5) SPV выплачивает комиссионное вознаграждение банку — первичному кредитору (за обслуживание кредитов) из поступающих средств. [4, С.74-75]
Принципиальные различия между этими видами ипотечных ценных бумаг отобразим в таблице:
| Пфандбрифы | Облигации типа MBS |
| 1. Эмитент | |
| Первичный кредитор | Специальная организация SPV |
| 2. Секьюритизация | |
| Балансовая | Внебалансовая |
| 3. Обеспечение высокого кредитного рейтинга | |
| Жесткий государственный контроль за эмитентами – кредитными учреждениями | Государственные гарантии инвесторам Льготы и привилегии эмитентам MBS |
| 4. Риск досрочного погашения | |
| Банк-эмитент | Инвестор |
| 5. Доход | |
| Фиксированный или плавающий процент | Все платежи, выплачиваемые заемщиком по кредиту, за минусом вознаграждения обслуживающему банку и SPV |
Приложение 2. Схема рефинансирования ипотечных кредитов АИЖК
Заемщик - лицо, берущее кредит под залог жилой или коммерческой недвижимости. Для получения ипотечного кредита необходимо обладать средствами в объеме не менее 20-30 процентов от стоимости объекта недвижимости и иметь доходы, позволяющие в течение всего срока выплачивать равными ежемесячными платежами основной долг и проценты по нему.
Кредитор (банк) - организация, которая после анализа кредитоспособности заемщика, заключает с ним кредитный договор и ведет учет его задолженности. Необходимым условием выдачи ипотечного кредита является внесение заемщиком первоначального взноса. Обязательства заемщика могут быть оформлены в виде именной ценной бумаги - закладной, права на которую банк вправе переуступить.
Ипотечное Агентство - является основным элементом самофинансируемой системы ипотечного кредитования. Агентство выкупает у банка закладные и выпускает ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. Средства от продажи ценных бумаг идут на выдачу новых кредитов, таким образом создается система рефинансирования ипотечных кредитов. В задачи агентства входит:
- выкуп у кредиторов закладных или прав требования по ипотечным кредитам
- формирование первичных ипотечных активов
- эмиссия и размещение ипотечных ценных бумаг на финансовых рынках
Обеспечением эмиссионных ипотечных ценных бумаг являются сформированные специальным образом пулы закладных или ипотечных кредитов.
Инвесторы - покупатели ипотечных ценных бумаг. Главным образом это институциональные инвесторы, такие как паевые и пенсионные фонды, страховые компании, банки, портфельные управляющие.
ВТОРОСТЕПЕННЫЕ
Риэлторская компания - профессиональный посредник на рынке недвижимости, оказывающий услуги по поиску объектов, оформлению договоров и подготовке пакета документов, необходимого для предоставления в банк.
Оценочная компания - необходима для определения рыночной и ликвидационной стоимости объектов недвижимости, являющихся предметом залога.
Страховая компания - выполняет функции по снижению рисков для инвесторов и кредиторов путем осуществления следующих видов страхования:
- страхование риска повреждения и уничтожения объекта
- страхование риска утраты права собственности на предмет ипотеки
- страхование риска потери жизни и трудоспособности заемщика
Расходы по ежегодному страхованию несет заемщик.
Государственный регистратор - орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В его функции входит регистрация сделок купли-продажи, оформление перехода прав собственности, регистрация договоров ипотеки. [25]
Рефинансирование банков через механизм выпуска ипотечных облигаций под залог закладных происходит следующим образом:
1. коммерческий банк заключает с юридическими и (или) физическими лицами кредитные договора под залог недвижимости с оформлением соответствующих закладных;
2. ипотечные агентства производят выкуп закладных у банка через выпуск облигаций, которые размещаются на фондовом рынке;
3. денежные средства, полученные от размещения облигаций на фондовом рынке, возвращаются к кредитору;
4. государство гарантирует выплаты по облигациям.
Приложение 3. Основные недостатки ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»
1) В настоящее время ни один кредит, выданный на российском рынке, не может быть включен в состав ипотечного покрытия из-за несоответствия страхового покрытия кредитов требованиям, установленным Законом «Об ипотечных ценных бумагах». В соответствии с законом, страховая сумма должна быть не менее суммы основного долга, так и процентов, уплачиваемых заемщиком за весь срок кредитования. Статья 3 Закона должна быть изменена, так как требования к страховой сумме значительно повышают эффективную процентную ставку по кредитам и снижают доступность ипотечного кредита для физических лиц.
2) Необходимо отменить требование о назначении заемщика выгодоприобретателем по договору страхования жизни и здоровья. Согласно п.2 ст.3 Закона выгодоприобретателем должно являться физическое лицо, тогда как по Стандартам АИЖК – кредитор. Именно из-за этого формального несоответствия закладные, оформленные по стандартам АИЖК, не могут входить в состав ипотечного покрытия. [26]
3) Закон не содержит специального регулирования порядка движения денежных средств (так называемые «обеспечительные» счета-эскроу), поступающих в результате исполнения обязательств по требованиям, входящим в состав ипотечного покрытия и направляемым на осуществление выплат владельцам ипотечных ценных бумаг.
4) Отсутствие паритетных условий между ипотечными бумагами АИЖК и других эмитентов (кредитные организации, ипотечные агенты), ввиду того, что первые обладают государственными гарантиями.
5) Нечеткая формулировка определения ипотечного агента.
6) Включение в состав ипотечного покрытия денежных средств.
7) Норма Закона об общем собрании владельцев ипотечных сертификатов участия и его компетенции.
Приложение 4
Объемы выданных ипотечных кредитов ведущими операторами в 2003 году [26]
| Оператор | Объем выданных кредитов, млн $ | Количество кредитов |
| Сбербанк | 233 | - |
| ДельтаКредит | 34 | 1000 |
| АИЖК | 22.9 | 2074 |
| Райффайзенбанк | 21.4 | 419 |
| Фора-Банк | 12.3 | - |
| УГАИК (Уфа) | 8.7 | - |
| Собинбанк | 8.2 | 350 |
| СОФЖИ (Самара) | 7.6 | 708 |
| Внешторгбанк | 7 | - |
| Газпромбанк | 5.5 | - |
| ОИЖК (Оренбург) | 5.2 | 557 |
| РФЖиИ (Марий Эл) | 4.3 | 106 |
| НОАИЖК (Новосибирск) | 4.2 | 223 |
| Агропромкредит | 4 | 300 |
| ФИА-Банк | 3.4 | 526 |
| Национальная ипотечная компания | 3 | 78 |
| Наш дом-Приморье | 2.2 | 135 |
| Евротраст | 2 | 30 |
| Липецкая ипотечная корпорация | 1.6 | 182 |
| КБ Система | 1.35 | - |
| ИРИА (Иркутск) | 0.93 | 92 |
| МДМ-банк | 0.9 | 7 |
| Калужская ипотечная корпорация | 0.73 | 67 |
| Мордовская ипотечная корпорация | 0.5 | 64 |
| САИЖК (Екатеринбург) | 0.2 | 14 |
| АРОИЖК (Архангельск) | 0.13 | 10 |
| Ипотечное агентство РТ (Казань) | - | 8 |
| ПОИФ (Пермь) |
Объем выданных ипотечных кредитов основными операторами в 2004 году [26]
| Оператор | Объем выданных кредитов, млн $ | Количество кредитов |
| Сбербанк | 250 | - |
| АИЖК ** | 130 | 9915 |
| Райффайзенбанк | 70 | 971 |
| ДельтаКредит | 67 | 1466 |
| Внешторгбанк | 54 | - |
| Городской ипотечный банк | 43 | 716 |
| СОФЖИ (Самара) | 22.2 | 1352 |
| Фора-Банк | 19.6 | 720 |
| УГАИК (Уфа) | 17.5 | 1282 |
| Национальная ипотечная компания | 18 | 380 |
| Сосьете Женераль Восток | 17.3 | - |
| ФИА-Банк (Тольятти) | 13.8 | 1692 |
| НОАИЖК (Новосибирск) | 11.8 | 624 |
| Наш дом-Приморье | 11.8 | 551 |
| КБ Агропромкредит | 11 | 904 |
| МДМ-Банк | 11 | - |
| РИАТО (Томск) | 9.5 | 608 |
| ИА РТ (Казань) | 9.2 | 870 |
| СКБ-Банк (Екатеринбург) | 9.1 | 584 |
| ИКМО *** | 8.3 | 496 |
| Абсолют-банк | 8.2 | 163 |
| ОИЖК (Оренбург) | 8 | 1032 |
| КАЖИК (Барнаул) | 7.6 | 705 |
| ЦИК (Москва) | 7.3 | 197 |
| Евростраст | 7.3 | - |
| АКБ Союз | 7 | 100 |
| Первое ОВК | 6.5 | 140 |
| Транскредитбанк | 5.9 | - |
| КИЖК (Курган) | 5.6 | 401 |
| КБ Российский капитал | 5.4 | 110 |
| Международный московский банк | 5.4 | - |
| ИКУР (Ижевск) | 5 | 453 |
| КБ Промэнергобанк | 4.9 | 191 |
| АИЖК КО (Кемерово) | 3.4 | 310 |
| БОФЖСиИ (Брянск) | 2.9 | 350 |
| КИК (Калуга) | 2.7 | 226 |
| ОРИК (Омск) | 2.7 | 217 |
| БИК (Белгород) | 1.7 | 179 |
| Промстройбанк (СПб) | 2.5 | 60 |
| ВОФЖиИ (Волгоград) | 1.5 | 206 |
| ПОИФ (Пермь) | 1.5 | 150 |
| МИК (Мордовия) | 1.4 | 185 |
| КБ РБД | 1.4 | 24 |
| КРИК (Киров) | 0.92 | 83 |
| СПИА (СПб) | 0.8 | 13 |
| Русский Ипотечный Банк | 0.8 | - |
| АИК ПО (Пенза) | 0.6 | 38 |
| КОИА (Курск) | 0 | 0 |
Объем выданных ипотечных кредитов основными операторами в первом полугодии 2005 года [27]