Еще раз необходимо отметить, что сегодня ипотека в России практически не решает проблемы обеспечения широких слоев населения доступным жильем. Необходимо понимать, что ипотека - не панацея от проблемы обеспечения населения жильем. Это всего лишь один из инструментов, которому есть реальные альтернативы: покупка в рассрочку, жилищно-сберегательные кооперативы, собственные накопления и пр. Однако из всех возможных путей развития ипотека - пока наиболее эффективный и быстрый метод решения жилищной проблемы населения.
В качестве рекомендаций по совершенствованию ипотечного кредитования работников культуры мы предлагаем разработать две программы.
1. Кредит «Молодая семья 2011г.»
Кредит «Молодая семья 2011 г.»призван решить жилищную проблему молодых семей – работников культуры, в которых хотя бы один из супругов моложе 30 лет (либо неполной семьи с ребенком, при условии, что родитель не достиг 30-ти летнего возраста). При этом, при определении размера кредита может учитываться не только совокупный доход супругов, членов молодой семьи, но и их родителей. Кредит предоставляется на условиях, аналогичных условиям одной из трех перечисленных выше программ жилищного кредитования, выбранной заемщиком/созаемщиками. При этом, молодым семьям при наличии ребенка достаточно иметь всего 5% собственных средств.
Банк может предоставлять отсрочку заемщику/созаемщикам в погашении основного долга по кредиту в случаях, предусмотренных, а также при рождении ребенка (детей) в период действия кредитного договора на срок до достижения ребенком (детьми) возраста трех лет. Срок действия кредитного договора может быть увеличен на срок предоставленной отсрочки. При этом суммарный период предоставленных отсрочек не может превышать пяти лет.
2. Кредит «Ипотечный с учетом Суммарного актива»
Ипотечный кредит с учетом суммарного актива предоставляется исключительно на цели приобретения следующих объектов недвижимости:
· квартир,
· земельных участков,
· индивидуальных жилых домов (в т.ч., коттеджного типа).
При этом, банк может рассмотреть вопрос о предоставлении кредита в случае, если оценочная стоимость суммарного актива составляет не менее 30 000 000 рублей или эквивалента этой суммы в иностранной валюте.
Суммарный актив – принадлежащие на праве собственности заемщику/созаемщикам: квартиры и индивидуальные жилые дома (в т.ч. коттеджного типа), в которых никто не зарегистрирован, дачи, земельные участки, нежилые помещения (используемые под офисы, склады, торговые точки), помещения для кратковременного проживания (гостиницы, мотели, кемпинги), автомобили и иные транспортные средства, эмиссионные и неэмиссионные ценные бумаги.
При определении размера кредита в суммарный актив включаются:
· квартиры, индивидуальные жилые дома (в т.ч., коттеджного типа), дачи, нежилые помещения – оценочная стоимость каждой (ого) из которых составляет не менее 1 000 000 рублей;
· автомобили и иных транспортные средства – оценочная стоимость каждого из которых составляет не менее 600 000 рублей при сроке эксплуатации не более 3-х лет;
· эмиссионные и неэмиссионные ценные бумаги (перечень ценных бумаг, которые могут быть включены в суммарный актив, определяется банком).
Размер кредита определяется без учета платежеспособности заемщика/созаемщиков и не может превышать одновременно 50% оценочной стоимости суммарного актива и 65% покупной стоимости объекта недвижимости.
Залог приобретаемого объекта недвижимости оформляется ипотекой в силу закона одновременно с оформлением (регистрацией) права собственности заемщика/созаемщиков на объект недвижимости;
Предлагаемые нами жилищные программы Сбербанка России, направленные на поддержание работников культуры, имеют ряд следующих преимуществ перед жилищными программами других коммерческих банков:
Во-первых, возможность выбора варианта кредитования в зависимости от цели кредитования.
Во-вторых, условия кредитования являются «прозрачными». Банк не закладывает в ежемесячные платежи, направляемые заемщиком в погашение кредитов, дополнительную комиссию банка. Дополнительные платы, которые взимаются Сибирским банком Сбербанка России, просты и понятны для заемщика. Это единовременный тариф за ведение ссудного счета, уплачиваемый при получении кредита и плата за рассмотрение кредитной заявки, которая также уплачивается заемщиком единожды при получении кредита. В дальнейшем заемщики оплачивают только проценты по кредиту.
В-третьих. Сберегательный банк не ограничивает клиентов в праве досрочного погашения кредита. Если у заемщика появилась возможность расплатиться с нами раньше установленного срока – банк идет ему навстречу, не взимая при этом никаких дополнительных плат. Чем быстрее заемщик расплатится, тем меньше сумма процентов, которые ему фактически придется выплатить.
В-четвертых. Накладные расходы, которые несет заемщик значительно ниже тех, которые бы пришлось ему уплатить, обратись он в некоторые другие банки. Банк не требует страхования жизни заемщика, и не оформляет залог имущества по кредиту «На недвижимость», если сумма кредита не превышает 750 тысяч рублей.
В-пятых. Сегодня многие банки фактически предоставляют кредит на приобретение недвижимости только после того, как право собственности на приобретаемую квартиру перейдет к заемщику, и далеко не каждый продавец жилья согласится на заключение такой сделки. В Сберегательном банке заемщик сначала получает кредит, а затем в сроки, установленные кредитным договором (в зависимости от вида кредита - до 3 лет с даты получения кредита) предоставляет отчет о целевом использовании заемных средств и, при необходимости, оформляет ипотеке.
В-шестых. При определении размера кредита дополнительно к доходу заемщика по основному месту работы Сбербанк России может принимать все его дополнительные официальные доходы, а также все виды доходов супруги(а) заемщика.
Основными преимуществами предлагаемых нами программ для работников учреждений культуры являются:
- льготные условия кредитования (без первоначального взноса, под 8% годовых);
- отсрочка платежа на срок до 6 месяцев;
- срок кредитования – 35 лет (но не старше возраста заемщика 70 лет на момент окончания кредита).
При данных условиях кредитования ипотечный кредит смогут получить гораздо большее число заемщиков. Экономический эффект от одного выданного кредита в среднем составляет 1,5.
Со стабилизацией экономического положения Российской Федерации существенным образом увеличился объем делового оборота недвижимости, следствием чего получил свое развитие рынок недвижимости. Это обусловлено экономическим содержанием недвижимости, включающим такие свойства, как полезность, долговечность, износ, уникальность, разнородность и неповторимость. Благодаря этим свойствам она стала все чаще использоваться в качестве вклада в уставный капитал и залога недвижимого имущества, активнее стал использоваться такой инструмент рыночной экономики, как ипотека.
Ипотека – залог недвижимости (земли, строений, сооружений, квартир, долгов и т.д.) с целью получения ипотечной ссуды, при котором закладываемое имущество не передается в руки кредитора, а остается у должника.
Поскольку ипотека представляет собой залог и служит обеспечением обязательства, она получила особое распространение в банковской практике как инструмент снижения кредитных рисков по специальному виду кредита – ипотечному кредиту, который выдается, как правило, на специальных условиях, обусловленных спецификой формы залога недвижимости.
В настоящее время в России действуют несколько типовых схем ипотечного кредитования, в целом соответствующих зарубежным схемам, но учитывающих национальную специфику:
- одноступенчатая, при которой заемщик напрямую участвует во всех операциях;
- двухступенчатая, когда заемщик проходит все процедуры как бы повторно;
- трехступенчатая, в которой помимо ипотечных присутствуют также гарантийные процедуры.
Основными субъектами ипотечного процесса являются заемщики, банки, страховые компании и оценочные агентства.
Ипотечный банк – кредитная организация, специализирующаяся на выдаче долгосрочных ипотечных кредитов под залог недвижимости (земли, различных строений и других объектов недвижимости), ресурсы которого складываются из собственных накоплений и средств, полученных от реализации ипотечных облигаций – долгосрочных ценных бумаг, выпускаемых под обеспечение недвижимым имуществом и приносящих фиксированный процент. В своей деятельности ипотечные банки используют следующие основные стратегии привлечения финансовых ресурсов:
- ориентация на «розничные» источники кредитных ресурсов (депозиты населения и юридических лиц);
- ориентация на «оптовые» источники кредитных ресурсов (кредитные линии российских и иностранных кредитных организаций, средства институциональных инвесторов, целевые облигационные займы).
В ипотечном кредитовании банки участвуют как применительно к решению жилищных проблем граждан, так и осуществляют финансирование деятельности предприятия за счет ипотечного кредита.
При осуществлении кредитной деятельности одной из основных задач, стоящей перед банковскими структурами, является минимизация кредитных рисков, для решения которой используются формальные, полуформальные и неформальные процедуры.
Оценочная деятельность в ипотечном кредитовании это работа лицензионных экспертов-оценщиков (фирм, агентств), направленная на определение наиболее вероятной денежной суммы, которая может быть получена при отчуждении имущественных прав на оцениваемый объект залога при заданных условиях. Методы оценки объектов недвижимости базируются в основном на трех подходах: с точки зрения сравнимых продаж, на основе затрат, с точки зрения капитализации дохода.