к снижению, что повышает риск банкротства организации.
В результате делаем вывод, что необходимо проводить умеренную политику управления, снижая уровень краткосрочных пассивов за счет погашения кредиторской задолженности и одновременного погашения дебиторской задолженности. Таким образом, будет снижен уровень риска организации и соответственно повышена его ликвидность.
Умеренная политика является оптимальной, т. к. для текущей ситуации организации не приемлемы высокий риск и снижение притока денег.
Чтобы коэффициенты ликвидности соответствовали нормативным требованиям, необходимо иметь структуру оборотных активов организации, представленной в таблице 13.
Таблица 13
Структура оборотных средств, %
| Оборотные активы | Оптимальная структура | Структура 2005 г. | Структура 2006 г. | Структура 2007 г. |
| Запасы | 66,7 | 41,1 | 39,9 | 29,9 |
| Дебиторская задолженность | 26,7 | 57,1 | 58,4 | 67,9 |
| Денежные средства и краткосрочные финансовые вложения | 6,6 | 6,3 | 6,9 | 4,5 |
Проведенный анализ ликвидности показывает, что организации необходимо стабилизировать ликвидность баланса в соответствии с нормативными значениями, так как от этого зависят инвестиционные вливания капитала.
Состояние кредиторской задолженности во многом определяется состоянием дебиторской задолженности.
Дебиторская задолженность – величина управляемая. Из таблицы видно, что необходимо сократить дебиторскую задолженность на 41,2 % (67,9 – 26,7) полученные средства необходимо направить на погашение кредиторской задолженности.
Для этого необходимо реализовать конкретные меры по управлению процессом изменения дебиторской задолженности:
1. С целью снижения дебиторской задолженности необходимо определить степень риска неплатежеспособности покупателей, рассчитывать прогнозные значения резерва по сомнительным долгам. Большое значение при этом следует уделить отбору потенциальных покупателей.
2. Отбор необходимо осуществлять с помощью следующих критериев: соблюдение платежной дисциплины в прошлом, прогнозные финансовые возможности покупателя по оплате запрашиваемого им объема товаров, уровень текущей кредитоспособности, финансовой устойчивости. Оплату товаров постоянным клиентам, возможно производить в кредит. С целью ускорения периода оплаты покупателями за приобретенную продукцию возможно установление скидок за срочность. За неуплату в установленный по договору срок следует установить систему штрафов. Длительность прохождения дебиторской задолженности зависит также и от схемы движения банковских документов. Наиболее оптимальным видом является электронная почта, связывающая банковские учреждения между собой. При таком виде (в отличие от применяемого в настоящее время почтового вида) скорость прохождения документов увеличивается в 3-4 раза.