Осуществление приватизационной политики в середине 90-х годов прошлого века привело к появлению экономических теорий, согласно которым аренда рассматривалась в качестве одного из направлений преодоления монополий государственной собственности, а основная цель в изучении перспектив её развития связывалась с процессами децентрализации экономики России. Так, ряд таких авторов, как Авеков В. В., Беляк В. В., Швандар В. А., Пелих А.С.[11], Чуев И. Н., Шупыро В. М.[12] и другие, рассматривали аренду как форму функционирования и как одно из направлений преобразования государственной собственности на средства производства.
Следующая группа авторов – Вавилин. Е. В., Заргано М. Г., Савельева С. и другие – занимается рассмотрением арендных отношений в рамках движимого имущества. В работах анализируются основные отличия аренды движимого имущества от аренды недвижимого имущества, нормативно-правовая база обеспечения этого типа отношений и особенности проката как специфической формы аренды.
Такие авторы, как Белоконов А. В., Бороздин С. В.[13], Залесский В. В.[14], Крупина Н., и другие, рассматривают аренду земли. Авторы выявляют особенности аренды земельных участков в России по сравнению с западными странами, предлагают оптимизацию законодательной базы в области аренды земли.
Арсентьева Е. В.[15], Вейнберг А. Ю., Гусев И., Захарьина А. В., Калачева С. А., Ковалёв В. В.[16], Харитонова Ю. С. занимаются анализом только нормативно-правовой базы арендных отношений. Авторы предлагают свои варианты типовых договоров, регулирующих арендные операции, а также критически рассматривают законодательную базу в области аренды.
Проанализировав историю появления и развития аренды, можно заключить, что аренда развивается со времен Аристотеля и до сегодняшнего времени не исчерпала свой потенциал к развитию. В настоящее время этой форме использования государственной собственности, как и раньше, уделяется очень большое внимание со стороны многих ученых и научных деятелей.
1.3. Виды аренды, их краткая характеристика.
Основным законодательным актом, регулирующим арендные отношения, возникающие в результате заключения и исполнения договора аренды, является Гражданский кодекс РФ. Гражданским кодексом РФ предусмотрены следующие виды договоров аренды: прокат[17]; аренда транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации и без предоставления таких услуг[18]; аренда зданий и сооружений[19]; аренда предприятий[20]; финансовая аренда (лизинг)[21].
Итак, первым видом договора аренды является договор проката. По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное пользование и использование. Имущество, предоставленное по договору проката, используется для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства. Договор поката является публичным и заключается в письменной форме.
Следующим видом аренды выступает аренда транспортного средства. Может быть с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатацией и без таковых. Рассмотрим сначала договор аренды транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатацией. По договору аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации. Правила о возобновлении договора аренды на неопределённый срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок[22] к договору аренды транспортного средства с экипажем не применяются.
Договор аренды транспортного средства с экипажем должен быть заключён в письменной форме независимо от его срока.
По договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации. Правила о возобновлении договора аренды на неопределённый срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок к договору аренды транспортного средства без экипажа также, как и в первом случае не применяются.
Третий вид - аренда зданий и сооружений, по договору этого вида аренды арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. По договору арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для её использования. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здание или сооружения иное право на соответствующий участок. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.
Также существует договор аренды предприятий, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование, земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землёй, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию. Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землёй и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иным правовыми актами. Права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятия соответствующей деятельностью, не подлежат передаче арендатору, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Включение в состав передаваемого по договору предприятия обязательств, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него такого разрешения (лицензии), не освобождает арендодателя от соответствующих обязательств перед кредиторами.
Заключительным видом является финансовая аренда (лизинг). По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущества у определённого им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Арендодатель в этом случае не несёт ответственности за выбор предмета аренды и продавца. Договором финансовой аренды может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем. Предметом договора финансовой аренды могут любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, кроме земельных участков и других природных объектов.
Выделяют виды аренды в зависимости от срока действия договора – краткосрочная, долгосрочная; в зависимости от условий перехода права собственности – текущая, долгосрочная, финансовая (лизинг). Существуют и другие точки зрения. Например, арендные отношения подразделяют на финансовую аренду и другие виды, кроме финансовой или на финансовую и операционную.
Из рассмотренного выше следует, что существует множество видов аренды. А в настоящее время наиболее часто используемым и перспективным видом аренды является лизинг, так как во многих точках зрения, прежде всего, выделяется финансовая аренда, а потом она дополняется какой-либо другой.
2. СОВРЕМЕННАЯ ПРАКТИКА АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ.
2.1 Состояние аренды в России
В России договоры аренды получили широкое распространение в последние десять лет.
В доходах бюджетов учитываются различные средства, в том числе и средства, получаемые в виде арендной либо иной платы за сдачу во временное владение и пользование или во временное пользование имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности[23].
Вид доходов от аренды детализирован в классификации доходов бюджетов РФ следующим образом:
1) арендная плата за земли сельскохозяйственного назначения;
2) арендная плата за земли городов и поселков;
3) арендная плата за другие земли несельскохозяйственного назначения;
4) доходы от сдачи в аренду имущества, закрепленного за научными организациями;