По данным крупнейших участников рынка, процесс ускорился примерно вдвое: за первое полугодие некоторые из них выдали населению столько кредитов (в стоимостном выражении), сколько за весь прошлый 2004 год.
Все больше банков начинают самостоятельно выходить на рынок ипотечного кредитования. Кроме пионеров этого бизнеса в России Сбербанка, банка DeltaCredit, Райффайзенбанка собственные ипотечные программы предлагают Внешторгбанк, Газпромбанк, НРБ, Росбанк, Уралсиб, Фора-Банк, МДМ-Банк и ряд других. Нужно отметить тенденцию появления специализированных ипотечных банков. В марте 2004 года начал работу Городской ипотечный банк - третий после МИА и DeltaCredit специализированный ипотечный банк в России. В 2005 году начал работу Русский ипотечных банк, ОПТБанк поменял свое название на Банк Жилищного Финансирования, акцентируя свою деятельность на развитии данного направления.
С увеличением количества кредиторов на рынке ипотеки сложилась реальная конкуренция между банками, в результате которой:
- снизились процентные ставки по кредитам до 10-13% в валюте и до 14- 15 % в рублях;
- увеличились сроки кредитов,
- уменьшились требования к размеру первоначального взноса до 15-20% от стоимости жилья,
- появились новые кредитные продукты с переменой процентной ставкой.
Активизация банков в развитии ипотечного кредитования обусловлена:
Во-первых, благодаря правовому обеспечению ипотечных программ, в том числе упрощенной процедуре обращения взыскания на заложенное жилье. Этому способствовали изменения в федеральном законодательстве (в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", изменения в Гражданском и Налоговом кодексах.
1) ГПК РФ, ст. 446: новая норма предусматривает взыскание на принадлежащее должнику жилое помещение, если оно является предметом ипотеки и в соответствие с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание, вне зависимости от того, является ли жилье единственно пригодным для постоянного проживания.
2) ГК РФ, ст.292:
Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
3) ФЗ «Об ипотеке», ст. 78:
- При обращении взыскания прекращаются пользования жилым помещением права не только залогодателя и членов его семьи, но и любых других лиц, проживающих в данном помещении.
Обращение взыскания на заложенное жилое помещение разрешается и в случае, если кредит предоставлен на приобретение или строительство другого жилья, а также на капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение и погашение ранее выданного ипотечного кредита. ст. 6:
- ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или законом.
4) НК РФ, ст. 149
Все операции по реализации жилья застройщиками и операции на вторичном рынке жилья не облагаются НДС с 01.01.2005 г.
5) ФЗ «Об ипотеке», ст. 76:
При предоставлении кредита или целевого займа для строительства жилого дома, обеспеченного залогом незавершенного строительства, по завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается.
6) Должник по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодатель и законный владелец закладной по соглашению могут изменить любые условия закладной.
Таким образом, данные изменения повышают защиту банка-кредитора и снижают залоговые риски.
Внесены поправки в ФЗ «Об ипотеке» относительно добровольного страхования риска ответственности заемщика перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату кредита. Эта норма позволит снизить ипотечный кредитный риск банка..
Большое внимание уделяется законодательному обеспечению системы рефинансирования как основной движущей силы развития ипотечного кредитования. В 2004 году в закон «Об ипотечных ценных бумагах» были внесены дополнительные поправки, направленные на усиление защиты прав инвесторов в случае возможного банкротства эмитента. Кроме того, инвесторы, приобретающие ипотечные ценные бумаги, будут пользоваться льготами по доходу от инвестиций. Так, вместо общего налога в 24% по доходам от ценных бумаг они будут платить всего 9% (если ипотечные ценные бумаги будут выпущены до 1 января 2007 года) или 15% по выпускам, состоявшимся после этой даты.
Внесены изменения в Федеральный закон от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве):
"В случаях, установленных федеральным законом, составляющее ипотечное покрытие имущество должника, осуществлявшего в соответствии с Федеральным законом от 11 ноября 2003 года N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" эмиссию облигаций с ипотечным покрытием, исключается из конкурсной массы должника, а требования кредиторов - владельцев облигаций с ипотечным покрытием удовлетворяются в порядке, установленном Федеральным законом «Об ипотечных ценных бумагах».
Министерством экономического развития и торговли РФ (МЭРТ) была разработана Концепция развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов в России, которая была одобрена Правительством. К концепции предлагается заложить федеральному агентству (АИЖК) около 300 млрд. руб. в форме гарантий на период до 2010 года, а также значительно увеличить уставной капитал.
Значительный шаг сделан в создании кредитных бюро. Президентом подписан закон "О кредитных историях", целью которого является создание системы доступа к информации о добросовестности исполнения заемщиками обязательств перед кредиторами. Принятие этого закона, который вступил в силу в сентябре 2005 года позволит снизить риски кредитных организаций.
Усилия законодателей направлены в первую очередь на снижение рисков для участников ипотечного рынка, на разработку надежных финансовых инструментов привлечения ресурсов в эту сферу. Поскольку развитие государственной концепции ипотеки очевидно и необходимо, в разработке ипотечных стандартов участвуют такие организации как ФКЦБ, Центробанк, Федеральное Агентство по жилищному ипотечному кредитованию (АИЖК), министерство промышленности и энергетики, а также ряд других госструктур. Таким образом, начата работа по созданию формирования рынка ипотечных ценных бумаг и унификации региональных схем ипотечного кредитования с целью развития общероссийской системы ипотечного жилищного кредитования.
Во-вторых, немаловажное значение в формировании массового и доступного рынка ипотеки играет строительный сектор, точнее – взаимодействие инвесторов-застройщиков с банковскими структурами.
В-третьих, сыграло свою роль большое количество свободных денежных ресурсов в кредитных организациях, способное обеспечить высокую доходность за счет участия в цепочке выдачи кредитов и их последующего рефинансирования.
В–четвертых, значительные масштабы приобретает реализация ипотечной программы АИЖК.
В–пятых, активизация ипотечных программ в регионах ввиду перенасыщенности столичного рынка и высокого неудовлетворенного спроса на ипотеку в стране.
В–шестых, появление первых ипотечных ПИФов, расцениваемых как инструмент, альтернативный межбанковским прямым продажам кредитных портфелей.
Председатель комитета по ипотечному кредитованию АРБ Андрей Крысин на выступлении IV Всероссийского Совещания участников системы рефинансирования отметил следующие направления совершенствования развития ипотечного кредитования:
1) Немаловажное значение как для операторов, так и потребителей имеет выработка совместно с крупнейшими игроками рынка единых стандартов ипотечного кредитования. Отсутствие единообразной практики применения Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», разнообразное толкование положений Гражданского Кодекса Российской Федерации затрудняют распространение стандартных ипотечных продуктов на территории России. Именно поэтому актуально создание унифицированной линейки ипотечных продуктов в России. Это будет способствовать созданию вторичного рынка ликвидных закладных, что в свою очередь приведет к расширению круга участников ипотечного рынка. Наличие унифицированных продуктов, стандарты, понятные зарубежным инвесторам, позволят ускорить развитие рынка. В этой связи для России важны зарубежный опыт, в частности, Всемирного банка, а также консолидация усилий участников рынка.
2) Следует активизировать механизмы, позволяющие максимально удерживать ипотечное кредитование в рамках кредитных организаций как специализированных субъектов данного рынка. С одной стороны, эксперты высказываются за максимальное предоставление ипотеке возможности развиваться преимущественно на рыночных условиях, с другой – звучат предостережения о неоправданно большом числе участников ипотечного рынка. Уровень дохода, который могут получать мелкие операторы, не сопоставим с уровнем их издержек, следовательно, ожидаем и прогнозируем их отказ от ипотеки, что в свою очередь может вызвать негативные последствия на рынке.
3) Внедрение новых финансовых инструментов невозможно без активного участия государства. Политика государства, стимулирующая развитие ипотеки, должна быть нацелена на:
- создание особого режима налогообложения банковских доходов, получаемых от этой деятельности,
- расширение круга эмитентов ипотечных ценных бумаг,
- совершенствование требований по обязательным нормативам и резервированию.
На российском рынке выпуски ипотечных ценных бумаг банками могут состояться весной 2006 года, полагает Андрей Крысин. Он называет ипотечные бумаги самой эффективной формой рефинансирования ипотеки и надеется, что с помощью таких сделок на рынок придут средства крупных инвесторов: пенсионных фондов, ПИФов и страховых компаний. Секьюритизация помогает банку разгрузить баланс и снизить стоимость ресурсов, которые используются в ипотеке, рассуждает партнер Baker & McKenzie Владимир Драгунов, значит, появление этого инструмента должно привести к снижению ставок. [26]