Таким образом, основной долг равен 1,5 млн. рублей, проценты за пользование кредитом всего составляют 945 312,50 рублей, тогда общая сумма платежа будет равняться 2 445 312,50. Получается, что 12,5% в конечном итоге превратились в 63% от первоначального займа, что очень не выгодно для заемщика.
К решению об ипотечном кредитовании нужно подходить со всей серьезностью и обдуманностью и с четким расчетом, что будет более
выгодным в данных обстоятельствах - оформить ипотечный кредит, накопить деньги или немного подождать пока вложенные деньги принесут прибыль. Каждый человек решает самостоятельно исходя из уровня и условий его жизни.
Деятельность кредитных организаций на российском ипотечном рынке регламентируется действующими законодательными актами, регулирующими систему ипотеки. Формирование законодательной базы ипотечного кредитования в России началось с середины 90-х гг. прошлого столетия. Права гражданина на жилье и на охрану частной собственности закреплены в Конституции РФ (1993г.). Важным шагом развития российского ипотечного законодательства стало принятие первой (1995г.) и второй (1996г.) частей Гражданского кодекса РФ. Кодекс устанавливает общие правила обеспечения кредитов под залог недвижимости.
Во исполнение требования ГК РФ 21.06.1997г. был принят Федеральный закон № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Для содействия развитию вторичного рынка ипотечных кредитов в 1997г. было создано Федеральное агентство жилищного ипотечного кредитования (ФАИЖК), призванное способствовать становлению частного кредитования жилищной сферы, в том числе на основе долгосрочного ипотечного кредитования.
Основным законом, регулирующим отношения по поводу залога недвижимости, является Федеральный закон № 143 «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Законодательство, регулирующее ипотечную деятельность, постоянно развивается. В январе 2000г. Правительством Российской Федерации была одобрена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. Концепция предоставляет огромный простор инициативе субъектов РФ по выбору схемы, согласно которой в регионе будет развиваться эта система. Любая модель долгосрочного кредитования граждан является приемлемой, если она удовлетворяет требованию юридической чистоты и финансовой прозрачности и в ней заложен механизм рефинансирования [41, c.110].
14 октября 2003г. был принят Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах». Принятый закон получил широкую огласку в прессе и в среде ипотечных кредиторов. Были сразу же найдены недостатки и пробелы в его формулировках. Но существенно то, что закон разрешает банкам выпускать ипотечные облигации как напрямую, так и через специальных ипотечных агентов.
Важнейшим шагом в развитии ипотечного кредитования в России стало принятие в декабре 2004г. пакета законопроектов, направленных на повышение доступности жилья для населения. Были приняты новые законы, такие как ФЗ «О кредитных историях», ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...». С 1 марта 2005г. вступил в силу новый Жилищный кодекс РФ. Внесены изменения в Гражданский и налоговый кодексы, в федеральные законы «Об ипотеке», «Об ипотечных ценных бумагах», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и др. В 2005г. была принята Концепция развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов. Дальнейшее совершенствование ипотечного законодательства будет направлено на развитие положения данной концепции, создание единой по всей стране системы регистрации прав на недвижимое имущество, страхование кредитов и т.п.
Чтобы составить прогноз развития ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) в России, нужно рассчитать общую площадь жилья, необходимого для удовлетворения спроса населения (в расчете 40 кв. м. на одного человека). В США этот показатель равен 70 кв. м., во Франции - 35 кв. м. За 2006г. в России введено в строй 36,4 тыс. кв. м. жилья. Львиная доля приходится на Москву - 10% (4,443 тыс. кв. м.) и Санкт-Петербург - 3,6% (1,758 тыс. кв. м.). При таких темпах строительства население России будет обеспечено жильем лишь через 161 год, на эти цели потребуется 94.633.079 млн. руб. Общий объем задолженности по ипотечным кредитам на 01.10.2007г. равен 13 млн.руб., что в 6816 раз меньше необходимой суммы (Таблица 1.5).
Таблица 1.5
Региональные показатели
| Регион | Ср едняя це- на 1 кв.м. на пер- вич-ном рынке в 2006г., руб. | Средст- ва, необходи- мые для удов- летворения населения в расчете 40 кв. м. на одного жителя. | Депо- зиты и вкла- ды физиче- ских лиц в Сбербанке на начало 2007г., тыс. руб. | Со отноше- ние гра- фы 3 и 4. | Задол- женность по ипотечным кре- дитам на 01.10.2007г., тыс. руб. |
| Российская Федерация | 16320,1 | 94633079 | 750297 | 127 | 13884132 |
| Центральный ф.округ | 21411,6 | 32500239 | 301156 | 108 | 7871765 |
| Северо-Западный ф. округ | 2438,6 | 9691851 | 78568 | 124 | 661538 |
| Юж- ный ф. округ | 11938,5 | 10931,845 | 72178 | 1.52 | 323370 |
| При- волжский ф. округ | 12217,3 | 15200275 | 134421 | 113 | 1884081 |
| Уральский Ф. округ | 14340,3 | 7090991 | 54835 | 130 | 1444902 |
| Сибирский ф. округ | 13418,7 | 10751599 | 74217 | 145 | 1431367 |
| Даль- невосточный ф. округ | 18103,2 | 4837175 | 34922 | 139 | 267109 |
Решение жилищной проблемы должно стать приоритетным направлением государственной политики. Однако, как показывает анализ статистических данных, за последние десять лет произошел резкий спад в области строительства, это и отразилось на обеспечении жильем населения.
Несмотря на степень износа основных фондов в строительстве (около 45%) и в промышленности строительных материалов (около 54%), благодаря имеющимся резервам производственных мощностей в строительстве (средний уровень загрузки - 60%), по оценке Госстроя России, существуют резервы по наращиванию производства в течение двух лет (2005-2006гг.) в пределах 15-20%, т.е. по 10% (3-3,5% млн. кв. м.).
Следует сказать, что примерно 60% жилых строений в России построено более 30 лет назад и изношено более чем на треть. Около 20% городского жилья неблагоустроенно, более 11% нуждается в капитальном ремонте. Цифры красноречиво свидетельствуют, что количество вводимых жилых домов качественно не меняет ситуации.
В очереди на улучшение жилищных условий стоят 4,43 млн. семей (18,6% общего количества). Время ожидания в очереди на получение социального жилья - 15-20 лет. Количество желающих улучшить жилищные условия - 31,6 млн. семей (61%).
В начале 2008г. наблюдалась тенденция к увеличению объемов жилищного строительства. В 1 полугодии 2008г. введено в действие 14,4 млн. кв. м. общей площади жилых домов, что на 9,2% больше, чем за тот же период 2007г. Населением за свой счет и с помощью кредитов было построено 7,0 млн. кв. м, общей площади жилых домов - 48,8% общего объема жилья в 1 полугодии 2008г. [6, c.55].
Отсутствие жилья - определяющая причина кризисной демографической ситуации в России, когда население страны при постоянном миграционном потоке сокращается. Главная особенность воспроизводства населения России 90-х гг. истекшего века состоит в феномене депопуляции применительно к стране в целом. Этот процесс обнаружился в 1992г. (в момент пересечения тенденций рождаемости и смертности) и продолжается до сих пор. За 1992-2002гг. естественная убыль составила 8708,8 тыс. человек, постепенно увеличиваясь от 1,5 до 6,5%. По оценке специалистов Департамента жилищной политики правительства Москвы, в 50% случаев причиной разводов в молодых семьях является отсутствием жилья.
Из всего вышесказанного можно сделать вывод о том, что ипотечное жилищное кредитование в России ограничивается в своем развитии следующими факторами:
• неотработанность государственными финансовыми и экономическими органами функционирования системы ипотечного жилищного кредитования;
• относительная слабость отечественной банковской системы, ее незаинтересованность в работе с населением; отсутствие опыта долгосрочного кредитования;
• невысокий финансовый потенциал отечественных страховых, риэлтерских и оценочных компаний; отсутствие у них необходимого опыта по страхованию рисков, возникающих в связи с предоставлением ипотечного кредита;
• относительная слабость отечественной банковской системы, ее незаинтересованность в работе с населением; отсутствие опыта долгосрочного
кредитования;
• невысокий финансовый потенциал отечественных страховых, риэлтерских и оценочных компаний; отсутствие у них необходимого опыта по страхованию рисков, возникающих в связи с предоставлением ипотечного кредита;
• отсутствие у населения устойчивых моделей сберегательного и кредитного поведения;
• юридические (правовые) проблемы, охватывающие вопросы создания жилищно-инвестиционного законодательства, нормативно-правовой базы, позволяющие слаженно работать всем секторам инвестиционного жилищного рынка;
• высокая стоимость ссуд при низкой платежеспособности населения;
• проблема привлечения долгосрочных ресурсов в ипотечную жилищную систему [43, c.99].
Чтобы преодолеть хоть небольшую часть этих факторов государству следует решить множество проблем. В первую очередь необходимо принятие законодательных актов в области строительства, способствующих снижению себестоимости жилья. Прежде всего, пристальное внимание надо обратить на выделение земельных участков под застройку, при котором велика зависимость инвесторов и строителей от местных администраций. Больших инвестиций со стороны строителей требует выкуп участков и проведение к ним коммуникаций. Это возможно решить путем развития девелопмента, изменения ряда налогов и других мер.