На розвиток іпотечного кредитування впливають такі фактори, як відсоткова ставка за кредитом, величина спреду, терміни кредитування та наявність належної та працездатної законодавчої бази. При зменшенні спреду (нормальним вважається спред до 2%, у нас зараз 10-15%) і збільшенні терміну кредитування до 30-40 років (зараз це 20 років), а також при поліпшенні законодавчих актів іпотечний ринок буде розвиватися динамічно. Щоб ще ширше розкрити це питання, треба навести у цій роботі теоретичні праці декількох науковців, які досліджують проблему іпотечного кредитування в умовах перехідної економіки України. За словами Євтуха О.Т. Іпотека може стати одним з важливих інструментів під час створення національної системи заощаджень. При широкому впровадженні іпотечного кредитування в країні збільшаться бюджетні надходження, більш ефективно будуть вирішуватися житлові питання, зросте відтворення робочої сили та її мобільність. За рахунок управління розгалуженими фінансовими потоками держава має можливість впливати на соціально-економічні процеси в країні. Особливо велика роль іпотеки проявляється в пожвавленні та стабілізації економіки в умовах формування внутрішнього ринку. (6. ст. 15).
Одним з показників розвитку ринкових віднсин є рівень капіталізації ресурсів та використання різноманітних інструментів розвитку виробничого капіталу. Нерухомість, як правило, складає значну частку активів суб’єктів ринку, а іпотека – одна із найважливіших фінансових технологій її використання. (6. ст. 17). У розвинутих країнах світу для розширення капіталу за допомогою іпотечного механізму широко використовується різна нерухомість: комерційна, житлова, сільськогосподарська та інша. При цьому розмір іпотечного капіталу постійно зростає. (6. ст. 27).
Однак аналіз показує, що ресурси з допомогою іпотеки можуть ефективно використовуватися лише тоді, коли її застосування науково обґрунтоване, і роботу іпотечного механізму побудовано на певних принципах. Євтух у своїх дослідженнях визначив особливості ринку нерухомості, які впливають на роботу іпотечного механізму. Для запобігання виникнення тіньового ринку нерухомості і, перш за все, землі в умовах переходу економіки до ринкової системи господарювання недостатньо створити інформаційне забезпечення обігу різних видів нерухомості, необхідно також збільшити попит на них, що досягається широким впровадженням іпотечного кредитування в країні. Також його дослідження засвідчують, що що ринок нерухомості з допомогою іпотечного механізму взаємодіє з фінансовим ринком, а разом вони створюють ринок іпотеки. Злиття двох ринків має велике значення для економіки: по-перше, сприяє підвищенню капіталізації ресурсів і, насамперед, забезпечує ефективне використання вільних грошових засобів; по-друге, розширює іпотеку від схеми “позичальник – кредитор” до схеми “позичальник – кінцевий інвестор”; по-третє, дає змогу згладити негативні характеристики ринків, небажані для суб’єктів іпотечного механізму, і розширити вплив позитивних характеристик. Питання оцінки ефективності функціонування іпотечної системи, в тому числі й роботи іпотечного механізму з раціонального викоритсання і розвитку нерухомості, Євтух запропонував розглядати на двох рівнях:
1. оцінка має загальний характер. Тут у цілому визначаються переваги використання іпотеки для всього господарства країни і конкретних суб’єктів господарювання, а також розглядається питання, наскільки робота іпотечного механізму відповідає цілям держави, кредитора, заставодавця й інвестора.
2. передбачає більш глибокий аналіз іпотечної системи з використанням спеціальних інструментів визначення параметрів, які цікавлять певних суб’єктів іпотечного ринку. (6. ст. 45).
На його думку перший рівень, як правило, має перевагу в період становлення іпотечного механізму інвестування, а другий – повинен здійснюватися в період широкого застосування іпотечного кредитування в країні. Також Євтух відмітив, що іпотека порівняно з іншими фінансовими інструментами інвестування нерухомості (опціоном, орендою, гібридною заставою) є найефективнішим інструментом.
Підсумковуючи сказане в цьому підрозділі, треба сказати про те, що іпотека зародилася ще в часи давньої греції де і здобула своє перше призначення – бути зобов`язанням позичальника перед кредитором. З часів виникнення іпотека пройшла три стадії еволюції, перш ніж здобути таку форму, яку вона має сьогодні. Для розуміння суті іпотеки не треба вдаватися у потробиці, а знати лише те, що особливістю іпотеки є застава. «Є застава – є іпотека, немає застави – немає іпотеки».
1.2 Види іпотечного кредитування та особливості його функціонування. Нормативно-правова база іпотечного кредитування в Україні
З часу виникнення, іпотечний кридит набував різних різновидів в залежності від того, яка особа або економічний суб`єкт брали нерухомість або інше майно під заставу. Поряд з іпотекою, що базувалася на підставі домовленностей сторін, виникали різноманітні легальні іпотеки, які регулювалися окремими законами. Виникли іпотеки, субординовані за часом виникнення або за ступенем їх важливості ( в силу закону). Розвивалася наступна застава однієї і тієї ж нерухомості декільком особам. (7. ст. 7).
Як було вже зазначено у першому підрозділі, предметом іпотеки може бути все, що розташоване на земельній ділянці. Залежно від предмета іпотеки виділяють:
- іпотека житла (житлова іпотека) – надання кредиту банком на купівлю квартири під заставу цієї ж самої квартири
- іпотека земельних ділянок (іпотека землі) – надання кредиту банком на купівлю певної земельної ділянки під її ж саставу
- іпотека комерційної нерухомості (комерційна іпотека) – надання кредиту банком на купівлю устаткування, складів, цехів тощо, які мають застосовуватись в виробничих цілях і приносити прибуток.
За часовим критерієм або черговістю виникнення іпотеки бувають:
- старша (перша) – застава нерухомості, яка раніше не заставлялася або вона чиста від попередніх зобов`язань нерухомості. Перша іпотека дає заставодержателю переважне заставне право, тобто право першочергового задоволення вимог. (7. ст. 8)
- наступна (друга) – це передача в заставу нерухомого майна, яке вже є предметом іпотеки за попереднім договором іпотеки. (7. ст. 8).
Залежно від кількості предметів застави та заставодавців:
- об`єднана – коли забезпечення зобов`язання здійснюється шляхом одночасної передачі в іпотеку двох або кількох об`єктів нерухомого майна, що належить одному заставодавцеві
- спільна – коли зобов`язання забезпечується шляхом передачі в іпотеку двох або кількох одиниць нерухомого майна, що належать різним особам
- на користь третьої особи – забезпечення виконання зобов`язання шляхом передачі в іпотеку нерухомого майна, що належить третій особі. (7. ст. 9).
За правовою основою:
- англо-саксонська – сутність іпотеки ближча до давньоримського правового інституту фідуції, коли предмет застави знаходиться у власності заставодержателя
- романо-германська – базується на давньоримському понятті іпотеки і передбачає, що предмет застави залишається у власності заставодавці.
У статті 2-й Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консалідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» зазначено, що іпотечний кредит реалізується під час виконання договору про іпотечний кредит за умови дотримання встановлених цим Законом вимог. Кредитодавець до укладення договору про іпотечний кредит має розкрити основні економічні та правові вимоги щодо надання кредиту. Ця інформація має бути оприлюднена кредитодавцем у письмовій формі і містити:
- опис усіх грошових зборів і витрат, пов’язаних з установленням іпотеки;
- принципи визначення плати за договором про іпотечний кредит;
- положення про інфляційне застереження;
- порядок дострокового виконання основного зобов’язання у разі неплатоспроможності боржника або невиконання боржником своїх зобов’язань за договором про іпотечний кредит та юридичні наслідки цього невиконання;
- право боржника попереджати кредитодавця про можливе невиконання основного зобов’язання;
- інші умови за рішенням кредитодавця. (3)
У цьому ж законі в 3-й статті говориться про те, що «у разі визначення в договорі про іпотечний кредит вартості основного зобов’язання таке зобов’язання має включати ціну зобов’язання та дохід кредитодавця. Ціною зобов’язання у цьому разі є сума коштів, надана кредитодавцем боржнику, а її розмір не може перевищувати 70 відсотків від оціночної вартості предмета іпотеки. Основне зобов’язання за таким договором про іпотечний кредит підлягає амортизації шляхом поступового зменшення його вартості внаслідок внесення платежів за договором про іпотечний кредит. Ціна основного зобов’язання зменшується на суму таких платежів, яку кредитодавець зарахував на погашення заборгованості боржника за ціною зобов’язання». (3)
У статті 5-й також зазначено про встановлення іпотеки. «Кредитодавець може самостійно виконувати функції іпотекодержателя або доручити виконання цих функцій іншій особі. Іпотечний договір має бути укладений у письмовій формі та нотаріально посвідчений. Нотаріальне посвідчення іпотечного договору проводиться за місцезнаходженням нерухомості, яка є предметом іпотеки, або за місцезнаходженням іпотекодержателя чи іпотекодавця. Іпотечний договір, предметом іпотеки за яким є нерухомість, що належить третім особам та стане власністю іпотекодавця після укладення такого договору, посвідчується нотаріусом до моменту оформлення права власності іпотекодавця на нерухомість». (3.)
Після оформлення встановленого законодавством документа про право власності іпотекодавця на нерухомість, що є предметом іпотеки, іпотекодержатель реєструє у встановленому законом порядку обтяження прав власника на нерухомість.