Разработка стратегии развития складского хозяйства (стр. 8 из 15)

На фоне общего дефицита логистических терминалов даже ввод новых 120-140 тыс. кв. м складов только на рынке Новосибирска в 2008 году не покроет спрос. Активно наступающие на местные потребительские рынки торговые гиганты типа «Пятерочки», «АЛПИ» и т.д. будут нуждаться в складировании своей продукции.

Примерный порядок объема складских помещений Новосибирска составляет около 600–680 тыс. кв. м, причем подавляющую часть этих предложений составляют капитальные складские комплексы постройки 60–80-х годов. Более 80% этих помещений – помещения низких классов «C» и «D», а доля складов класса «А» составляет лишь около 5%. и, как правило, они не предоставляют услуг сторонним организациям.

В настоящее время Россия развивается аналогично восточно-европейским странам. В этих условиях путем сравнения величин покупательной способности населения европейских и российских городов компания «КИА центр» оценила потребность в современных складских площадях некоторых российских городов в ближайшее время. Например, потребность в современных складских площадях Новосибирска составляет около 1,2 млн. кв.метров.

Рисунок 2.4 – Основные объекты складского рынка г. Новосибирска

Основные объекты складского рынка г. Новосибирска представлены на рисунке 2.4.

Собственные современные складские комплексы в Новосибирске имеют или строят компании «Красный Восток», «Балтика», «Инмарко», «Сибирский берег». По оценкам местных риэлтерских компаний, стоимость аренды складских помещений – от 100 рублей за 1 кв. м в месяц в холодных складах и до 300 рублей за 1 кв. м. в современных и отапливаемых.

Темпы роста регионального рынка складских услуг в ближайшие 5 лет составят 17-18%

За полгода арендные ставки на складские помещения выросли на 30%. Именно поэтому в последнее время все больше компаний стремится обзавестись собственными складами. Растет и число тех, кто планирует впоследствии самостоятельно сдавать площади в аренду. За последние полгода спрос вырос на 20%, и это вызвало рост цен. По сравнению с прошлым годом цены выросли в 2-2,5 раза, до 5000-10 000 рублей за 1 кв. м. Особенно востребованы отдельно стоящие, с подведенными коммуникациями терминалы площадью 800-1500 кв. м, но удовлетворить растущий спрос все труднее.

С ростом конкуренции со стороны крупных логистических компаний местные владельцы складов делают ремонты и повышают арендные ставки. Рынок складских услуг в Новосибирске освоен не более чем на 20%.

В последние несколько месяцев «Сиблоджикс» получила ряд предложений от новосибирских компаний вести их складское хозяйство. В этом году единственным серьезным проектом по строительству складских помещений в Новосибирске можно считать терминальный комплекс дистрибьютора алкогольной продукции компании «Септима». Для строительства терминала «Септима» учредила компанию «Сибирский грузовой терминал» (СГТ).

Сейчас к терминалам класса «А» в Новосибирске, помимо СГТ, относится только комплекс Tablogix. Медленное развитие сегмента дорогих логистических комплексов можно объяснить дороговизной и долгой окупаемостью проектов: «Средний размер вложений в строительство складов класса А составляет $5-10 млн, а окупаются такие проекты не ранее чем через пять-шесть лет. Не многих инвесторов устраивают подобные параметры».

Одним из главных барьеров, сдерживающих развитие рынка складской недвижимости, специалисты считают размытость классификации складских помещений, отсутствие соответствующих общепризнанных стандартов качества, а также отсутствие цивилизованного рынка земли и дефицит участков, обеспеченных соответствующей инфраструктурой. Классификация складских помещений представлена в приложении 3.

Сейчас средняя стоимость аренды паллетоместа в новосибирских складах классов «В» и «С» составляет около 200 руб. за кв.м в месяц.

По оценкам экспертов, потребность г. Новосибирска в складских площадях класса «А» составляет не менее 250 тыс. кв. м.

Суммарная потребность г. Новосибирска в складах класса «А» – 363,6 тыс. палето-мест. Одно палето-место в складах класса «А» в Новосибирске стоит порядка 120 долларов в год.

По оценке DSO Consulting, общая площадь всех складских помещений в Новосибирске составляет около 650 000 кв.м. Крупнейшими собственниками складов являются ЗАО «Левобережный» (50 000 кв.м), «Новосибирскснабсбыт» (около 40 000 кв.м), «Машкомплект» (38 000 кв. м), «Новосибметалл» (25 000 кв.м), «Электрокомплектсервис» (15 000 кв.м), «Септима» (9 000 кв.м). Крупнейшими складскими операторами (управляют складами класса А и В) являются «Сиблоджикс» (15 000 кв.м), «Сибирский грузовой терминал» (9 000 кв.м), FM Logistic (4 000 кв.м), НЛК (10 500 кв.м). В их управлении около 6% от всей площади новосибирских складов.

Заявленными проектами являются: «РЛК» – склад площадью 40 000 кв.м, класс «А» (строительство еще не начато), «Новосибирскметалл» – склад площадью 17 000 кв.м, класс «А» (строительство начато в 2004 году), питерская компания «Балтика» начала строительство склада площадью 8 500 кв.м в 2004 году, компания «Карлоджикс» еще не начала строительство склада площадью 20 000 кв.м. Компанией «ЭКС» ведется ремонт складского помещения площадью 15 000 кв.м, а компанией FM Logistic еще не начато строительство склада на 10 000 кв.м. Новосибирская продуктовая компания «Инмарко» сдала холодильный склад класса «В» в пригородном поселке Элитный, а МУП «Торгово-розничный комплекс Северный объезд» – склад площадью 35 000 кв. м. Итого заявлено проектов на 144 000 кв. м. По оценке DSO Consulting, потребность новосибирского рынка классов «В» и «А» составляет 160 000 кв.м. на ближайшие 3 года.

По данным Новосибирской логистической компании, в Новосибирске на 1 000 человек населения приходится всего 15 кв. м таких складов. Для сравнения: в Москве этот показатель составляет 75 кв. м, а в Праге 660 кв. м. Так что на фоне общего дефицита логистических терминалов даже ввод новых 120-140 тыс. кв. м складов только на рынке Новосибирска в будущем году не покроет спрос. Активно наступающие на местные потребительские рынки торговые гиганты типа Пятерочки будут нуждаться в складировании своей продукции. Поэтому необходимо определить коммерческую перспективу для ЗАО «НЭСКО» от строительства складских помещений класса «А» или «В».

В Новосибирске клиентами ЗАО «НЭСКО» могут стать компании уровня Procter & Gamble, Nestle, «Эльдорадо», «М.Видео», «Крафт Фудс», которые, например, уже арендуют площади терминала «НЛК-Химки».

Но попытки компаний удовлетворить собственную потребность в складах не снижают общего дефицита, поскольку такие помещения на открытый рынок попадают редко.

Согласно данным анализа рынка компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» порядка 60-65% всех заявок на аренду складских площадей приходится на площади с арендной ставкой в 120-140 долл. /кв. м в год. При нынешнем состоянии рынка это уровень арендных ставок на складские площади класса «В». Речь идет о той сумме, которую арендаторам реально приходится платить с одного квадратного метра.

Эти цифры отличаются от приводимых в открытых источниках ставок в 140-150 долл. /кв. м в год за складские площади класса А. Дело в том, что собственники площадей зачастую указывают только чистую арендную плату. На самом же деле арендаторы дополнительно оплачивают возмещение эксплуатационных расходов (сюда относятся расходы на охрану, техническую эксплуатацию помещений, уборку территории, вывоз мусора) и поставку коммунальных ресурсов (отопление, электричество, вода, канализация). Таким образом, к объявленной ставке аренды в 140-150 долл. /кв. м добавляются эксплуатационные расходы (20-25 долл. /кв. м в год), коммунальные платежи (10-15 долл. /кв. м), да и НДС не всегда включается в объявляемую арендную ставку. Кроме того, в нагрузку могут сдаваться офисные площади при складе и парковочные места на территории комплекса. В результате, реальная ставка арендной платы по складским комплексам класса А составляет 200-220 долл. /кв. м в год, класса В 120-140 долл. /кв. м в год.

Очевидно, что на сегодняшний день на рынке Новосибирска присутствует не так много компаний, готовых арендовать складские комплексы класса «А» по существующим ставкам. Чтобы оправдать подобный уровень расходов на аренду, хранимый товар должен быть достаточно компактным (высотное хранение) и дорогим. Таким образом, более востребованными в современных экономических условиях могут оказаться складские помещения класса «В».

Учитывая, что стоимость складские помещения класса В являются более востребованными, нежели класса «А», а в г.Новосибирске не настолько много клиентов, готовых активно использовать складские площади класса «А» для собственных нужд, в рамках рассматриваемого проекта предлагается в качестве базового варианта рассмотреть предоставление компанией ЗАО «НЭСКО» оптовым и розничным предприятиям г. Новосибирска услуг складского хранения (класса «В»).

По данным Сибирского института оценки, стоимость аренды 1 кв. м склада в месяц в городе Новосибирске колеблется от 85 до 252 рублей в зависимости от района. Стоимость складов, выставляемых на продажу, по информации Сибирского агентства оценки «Аспект», варьируется в диапазоне от 2,1 тыс. до 11,3 тыс. рублей за 1 кв. м.

Рынок складской недвижимости насытится, по оценкам экспертов, через два-три года. К тому времени успевшие занять место под солнцем начнут предлагать дополнительные услуги. «Сливки» с этого рынка в Новосибирске снимут те, кто приобретет до конца 2008 года свои складские комплексы высокого класса. К 2010 году на рынке наступят явные признаки насыщения - разборчивость клиента в плане обслуживания и цен, необходимость верных маркетинговых ходов для складских игроков. После этого ввод каждого нового комплекса будет обострять конкуренцию.