2.3 Особенности гражданско-правовой ответственности участников ипотечных отношений
Предметом залога может быть как уже существующий объект недвижимости, так и строящийся. При ипотечном жилищном кредитовании залогом обременяется либо существующее и принадлежащее залогодателю на вещном праве жилое помещение, либо строящиеся жилой дом или квартира в многоквартирном жилом доме. При этом основными договорами, безусловно, являются кредитный договор или договор займа как основные договоры и договор об ипотеке, обеспечивающий их исполнение. При этом и основной договор, и обеспечительный необходимо рассматривать в комплексе, так как они взаимосвязаны и составляют, по сути, одно гражданское правоотношение, поскольку совмещают отношения по кредитованию и собственно ипотеке (связь эта вполне закономерна, учитывая акцессорность юридической природы залога). Таким образом, именно договор устанавливает определенный круг прав и обязанностей сторон, участвующих в ипотечном кредитном правоотношении. В случае, когда стороны исполняют свои обязательства ненадлежащим образом либо вовсе их не исполняют, одним из последствий является привлечение виновной стороны к гражданско-правовой ответственности. И в этой связи принято разделять ответственность сторон по основному обязательству и по акцессорному. Например, ответственность по кредитному договору может быть возложена и на заемщика, и на кредитора. Заемщик отвечает по правилам ст. 811 ГК РФ, если иное не установлено законодательством или договором. Его ответственность состоит в дополнительном денежном обременении, связанном с уплатой повышенных процентов по просроченному кредиту. Размер процентов определяется в соответствии со ст. 395 ГК РФ и обычно увеличивается в договоре до тех пределов, которые обусловлены интересами банка. То же самое следует сказать об ответственности по договору займа. Размер ответственности заемщика за просрочку определяется учетной ставкой банковского процента, исчисленной со дня, когда должен был произойти возврат суммы займа, до дня ее фактического возврата заимодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных в договоре займа.
Судебная практика различает два вида процентов: в одном случае проценты, устанавливаемые ст. 809 ГК РФ, являются платой за пользование чужими денежными средствами - например, в договоре предусмотрено предоставление заемных средств под 20% годовых; ко второму случаю относятся проценты, которые начисляются на основании ст. 811 ГК РФ, за пользование денежными средствами сверх предусмотренных в договоре сроков. Их следует рассматривать как меру гражданско-правовой ответственности. К ним применима норма ст. 333 ГК РФ о праве суда сократить сумму такого рода процентов, если она несоразмерна последствиям просрочки заемных средств.
Предоставление кредита в срок является обязанностью кредитора, подписавшего кредитный договор. В случае его несвоевременного предоставления заемщик наделен возможностью взыскать с банка-кредитора неустойку. Однако в некоторых случаях кредитор вправе не выполнить данное обязательство: в случае признания заемщика неплатежеспособным либо при наличии доказательств, свидетельствующих о том, что заемщик не сможет выполнить свое обязательство по возврату кредитных средств и установленных процентов. Для того чтобы убедиться в платежеспособности будущего заемщика, банк-кредитор при решении вопроса о выдаче ипотечного кредита проводит тщательную процедуру. Кроме того, банком проводится оценка вероятности погашения кредита потенциальным заемщиком (андеррайтинг), на котором анализируются уровень платежеспособности потенциального заемщика, уровень его кредитоспособности, достаточности собственных денежных средств, которыми располагает потенциальный заемщик для выплаты первоначального взноса на покупку жилья, уровень обеспечения кредита. При этом банк оценивает не только имущественное положение клиента, но и его готовность выплатить долг, а также его предыдущие кредитные истории. И после всего этого говорить о том, что банк, заключив кредитный договор, выдаваемый, например, на покупку жилья, вправе не выполнить данное им обязательство, крайне противоречиво.
В то же время п. 2 ст. 821 ГК РФ предоставляет заемщику право отказаться от получения кредита полностью или частично, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или условиями кредитного договора. В этом случае заемщик обязан уведомить кредитора об отказе от получения кредита до наступления срока его предоставления. В кредитном договоре может быть указан минимальный срок до наступления момента предоставления кредитных сумм, по истечении которого отказ заемщика от получения кредита не имеет юридической силы. Кредитный договор может предусматривать запрещение отказа заемщика от кредита либо обязанность заемщика возместить кредитору убытки, вызванные односторонним расторжением кредитного договора.
Кроме того, особая ответственность в договоре может быть предусмотрена за нецелевое использование полученных средств либо за снижение (утрату) ценности обеспечения кредита. При неисполнении условия о целевом использовании занятых денежным сумм либо при нарушении заемщиком «контрольных» прав кредитора последний вправе потребовать досрочного исполнения договора и уплаты процентов по нему, если иное не предусмотрено в договоре.
К имущественной ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязанностей может быть привлечен и кредитор. В частности, в договоре может быть предусмотрена его ответственность за немотивированный отказ от предоставления кредита, предоставление его в меньшей сумме или с нарушением сроков. Наряду с уплатой неустойки (процентов) виновная сторона должна полностью возместить другой стороне убытки, вызванные неисполнением или ненадлежащим исполнением договора, если такая форма ответственности не исключена последним. В соответствии с п. 1 ст. 821 ГК РФ кредитор вправе отказаться от предоставления заемщику кредита полностью или частично при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что предоставленная заемщику сумма не будет возвращена в срок. В этом случае несостоявшийся заемщик на основании ст. 397 ГК РФ вправе поручить исполнение по кредитованию другим лицам, в том числе обратиться в другой банк с возмещением всех понесенных в связи с этим расходов. Однако при этом предоставление заемщику подобного права может привести к явному дисбалансу правоотношений кредитора и должника, устанавливая преимущество на стороне заемщика, тем самым нарушая основополагающий принцип гражданского права - равенства правового режима для всех субъектов гражданского права.
Кроме того, к ответственности можно привлечь виновную сторону и за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств, возникающих из договора об ипотеке. А поскольку залоговое правоотношение представляет собой односторонне обязывающее правоотношение, возникающее из договора об ипотеке, предусматривающее обязанность залогодателя совершать определенные действия в пользу другой стороны, а последняя имеет к ней лишь право требования, то и ответственность по договору об ипотеке возлагается исключительно на залогодателя. Спецификой ипотечных правоотношений является то, что привлечение должника по договору об ипотеке к ответственности путем обращения взыскания на заложенное по договору имущество влечет за собой прекращение залога, поскольку имеет своим последствием прекращение договора об ипотеке и, соответственно, основного договора - кредитного или заемного. Тем самым следует признать обращение взыскания единственно возможной мерой воздействия на недобросовестного заемщика. Таким образом, из стоимости заложенного имущества удовлетворяются все предусмотренные законом или договором требования кредитора.
В ст. 50 Закона об ипотеке законодатель предусмотрел основания для обращения взыскания на заложенное имущество должника за неисполнение или ненадлежащее исполнение основного обязательства. Неисполнение обязательства характеризуется тем, что действия, которые должен был совершить должник, не совершаются, и блага, которые должен был получить кредитор, им не приобретаются. По кредитному договору либо по договору займа, обеспеченным ипотекой, заемщик-залогодатель обязан уплачивать ежемесячные платежи (основная сумма долга и проценты за пользование). Основная цель обязательства, таким образом, остается недостигнутой. Значит, неисполнением договора об ипотеке следует считать неуплату долга в сроки, обусловленные договором, из которого возникло основное обязательство. Следует заметить, что традиционная классификация нарушений договора включает в себя чаще всего именно нарушение сроков, и договор об ипотеке в этом смысле не является исключением. Типичной является ситуация, при которой должник по обеспеченному ипотекой обязательству прекращает платежи в тот момент, когда большая часть задолженности уже выплачена кредитору. Законодатель не установил четких критериев явной несоразмерности, и решение данного вопроса относится к усмотрению суда, его внутреннему убеждению в каждом конкретном случае. Другим основанием для обращения взыскания выступает ненадлежащее исполнение заемщиком своих обязательств. При ненадлежащем исполнении основная цель обязательства достигается, но на менее выгодных для кредитора условиях. В договоре об ипотеке таким ненадлежащим исполнением признается чаще всего частичное погашение долга, неуплата процентов, штрафа, пени. В связи с этим различие между неисполнением и ненадлежащим исполнением отражается на объеме требований, которые могут быть предъявлены кредитором неисправному должнику. В случае неисполнения обязательства основная обязанность погашается за счет обращения взыскания на заложенное имущество должника. В случае ненадлежащего исполнения обязательств на должнике помимо дополнительных обязанностей, вызванных нарушением обязательства, остается основная обязанность по его исполнению в натуре.