Федеральное агентство по образованию
Государственное образовательное учреждение высшего
профессионального образования
«Тульский государственный университет»
Региональный центр повышения квалификации
Специальность «Государственное и муниципальное управление»
КУРСОВАЯ РАБОТА
По курсу:
«Оценка недвижимости и бизнеса»
По теме: «Оценка квартиры»
Выполнил: слушатель гр.760357с Журина М.Н.
Проверил: профессор Иватанов Н.П.
Тула – 2010г
Содержание.
| Введение | 3 |
| 1. Анализ местоположения объекта недвижимости и его описание | 5 |
| 2. Оценка недвижимости | 9 |
| 2.1. Определение рыночной стоимости затратным методом | 9 |
| 2.2. Определение рыночной стоимости методом сравнительного | |
| анализа продаж | 10 |
| 2.3. Определение рыночной стоимости доходным методом | 14 |
| 3. Согласование результатов оценки | 16 |
| Заключение | 18 |
| Список литературы | 19 |
| Приложение1 |
Введение.
В данной курсовой работе производится оценка объекта недвижимости и рассчитывается рыночная стоимость объекта недвижимости.
Оценка недвижимости - наука прикладного экономического анализа, цель которого заключается в выявлении наиболее эффективного с экономической точки зрения использования объекта, в исследовании спроса и предложения на соответствующем рынке, а также в разработке модели оценки объекта, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену его продажи.
Оценка рыночной стоимости – итоговое значение рыночной стоимости имущественных прав на оцениваемый актив как наиболее вероятного значения цены.
Одним из главных преимуществ при продаже квартиры является правильно определенная цена на нее. Задача собственника – попасть в конъюнктуру рынка, предложить квартиру по стоимости, адекватной той, которую просят за аналогичную недвижимость. Для этого необходимо оценить имеющуюся недвижимость, используя услуги оценщика. Услуги оценщика практически не востребованы в том случае, когда квартира выставляется на продажу. Очень важна оценка стоимости недвижимости, в том числе оценка недвижимости под залог, оценка стоимости жилья для ипотечного кредитования, оценка имущества и обеспечения кредитования под залог. Оценка недвижимости необходима тогда, когда решается вопрос по суду и когда заключается ипотечный договор или выдается любой кредит под залог недвижимости. Оценка недвижимого имущества требует специального образования, подготовки и опыта и поэтому выполняется профессионалом, имеющим соответствующую лицензию.
Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта. Ведь цена объектов недвижимости может вырасти или упасть в зависимости от различных условий и обстоятельств рынка.
В данной работе студент выступает в роли оценщика. Оценщик может оценивать несколько видов стоимости. Каждая оценка основывается на определенной методологии, имеет определенные требования к расчетам.
Оценка объектов недвижимости и определение рыночной стоимости играет важную роль в настоящее время. Недвижимость заняла одно из важных мест в жизни человека, как место проживания, так и вложение капитала. Люди, не имеющие собственного жилья, стремятся его приобрести, а тот, у кого уже оно есть, и кто имеет достаточно средств на его приобретение, желает проживать в более комфортных условиях, и покупает более дорогое и современное жилье. Так как рынок жилья сейчас очень развит, то без оценки и стоимости недвижимости невозможно совершить практически ни одной операции.
Целью большинства оценок является расчет рыночной стоимости имущества на определенную дату. Эта стоимость может быть использована при заключении сделок по купле-продаже недвижимости. Этот вид стоимости используется наиболее часто, однако, существует и целый ряд других видов стоимости, такие как страховая, инвестиционная, стоимость частичных имущественных прав, ликвидационная, восстановительная и т.п., для определения которых в настоящее время прибегают к услугам оценщиков.
Цель работы – научиться оценивать объекты недвижимости тремя методами
· Затратным методом;
· Методом сравнительного анализа продаж;
· Методом оценки доходности.
Период оценки объекта.
Техническое освидетельствование проводилось в период с 1 июля по 10 июля 2010 года .
1. Анализ местоположения объекта недвижимости.
Местоположение объекта
Объект оценки расположен по адресу г.Алексин, ул. Генерала Короткова, дом 3, кв. 30. Оцениваемая двухкомнатная квартира расположена в девятиэтажном многоквартирном доме на 8 этаже. Доступ к объекту обеспечивается транспортом по улице Тульская.
Окружение
Данный объект находится в жилом районе и имеет следующее окружение: школа, детский сад, почта, аптека, автомобильная стоянка, детская площадка. Объект расположен рядом с остановками транспортных средств. В 100 м от оцениваемого объекта в южном направлении проходит автомобильная дорога с твердым покрытием. От объекта до остановки автобуса около 2 минут пешего хода. Район находится в центре города, имеет хорошую транспортную доступность. Он обеспечен большим числом автобусов, маршрутными такси, которые позволяют доехать до многих уголков города без пересадок.
В районе достаточно развита социальная инфраструктура. Имеются учебные заведения, которые решают проблему устройства ребенка, медицинские учреждения, культурно-просветительные учреждения, предприятия торговли, а также есть автостоянка, дающая возможность избежать проблемы с парковкой личного автомобиля и т. д.
Наличие инженерных коммуникаций
Также оцениваемый объект обеспечен такими инженерными коммуникациями, как горячее и холодное водоснабжение, электроснабжение, канализация, телефонная сеть.
Подъезд
Асфальтированная дорога от улицы Тульская, прилегающая территория имеет асфальтовое покрытие, состояние которого можно оценить как отличное. Площадка застройки характеризуется упорядоченной и высокой степенью застройки.
Характеристика местности
Местность городская, расположена во 2-м мкррайоне г. Алексина. Климат умеренно-континентальный, средняя температура января - 12 0С, июля 21 0 С. За год выпадает примерно 625 мм осадков. Глубина промерзания грунта - 1,2 м. Преобладающее направление ветров – юго-западное.
Степень застройки – 90%.
Характеристика спроса и предложения
Анализ рынка недвижимости г. Алексина, проведённый по данным периодических изданий (газеты «Перекресток», «Алексинская городская» за май-июнь, показал, что предложение подобных объектов значительно. Спрос на подобные объекты также весьма высок.
Коммерческая привлекательность объекта оценки
К достоинствам объекта оценки, увеличивающим его коммерческую привлекательность, можно отнести:
1) объект имеет все необходимые коммуникации, находящиеся в работоспособном состоянии;
2) удобное местоположение: объект расположен на незначительном удалении от почты, аптеки, детского сада, школы;
3) объект имеет внутреннюю отделку отличного качества;
4) удобные подъездные пути.
Объект может быть использован только как жилое помещение.
Оценить коммерческую привлекательность объекта оценки, исходя из вышеперечисленного, можно как высокую.
Таблица 1 «Описание объекта недвижимости»
| Характеристика объекта | Значение |
| Сегмент рынка | Рынок жилья |
| Текущее использование | Многоквартирный дом |
| Вид данных | Оценка |
| Адрес | г. Алексин, ул. Ген. Короткова, дом 3, кв. 30 |
| Право собственности на квартиру | Полное право собственности |
| Здание | |
| Год постройки | 1985 год |
| Инвентаризационная стоимость | 191585,87 руб. |
| Число этажей | 9 |
| Общая площадь | 48,80 |
| Жилая площадь | 26,60 |
| Высота потолка | 2,65 |
| Техническое состояние | Удовлетворительное (износ 21-40) Повреждений и дефектов нет. Имеются местами следы различных ремонтов, в т. ч. небольших трещин в простенках и перемычках. Полы и потолки ровные. На ступенях лестниц небольшое число повреждений.. |
| Группа капитальности | 2 группа капитальности |
| Фундаменты | ж/б панели |
| Перекрытия | Железобетонные |
| Степень огнестойкости | 1 степень огнестойкости |
| Коммунальные услуги | Электроснабжение, холодная и горячая вода, канализация, центральное отопление, телефон |
| Ближайшее окружение | |
| Типичное использование окружения | Жилье |
| Основной тип застройки | Микрорайон |
| Основной тип зданий | Крупнопанельные |
| Качество застройки | После 1964 года и новостройки |
| Полнота застройки | 90% |
| Этажность застройки | Смешанная |
| Социальная инфраструктура | Медицинское учреждение, учреждения образования, предприятия торговли, зона отдыха, культурно- просветительное учреждение |
| Объекты повышенной опасности | Стоянка |
| Благоустройство территории | Зеленые насаждения, детские площадки, стоянка, освещение, тротуары |
| Источник информации | Технический паспорт, визуальные наблюдения |
2. Оценка недвижимости